«Набежит 5-6%». Рост на «вторичку» в Крыму будет медленный, но это не точно
Эксперты российского рынка недвижимости продолжают давать прогнозы относительно дальнейшей судьбы квартир в новостройках, а также на вторичном рынке. Водоразделом стала отмена льготной ипотеки: доходы граждан не растут, доступного кредитного продукта недостаточно, а, следовательно, последует стагнация и синдром отложенного спроса на жильё.Также есть опасения, что сократится число предложений, так как девелоперы перестанут строить массовое жильё, и сосредоточатся только на маржинальных проектах, например, бизнес-класса, которое покупают инвесторы за наличку. Есть ещё ряд теорий, но у всех у них пока нет стопроцентного видения ситуации даже на полгода вперёд, которая к тому же меняется на рынке каждый день. Рассмотрим на примере Крыма.
В принципе, пока ничего критичного в плане развития динамики стоимости квартир в Крыму не произошло. Цены потихоньку ползут вверх, как на первичном, так и на вторичном рынках. Сохраняется разница стоимости между «первичкой» и «вторичкой», но всё настолько индивидуально, что торопиться с выводами рано.
Есть и другое мнение, что надежда на то, что квартиры будет дешеветь после отмены льготной ипотеки, ни на чём не основана. А на вторичном рынке существует потенциал для роста крымской недвижимости ввиду её инвестиционной привлекательности по месту расположения и классического набора факторов, влияющих на формирование спроса.
Так, в настоящий момент средняя цена за август на крымскую «вторичку» составляет 157 594 руб. за кв. м. (рост 0,01% по отношению к июлю). В среднем однокомнатную квартиру можно купить за 6 млн 275 тыс. руб., двухкомнатную – 7 млн 750 тыс. руб., трёхкомнатную – 9 млн 175 тыс. руб.
Полгода назад стоимость «квадрата» вторичного жилья составляла 150 854 руб. Можно было бы принять позицию некоторых экспертов, что рынок стагнирует, но в летний сезон отпусков, когда продажи в целом замирают, говорить об этом преждевременно.
Конечно, говоря о Крыме в целом, стоит в очередной раз сделать акцент на неоднородности рынка недвижимости, прежде всего, в зависимости от места расположения квартир. Например, на ЮБК продаются самые дорогие квартиры, и в основном их покупают в инвестиционных целях.
Никто не заглянет вам в окно.
Основная функция курортной недвижимости заключается в создании комфортных условий для проживания. Такие квартиры никогда не будут падать в цене, а только расти. Например, можно приобрести квартиру в посёлке Гаспра, который входит в административный округ Ялты.
Квартира в Гаспре. Источник: сервис «Авито»
Такой будет вид из окна, который создаёт положительный эмоциональный фон, благотворно влияющий на здоровье.
2-комнатная квартира за 8 млн 650 тыс. руб. Источник: сервис «Авито»
Квартира двухкомнатная, имеет отличную планировку, в наличии мебель и техника. Вся инфраструктура в шаговой доступности.
Однако, желание жить в Крыму и наслаждаться тёплым климатом, если нет таких огромных денег, может осуществиться, если приобрести квартиру, например, в Джанкое.
1-комнатная квартира в Джанкое за 3 млн 300 тыс. руб. Источник: сервис «Авито»
Квартира однокомнатная, в наличии вся мебель и техника.
Уютный двор в центре Джанкоя. Источник: сервис «Авито»
Bcя инфpаструктуpa в шaговой дoступноcти. Bo двope дeтcкaя площадка. Из Джанкоя ездить к морю гораздо ближе, чем с материка. Поэтому такое приобретение будет очень удачным.
В целом, по мнению экспертов, рост цен на вторичном рынке квартир будет медленный – начнётся осенью и достигнет пика в декабре. Однако он не будет больше чем процент инфляции этого года и составит 5-6%.
Сравнительные показатели стоимости «вторички» в других регионах на август
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале августа составила 145,1 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,6% за месяц. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике». В «Яндекс Недвижимости» среднюю стоимость вторичного жилья в городах–миллионниках оценивают в 132 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц значение выросло на 0,5%. В «Этажах» показатель для России в целом оценивают в 122,5 тыс. руб. за 1 кв. м. К началу июля он сократился на 0,7%.
Наиболее выраженный рост средней стоимости недвижимости за месяц в «ЦИАН.Аналитике» отмечают в Краснодаре: значение увеличилось на 2,4%, до 138,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде прирост составил 1,9%, итоговый показатель — 152,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» заметили увеличение на 1,9% показателя в Казани, до 167,7 тыс. руб. за 1 кв. м. В Тюмени прирост оценивается в 1,2%, средняя стоимость — 121,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В крупнейших городах динамика скромнее. Так, в Санкт-Петербурге, согласно «ЦИАН.Аналитике», средняя стоимость «вторички» составляет 218,6 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,5%.
В Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», вторичная недвижимость на начало августа стоит в среднем 335,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,7%, год к году — вырос на 4,5%. Директор вторичного направления компании «Инком–Недвижимость» Сергей Шлома называет цены на вторичном рынке стабильными и не видит предпосылок для их значительного изменения.
Объём ипотечных сделок за год сократился примерно вдвое, и на рынке остаются покупатели, не нуждающиеся в значительных суммах по ипотеке, у которых существует реальная потребность закрыть сделки, поясняет эксперт.