Эксперты рассказали Mkset о динамике на рынке недвижимости в Уфе и России, указали на подводные камни ипотеки и дали прогноз по ставкам на жилищные кредиты и цены на жилье в столице Башкирии в 2025 году. Семейная ипотека Вторая половина 2024 года стала периодом шоковых потрясений в вопросе ипотечного кредитования в России. К осени 2024 года ведущие банки страны заявили: семейную ипотеку больше не выдаем — покупайте квартиры по рыночным ставкам. А это не менее 25%. Согласитесь, не самые приятные условия для тех, кто открывал ипотечный калькулятор и вбивал туда ставку не более 6%. Рынок продажи жилья, особенно — новостроек, замер в ожидании. Как и семьи с детьми, рассчитывавшие получить льготную ипотеку. Никому не хочется переплачивать за жилье и обогащать банки кровно заработанными деньгами. А банкам, в свою очередь, нет смысла тянуть десятилетиями дешевые кредиты, получая возмещение по ставкам за них от государства здесь и сейчас. Банки заявили, что лимит льготной ипотеки исчерпан — баста! Казалось бы, вопрос закрыт: кто успел — тот и съел. Ситуация перевернулась с головы на ноги во время «Итогов года с Владимиром Путиным». Молодая семья пожаловалась главе государства на бедлам с семейной ипотекой, лимитами на нее, неподъемной рыночной ставкой. Владимир Путин тут же распорядился отменить лимиты и давать банкам столько возмещения по займам, сколько требуется. Кроме того, в проработку ушёл вопрос льготного ипотечного кредитования не только на новостройки, но и на рынок вторичного жилья, а также строительство частных домов «под ключ». Корреспондент Mkset выяснила у экспертов финансового сектора и рынка недвижимости их оценку ситуации, сложившейся в 2024 году, а также прогнозы по динамике цен на квартиры в России, Башкирии и Уфе в 2025 году: каким они видят спрос на «первичку» и «вторичку», как программы льготного кредитования влияют на стоимость жилья и какие цены на квартиры и ипотеки будут в 2025 году. Главное — стоит ли покупать квартиру в 2025 году. Ответы на все эти вопросы — ниже. Ситуация на рынке жилья и цены на квартиры в Уфе Член комиссии по цифровым финансовым активам Торгово-промышленной палаты РФ Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Вайс подробно рассказал Mkset о том, в каком состоянии находится рынок недвижимости в Башкирии и Уфе и есть ли спрос на жилье. Ведь и от него, в том числе, зависит стоимость квартир. — По данным Минстроя Башкирии, целевой показатель объемов строительства в 2024 году составил для региона 3,35 млн кв. м. Цены за 2024 год на первичное жилье в Уфе выросли на 14%, а «вторичка» подорожала на 12%. И продаж за прошлый год не сказать, что было много: колебание цен на недвижимость составляло от 1% до 4%. Это следствие умеренного интереса к первичке благодаря субсидируемым ипотечным ставкам: люди решили поберечь деньги и снимать, а не покупать. Так как цены на покупку взлетели болезненно высоко, и потенциальные покупатели решили подождать изменений в сегменте. Таким образом, аренда в 2024-м пользовалась бОльшим спросом, чем покупка собственной квартиры в новостройках. Стоимость аренды первички достигла роста в 30%, при том что аренда вторичного жилья выросла всего на 20%. Таким образом, можно уверенно заявить, что именно аренда пользовалась спросом в Уфе в прошлом году. Однако, сравнивая два этих типа жилья, не стоит забывать о расхожей стоимости вторичного жилья и разной степени его изношенности. 2025 год обещает изменить ситуацию конкуренции первичного и вторичного типов: строительство нового жилья подразумевает создание локальной инфраструктуры, именно ее наличие и привлечет покупателей, желающих найти место для жизни. Ведь именно шаговая доступность необходимых опций — решающий аспект в пользу выбора вторичного жилья. Эксперты уверены, что цены на недвижимость вырастут на 10-15% по всей стране. Таким образом, подобных движений можно ожидать и в Республике Башкортостан, однако здесь эта тенденция может быть выражена в меньших показателях, так как у региональной недвижимости своя специфика ценообразования, которая и отличает показатели роста или падения от федеральных значений. Основными причинами умеренного спроса в регионе остаются инфляция, цены на стройматериалы и активная выдача банками ипотек населению. В Уфе же более вероятно расширение жилого фонда в пригородную зону, что позволит дополнительно снизить цены на оба типа жилья в центре города. Цены на квартиры в 2025 году и льготная ипотека Коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева считает, что цены на новостройки продолжат расти на фоне льгот на жилищные кредиты. Но есть «но». — Потенциал роста