Экономист рассказал о том, что поднимет рынок челябинский недвижимости

Не так давно губернатор Алексей Текслер поставил строителям задачу по увеличению объемов ввода нового жилья на 20%. Этот норматив закреплен в майских указах президента, и власти рассчитывают, что оживить строительный рынок помогут социальные меры в виде увеличения маткапитала, а также снижение ставки по ипотеке. Экономист, общественный представитель Агентства стратегических инициатив в Челябинской области Дмитрий Довженко считает, что на Южном Урале стройка в большем кризисе, чем в целом по стране, потому для существенного роста нужно куда больше усилий от властей, чем просто поставить строителям задачу. Как всем известно из курса экономической теории, в экономике существуют циклы, которые иногда накладывается друг на друга, и на это наложение циклов садится черный лебедь в виде нефти и коронавируса. Все меняется очень быстро, и еще две недели назад на рынке было больше ясности. Сейчас с учетом вмешательства валютных колебаний и риска наступления долгового кризиса, начало восстановления в текущем цикле ожидается только после 2024-2025 годов, - говорит эксперт. - Что делать сейчас? Два майских указа президента по демографии и стройке завязаны друг на друга. Еще позавчера я понимал, за счет чего власти планировали повысить объемы вводимого жилья, они рассчитывают на три инструмента: понижение ставки по ипотеке, увеличение материнского капитала и повышение зарплаты работников. Сейчас стало ясно, что эти инструменты не сработают на 100%. В текущем состоянии рынок недвижимости нашего региона правильно охарактеризовать как депрессивный. Существенная часть недвижимости в таком состоянии, что не представляет интереса не то что для оборота и инвестиций, но даже управляющим компаниям она не интересна. И все упирается в уменьшающиеся доходы. Для понимания ситуации с покупательской способностью населения в нашем регионе нужно изучать такой показатель как доход домохозяйства. Люди, которые покупают квартиры, - это в основном молодежь. Если ты покупаешь жилье с маткапиталом, то с большой долей вероятности женщина сидит в декрете, и семья живет на зарплату отца. Таких данных я еще не нашел. А такая статистика помогла бы прогнозировать спрос. Ведь платежеспособность домохозяйства с ипотекой резко падает, люди не могут вытянуть текущие проценты по кредиту. Да, они проходят по расчетам, им могут одобрить кредит, но платежи оказываются слишком большие, потому что у семьи есть и другие расходы . По мнению Дмитрия Довженко, ресурс для роста с помощью материнского капитала ограничен, так как значительная часть семей предпочитает сохранить его для оплаты обучения, чтобы дети были более успешными в будущем. По статистике, материнские сертификаты используют примерно 60% семей. 30% из них покупают новостройки, а остальные реализуются на вторичном рынке. По разным оценкам, из сделок на вторичке до половины может быть простым обналичиванием маткапитала, - говорит Довженко. - Пособие выросло и это хорошо. Но, если перевести эти деньги в доллары, то это, по сути, та же сумма, что и в начале этой программы, около 10 тыс. долларов. При этом в стройке много импортных составляющих и материалов, цена на которые отталкивается от международных бирж. Сейчас цена на кабель, стекло, строительную фурнитуру выросла уже на 30%. Поэтому не получится повысить спрос на жилье только за счет маткапитала и тем более ставки. Она может снизиться, но мы это уже видели, когда банки вводят дополнительные ограничения, чтобы уменьшить свои риски. Только с этими инструментами ожидаемого толчка в отрасли не произойдет . Также на фоне снижающихся доходов населения и сокращений следует ожидать сокращение числа застройщиков, а значит, сокращения, а не увеличения, объемов строительства. Следует иметь в виду, что по застройщикам, работающим по муниципальным и государственным контрактам, ударит подорожание материалов, и они не будут заявляться на конкурсы. Это в свою очередь повлечет удорожание объектов, не вовремя построенные школы и садики. Здесь путь один: приостанавливать конкурсы и заново перечитывать сметы, считает Дмитрий Довженко. Эксперт отмечает, что в Челябинске нет проблем с мощностями по производству стройматериалов, но есть вопросы с другими направлениями. Так, все организации, которые делали электрику, водоснабжение, водоотведение, давно мигрировали в Екатеринбург и Тюмень. Сейчас из-за закрытия границ сложно найти подрядчиков на отделку и благоустройство. Рвутся миграционные связи, которые, как оказалось, были важны. Но самая большая проблема - со спросом. Из-за этого на рынке появляются квартиры по 18 квадратных метров, чтобы продать хоть что-то. В этот тяжелый период было бы правильно