Жилищное вредительство: мошенники в сфере ИЖС обманули россиян на 30 млрд
Россияне потеряли минимум 30 млрд рублей за последние пять лет из-за мошенников в сфере ИЖС, выяснили «Известия». Число только тех, кто обратился в инициативную группу пострадавших, уже превысило 3 тыс. человек и может удвоиться, уверены общественники. Люди заключали договоры, перечисляли деньги, но их дома так и не возвели. В нескольких регионах возбуждены уголовные дела, арестованы владельцы фирм-застройщиков. Но строительство не возобновляется, ущерб пострадавшим никто не компенсирует, а они продолжают выплачивать ипотеку и арендовать жилье. Ситуация объясняется недостаточным контролем в сфере ИЖС, отмечают эксперты: строить дома до недавнего времени мог любой предприниматель, не всегда реально оценивающий свои возможности. О путях решения проблемы — в материале «Известий».
Как обманывают в сфере ИЖС
Новая категория граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков — на этот раз в сфере ИЖС, — появилась в России: их число на начало марта 2025 года превысило 3 тыс. человек, выяснили «Известия». Ущерб от действий мошенников и компаний, не выполнивших свои обязательства, превысил 30 млрд рублей за последние пять лет, следует из оценки Всероссийской инициативной группы пострадавших в сфере индивидуального жилищного строительства.
В списке компаний, обманувших потребителей, уже больше 100 названий, рассказала «Известиям» организатор и руководитель инициативной группы Дарья Елисеева. Она сама пострадала от действий компании ООО «Летвуд» в Санкт-Петербурге. В ноябре 2024 года ее генерального директора Павла Федорова арестовали по обвинению в мошенничестве.
По версии следствия, от действий Федорова пострадало не менее 46 человек, многие из них взяли ипотечные кредиты для оплаты этих подрядов. Общая сумма ущерба составляет около 100 млн рублей. Например, компания заключила договор на строительство модульного дома в садоводстве Тосненского района, включая доставку, установку и монтаж. Федоров убедил заказчиков перевести ему практически всю сумму покупки — более 4 млн рублей. Получив деньги, он потратил их на себя, но за постройку дома так и не взялся, заявляли пострадавшие в суде.
— Мы заказали у «Летвуд» небольшой дом в 2023 году, — сказала Дарья Елисеева «Известиям». — В августе того же года его должны были уже построить, но этого не произошло. Тогда нас начали вводить в заблуждение, показывали чужие дома, просили отсрочку по сдаче объекта. Но в конечном итоге мы ничего не получили. А директор Федоров заявлял, что я могу идти куда угодно, но ни денег, ни дома не будет.
Схожая ситуация сложилась и в Башкирии с ООО «СК Гранд Строй», работающим под брендом «УфаХаус». Минимум 150 семей заключили договор с фирмой, однако ни одна из них в свой дом не заехала.
— Все заключили с этой компанией договоры подряда на строительство домов в период 2023–2024 годов, но дома нам так и не достроили, — рассказала одна из пострадавших. — Чаще всего на эти цели брали льготные ипотеки, в том числе с использованием маткапитала, также были сделки и за наличный расчет, которые чаще всего семьи получали от продажи единственного жилья.
По словам покупателей, земельные участки, на которых планировалось строительство, находятся в Башкирии, Челябинской и Московской областях.
— Как мы позже выяснили, владелец и гендиректор компании Александр Давлетов до этого имел отношение к таким компаниям, как «Вэллдом», «УфаСтройка», где также были проблемы, — отметила собеседница издания. — «УфаХаус» открылась в 2023 году и рекламировала себя на рынке недвижимости как компания с высоким качеством и быстрым сроком возведения — от 150 до 180 рабочих дней.
В октябре 2024 года фирма полностью остановила строительство под предлогом внутренней аудиторской проверки. Покупатели жалуются, что директор компании всю зиму игнорировал их требования, ограничиваясь лишь обещаниями продолжить строительство позже.
Действительно, в январе Давлетов заявлял местным СМИ, что приостановил стройку на зиму «в связи с существенным увеличением стоимости работ», и обещал возобновить строительство после того, как каждый проект заново пересчитают «с учетом текущих цен».
Но сейчас «Известиям» уже не удалось получить комментарии владельца компании. А пострадавшие уверяют, что Давлетов скрывается за границей. Производство компании «УфаХаус» сейчас выглядит как ржавый ангар, забитый строительным мусором.
— Больше половины семей остались с голым фундаментом, — пояснила пострадавшая. — Сейчас заведено уголовное дело. Все семьи с детьми, есть как многодетные, так и семьи с детьми-инвалидами, матери-одиночки. Также среди пострадавших — участники СВО и работники силовых структур.
Счета компании сейчас пусты. Этот бизнес — типичная контора-однодневка, сотрудников и какого-либо имущества у нее нет, говорят теперь пострадавшие.
Почему растет число пострадавших
В Костроме от действий местного застройщика пострадало около 400 человек, рассказала «Известиям» одна из потерпевших Ксения. Против индивидуального предпринимателя Евгения Бельдина возбуждено уголовное дело, он находится под домашним арестом.
— Ранее он построил несколько многоквартирных домов и таунхаусы, а потом решил перейти на частные дома, — сказала она. — Мы с мужем взяли для покупки ипотеку, но жилье так и не получили. Вот уже несколько лет мы выплачиваем кредит в пустоту. Те, кто решил взыскивать с него свои деньги, а не обращаться в органы, теперь не могут этого сделать. У него ничего нет, даже после решения суда мы не знаем, как он возместит весь причиненный ущерб.
Бельдина до ситуации с обманутыми покупателями частных домов подозревали в особо крупном мошенничестве. Он получил от дольщиков одного из многоквартирных домов более 216 млн рублей.
В Туле застройщик «Ё-хаус» (ООО «Партнер») заключил десятки договоров на строительство домов. Жилье клиенты не получили, и деньги им никто не вернул. Также выяснилось, что участки, на которых застройщик должен был возвести дома, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Почти у 200 человек остались многомиллионные ипотечные долги. Ситуацию осложняет то, что кредиты выдали под залог домов, которые так и не появились.
— В ноябре 2024-го мы начали писать заявления в полицию, но нам отказывали в возбуждении уголовных дел. Хоть какое-то движение началось после того, как мы выложили в соцсетях обращение президенту. Сразу начали всех вызывать на допросы, собирать информацию. На данный момент потерпевшим признан 131 человек, — рассказал один из тех, кого обманул «Ё-хаус».
Против этой компании возбуждено сразу семь уголовных дел. В конце декабря прошлого года был арестован руководитель ООО «Партнер» Дмитрий Амелин. Его брат, который официально не записан учредителем организации, но вел дела компании, арестован заочно и объявлен в розыск. Еще несколько партнеров компании также попали в СИЗО.
Почти 200 семей из Ростова-на-Дону остались без жилья из-за местного строительного подрядчика — ИП Самвела Галстяна.
— Галстян Самвел Артовазович нам обещал в срок за девять месяцев построить дом. По факту мы имеем фундамент с нарушениями. Сумму мы передали полную, 4,3 млн рублей, — рассказала пострадавшая Наталия Кружилина.
При этом предприниматель не скрывает уровень своих доходов, роскошный образ жизни демонстрирует и его девушка Евгения Шершень. Яхты, элитная недвижимость и премиальные иномарки у пары появились сразу после того, как на счета компании попали деньги клиентов, заявляют обманутые покупатели.
Как схемы используют недобросовестные строители
По словам Дарьи Елисеевой, к концу II квартала 2025 года число пострадавших в ИЖС может вырасти до 5–8 тыс. человек, ситуация здесь гораздо сложнее, чем в сфере многоквартирных домов, отметила она.
— Начиная от уголовных дел о мошенничестве — это очень сложно, правоохранительные органы долго не заводят уголовные дела и не проводят расследования, а отправляют в гражданско-правовое поле, — пояснила Дарья Елисеева. — Там многие выигрывают суды, но по факту человек получает исполнительный лист и всё, дальше это никак не работает.
В сферу ИЖС сейчас «каждый второй может зайти с ноги», уверена руководитель инициативной группы пострадавших, поясняя, что до последнего времени отсутствовал должный контроль за благонадежностью фирм, занимающихся строительством частных домов.
— Банки тоже сильно постарались для всего этого, — пояснила Дарья Елисеева. — Потому что 80–90% — это льготники. 70% — программы семейной ипотеки. У нас сработал тумблер на то, что банк выдает кредит только аккредитованным застройщикам, поэтому мы и не думали о возможном обмане.
Но с 1 марта 2025 года вступил в силу новый закон, регламентирующий строительство жилых домов по договорам подряда с использованием эскроу-счетов. Теперь деньги покупателя будут храниться в банке и перечислятся застройщику только после завершения строительства, а не заранее. Это делает процесс более прозрачным и защищает покупателей от потери средств.