изменить подход к застройщикам, а именно приравнять их значение для экономики региона к значению стартапов в промышленности, - считает Довженко. - Ввести на время кризиса подход к предоставлению земли не по принципу, кто больше заплатил, а кто представит лучший с точки зрения архитектуры и благоустроенной среды концепт застройки с обязанностью его фактической реализации. Оставить за администрацией обязанность строительства объектов соцкультбыта (детсады и школы) и начинать эти стройки одновременно со стройкой нового микрорайона. Гарантируя таким образом своевременное начало их строительства, а не как в Парковом, Академе, Чурилово и Александровском с опозданием выполнения своего обязательства в несколько лет. На конкурс должны выставляться только участки с инженерной подготовкой. На сегодняшний день эти затраты должны быть осуществлены застройщиком за собственные деньги, что в ситуации низкого платежеспособного спроса препятствует появлению новых участников жилищного строительства . Эксперт напоминает, что Челябинская область никогда в современной истории не относилась к регионам, где стоимость жилья считалась в долларовом эквиваленте, как, например, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и так далее. Притягательность проживания в Челябинске всегда была ниже. И опыт перечисленных миллионников в администрировании градостроительной деятельности в части возложения на застройщиков дополнительных обязательств не приемлем. Регионы по-разному выходят из кризисов по темпам, ликвидности объектов и маржинальности. Всех под одну гребенку равнять неэффективно с точки зрения достижения результата, а именно мультиэффекта по созданию рабочих мест, благоустроенной среды и современной архитектуры. Что-то из этого обязательно пострадает. Неверно транслировать опыт ЖК Ньютон на других, ведь жилье в нем может купить менее 10% населения города и области. Очевидно, что таким подходом мы разрушим строительную отрасль в городе. Сложившиеся профессиональные коллективы уйдут работать в другие регионы. Там будут создавать РВП, а мы смотреть на них с завистью, - рассуждает Дмитрий Довженко. - Добиваться улучшения нужно не запретами и перекладыванием обязанностей, а через системный анализ текущей ситуации созданием условий. Мы можем много говорить о реновации и расселении аварийного жилья. Но первое - это удел инвестиционно привлекательных регионов, к каковым на фоне Свердловской области мы пока не относимся. А расселение - это тема очень зависимая от цикла и глубины кризиса. Безусловно, это надо делать. Но анализировать ситуацию и предлагать людям расселяться в те территории, где есть рабочие места . Дмитрий Довженко уверен: Решение проблемы спроса на новое жилье лежит на стыке разных сфер и ведомств и главным модератором здесь должен выступить губернатор . Если хотим добиться роста, надо собирать социальный блок и строителей и вместе писать программу развития. Например, смотреть, где не хватает медиков. И строить там дом для них. Где не хватает учителей - там строить дом. И выдавать служебные квартиры, чтобы привлечь в территорию специалистов. Для них надо вернуть понятие муниципального жилья с запретом на приватизацию. Кроме того, нельзя забывать о социально уязвимых слоях населения. Бюджетниках и малоимущих. Им тоже нужно жилье. Мы слишком увлеклись монетизацией рынка недвижимости, переложив что самим негоже на плечи простых людей. Решая проблемы из одной сферы, решим и другие. Вариантов такой поддержки - масса: активизировать программы по социально незащищенным категориям, например, компенсировать процентную ставку по ипотеке некоторым группам людей или представителям тех профессий, который нужны в том или ином муниципалитете. Увеличить объемы по расселению ветхого жилья. При этом все понимают, что эти дотации - это возвратные деньги. Это все легко считается, насколько мы увеличиваем оборот строителей и сколько получаем назад в виде налогов. Почти все, что нужно для стройки: кирпич, арматура, бетон, панели - все это производится у нас, и деньги остаются в области. Драйвером, который усадит всех за стол и сошьет интересы разных ведомств, должен стать губернатор, а оптимальным оператором программы могла бы стать КЖСИ. Когда-то эта структура и была таким оператором, выдавала кредиты, строила и т. д. Да, сейчас эта компания не может выдавать кредиты, заниматься финансовыми операциями, но что мешает снова стать таким драйвером? Перед нами два пути. Можно ничего ни делать и, возможно, все устаканится само через трагедии людей, потерявших работу, и обанкротившиеся предприятия. А можно воспользоваться майскими указами Путина и помочь людям , - резюмирует Дмитрий Довженко. Публикации рубрики Мнение отражают личную точку зрения их авторов.