Основная причина, которая могла привести к появлению обманутых покупателей в сегменте ИЖС, кроется в особенностях юридического оформления сделок, отметил эксперт по недвижимости Евгений Ткачев. Они долгое время слабо регулировались и не обеспечивали должных гарантий для покупателей.
— До внедрения эскроу-счетов в сегменте ИЖС на рынке работало множество строительных компаний, зарегистрированных как ИП, — пояснил он. — Они могли продавать дома в ипотеку или за наличный расчет. При соблюдении определенных условий банки перечисляли деньги застройщику траншами по мере готовности объекта. Однако такая схема не давала полной гарантии безопасности. Покупка за наличный расчет строящегося дома была самая рисковая.
Юрист по гражданским и арбитражным спорам Ольга Анохина отметила, что, исходя из практики, клиентам обещают в короткие сроки за привлекательную плату построить дом «под ключ». Застройщики показывают красивые рекламные буклеты и предлагают посмотреть уже якобы построенные и проданные ими дома. У потенциальных заказчиков возникает высокий уровень доверия к застройщику, и зачастую они подписывают договоры подряда, к которым не приобщены смета и проект.
— Далее всё происходит по отработанной схеме — клиент оплачивает по договору полную стоимость постройки либо производит траншевый платеж и застройщик начинает строительство, а потом пропадает, — рассказала она.
Наряду с обращением пострадавших в полицию самое важное — обратиться в суд с требованием о расторжении заключенного договора, о взыскании уплаченной суммы, всех неустоек, морального вреда и судебных расходов, одновременно наложить арест на всё движимое и недвижимое имущество ответчика, отметила частный детектив, руководитель группы юридических и оценочных компаний Мария Белоногова.
— Ситуация с недобросовестными застройщиками, к сожалению, очень распространенная и болезненная. И довольно не новая, — подчеркнула эксперт. — Важно помнить: срок исковой давности по таким делам составляет три года, но отсчитывается он не с момента заключения договора, а с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
Как решить проблему мошенничества в ИЖС
В ИЖС обычная практика заключалась в оформлении двух отдельных договоров: купли-продажи земельного участка и подряда на строительство дома, рассказал Евгений Ткачев. Такое разделение использовалось для того, чтобы избежать попадания сделки под регулирование 214-ФЗ о долевом строительстве, который накладывает дополнительные обязательства на застройщика.
— Получается, что в такой схеме застройщик уходил от дополнительных налогов, а покупатель получал дом по доступной цене, — отметил он. — Но формальное разделение сделки на покупку земли и строительство дома приводило к ряду проблем.
Так, дом и участок — разные объекты права. Земля — это недвижимое имущество, право собственности на которое регистрируется в Росреестре. А дом, пока он не построен, юридически не существует, его нельзя купить как готовый объект.
— Можно только заказать строительство. Если подрядчик прекращает работы, покупатель остается с участком, но без завершенного дома, — предупредил эксперт. — Поскольку расчеты велись напрямую, застройщик мог исчезнуть с деньгами, не завершив строительство. Что очень часто и происходило. Кроме того, землю оформляли на покупателя сразу, а дом строился долго. В случае проблем с застройщиком вернуть деньги было крайне сложно, так как подрядчик мог сослаться на использование средств по договору.
После введения эскроу-счетов в ИЖС риски, по его словам, для покупателя минимизировались.
Главная задача сейчас — найти механизм оперативного строительства домов для пострадавших и здесь важен дифференцированный подход, отметил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
— В том числе необходимо исключить риски отмены субсидирования ставок по льготным программам из-за нарушения сроков регистрации домов, если такое произойдет, — сказал он. — Прошлый год был проблемным для многих девелоперов в сегменте ИЖС, это было связано как с ростом долговой нагрузки, так и с сокращением доступности льготных программ и резким сокращением банков еще в июле кредитования строительства по льготным программам без эскроу-счетов.
В итоге застройщики, которые не учитывали эти риски, оказались в патовой ситуации, когда оборотных средств нет в достаточном количестве для покрытия всех обязательств, рыночные кредиты недоступны, а себестоимость строительства растет, писали «Известия».
— Новый механизм с эскроу-счетами в ИЖС сейчас будет закрывать эти риски при оформлении ипотеки на строительство дома, а вот проблему с теми частными домами, которые превратились в долгострои, нужно решать отдельно, — считает эксперт. — Но нужно разобраться, где реальные мошеннические действия и где компания не учла риски и стала заложником нынешней рыночной ситуации.
Одна из возможных мер поддержки, по его словам, — это льготное кредитование застройщиков, которые готовы выполнить свои обязательства перед клиентами и завершить строительство домов.