цен на новостройки в 2025 году сохраняется, хотя его темпы будут более умеренными по сравнению с предыдущими годами. В 2024 году Правительство РФ, заинтересованное в поддержке отрасли и ряда категорий граждан, продлило действие программ «Семейной ипотеки», IT-, «Дальневосточной», «Арктической», «сельской» и «военной» до 2030 года. Льготное ипотечное кредитование, направленное на первичный рынок, будет стимулировать спрос на новое жилье, что окажет давление на стоимость квадратного метра. Рост затрат застройщиков на строительные материалы, логистику и рабочую силу может также способствовать увеличению цен. В развитых городах с высоким спросом на жилье бизнес- и комфорт-класса рост цен может быть особенно заметным, в то время как в регионах с большим объемом предложения эконом-класса динамика будет более сдержанной. Эксперт видит ситуацию, которая может сложиться на «вторичке», более умеренной в прогнозе роста цен на квартиры. — На вторичном рынке динамика цен может быть менее выраженной. Из-за отсутствия льготных ипотечных программ данный сегмент становится менее доступным для покупателей, особенно тех, кто планирует приобретение жилья в кредит. Это сдерживает спрос и, соответственно, рост стоимости на готовое жилье. Однако в городах с ограниченным объемом предложения стоимость вторичного жилья могут сохранять устойчивый рост. Таким образом, цены на новостройки в 2025 году вырастут быстрее, чем на вторичное жилье, особенно в сегментах с активным строительством и спросом. Однако темпы роста будут зависеть от экономической ситуации, доступности ипотечных программ и региональных особенностей. Стоит ли покупать квартиру в 2025 году При ответе на этот вопрос покупатель должен понимать, зачем ему недвижимость — это способ получить крышу над головой или сохранить деньги от инфляции, превратив их в квадратные метры. — Решение о покупке или продаже жилья в первую очередь зависит от целей. С точки зрения личных потребностей, учитывая, что в 2025 году продолжают действовать льготные ипотечные программы, а также есть необходимость улучшить жилищные условия, откладывать покупку жилья не имеет смысла. Кроме того, ввиду ситуации в банковском секторе и экономике в целом, застройщики сегодня предлагают лояльные условия покупки: акции, скидки и программы рассрочки, что также делает приобретение жилья более доступным, — считает коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева. — Важную роль в решении также играют миграционные процессы внутри страны: при переезде в другой город или регион люди продают старое жилье и приобретают новое на месте. В таком случае вопрос покупки или продажи недвижимости не зависит от конкретного года — это решение принимается, исходя из жизненных обстоятельств и текущих потребностей. С инвестиционной точки зрения недвижимость остается одним из самых стабильных и безопасных активов, несмотря на увеличение ключевой ставки и замедление роста стоимости жилья. При высокой ключевой ставке банки предлагают высокодоходный депозит по вкладам — до 24% годовых, что кажется выгодным. Однако, если рассматривать ситуацию в перспективе и учитывать возможные риски, то окажется, что хранение денежных средств в квадратных метрах надежнее для сбережений. Недвижимость растет в цене постоянно, тогда как уровень процента по вкладам зависит от изменений ключевой ставки. Член комиссии РСПП Александр Вайс считает, что начало 2025 года — удачный период для сделок не по покупке, а, наоборот, по продаже недвижимости. Пока цены на квартиры и ставки по ипотеке позволяют сбыть актив без ущерба и, может быть, даже со значительным выходом в «плюс». — Для продажи подходящим моментом может стать начало года, пока цены держатся выше прошлогодних показателей. Но учитывая сданные к концу 24-го 3,35 млн квадратных метров первичного жилья — цена на квадратный метр в Уфе, при наличии предложения, будет держаться на привычном уровне, и никаких падений и скачков в этой сфере не ожидается. С покупкой, как раз, лучше подождать и осмотреться, тем более, сейчас выстраивается предложение по пригороду. Там жилые массивы уже вовсю обрастают инфраструктурой, обеспечивая потенциальным покупателям отличное предложение для жизни на свежем воздухе. Ипотека или аренда — что выгоднее Доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин подробно и обстоятельно рассказал, чем может обернуться даже льготная ипотека, взятая в спешке по принципу «Дают — бери!», и разложил по полочкам все важные для каждого желающего взять кредит на квартиру нюансы. Нужно трезво оценить все риски, в том числе — проценты по ипотеке, и понять, что для вас окажется выгоднее — купить квартиру ипотеку или снимать. Ипотека — как погасить максимально выгодно — В современных условиях, большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий, а ведь по сути платить придется несколько лет и многими абсолютно не рассчитываются риски снижения дохода и ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений, и зачастую снижения уровня жизни. Фактически, далеко не все к этому готовы. Поэтому периодически возникают риски неплатежей, учитывая достаточно сложную и затратную процедуру истребования залогового имущества. Банки последнее время формируют механизм, позволяющим им снизить процент неплательщиков, обезопасив себя и заставляя граждан более взвешенно подходить к покупке квартиры с привлечением ипотеки, — замечает Дмитрий Морковкин. — В подобных условиях, приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится все менее выгодно. Более того, для многих категорий граждан, не имеющих право воспользоваться льготными ипотечными условиями, приобретение собственного жилья / улучшение жилищных условий, становится очень трудно выполнимой задачей. В случае с рыночными условиями ипотеки, переплата в виде процентов при полном сроке по ипотечному договору, который как правило в среднем составляет 20-25 лет, составит 5-8 раз от суммы основного долга, то есть переплата может доходить до 800%. Поэтому здесь стоит рекомендовать досрочное погашение в первых два-три года срока кредитования. Калькулятор ипотеки — открыть и плакать — Поскольку новые условия по ипотеке для многих заемщиков стали недоступными, это подогревает рынок аренды жилья. Дешевле становится снимать жилье, нежели выплачивать ипотечный кредит. Так, например, средняя стоимость наиболее востребованного среди арендаторов лота — аренды однокомнатной квартиры в Москве поднялась среднем за 2024 год до ₽58`500 в месяц, рост за год составил около 25%. Тем не менее, это более чем в два раза ниже ежемесячного платежа по ипотеке на рыночных условиях. Например, при стоимости квартиры в ₽12 млн по рыночной ставке в 28%, сроке ипотечного договора 30 лет и первоначальном взносе ₽3,6 млн, ежемесячный платеж составит ₽196`000. Таким образом, при сумме кредита ₽8,4 млн, общие выплаты по ипотеке составят ₽70`577`000, а переплата по кредиту обойдётся в ₽62`177`000, или 740%. При рассмотрении тех же условий ипотеки, но с льготной ставкой семейной ипотеки в 6%, ежемесячный платеж составит ₽50`362, общая выплата в течение 30 лет составит уже около ₽18`130`000, а переплата — ₽9`730`000, или 116%. При этом около 75% средней зарплаты москвича уходит на съем однокомнатной квартиры, подобная ситуация сложилась и в других крупных российских городах, — отметил доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин. Ипотека в 2025 году — чем дальше, тем хуже Доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин считает, что при реальной необходимости покупки жилья и неизбежности кредита, брать ипотеку надо сейчас. — По нашему мнению, намеченные в 2024 году тенденции могут сохранится в 2025 году продолжении реализации ЦБ РФ жесткой денежно-кредитной политики и высокой ключевой ставки. Ситуация на рынке жилья во многом будет зависеть от уровня ключевой ставки, динамики доходов граждан и ограниченного доступа к ипотеке. Поскольку экономические обстоятельства многие домохозяйства, нуждающиеся в улучшении жилищных условиях, подталкивают всё чаще к выбору аренды вместо покупки жилой недвижимости, а это создаёт дополнительный спрос на рынке. В текущих условиях на фоне сохранения влияния проинфляционных факторов, сохранения ключевой ставки Банком России на уровне 21%, ЦБ видит пока только первые скромные тенденции к снижению деловой активности и перегрева экономики, и поэтому считает, что необходим дополнительный импульс со стороны денежно-кредитной политики для усиления сберегательной активности, замедления роста кредитования и формирования устойчивого дезинфляционного тренда. На этом фоне условия по ипотеке будут ужесточаться, притом что с 1 января 2025 года вступает в силу действие «ипотечного стандарта» (направленный на то чтобы, обезопасить выдачу кредитных средств в рамках ипотечного договора и те категории граждан, которые попадают в группу риска, у кого например, низкий кредитный рейтинг). В этой связи, тем гражданам, которым срочно требуется приобретение жилой недвижимости (за исключением семейной ипотеки), несмотря на высокие ставки до 28% годовых рыночной ипотеки будет целесообразно не откладывать заключение ипотечного договора, поскольку позднее это будет сделать ещё сложнее. С 1 января 2025 года, в рамках введения ипотечного стандарта, банкам запрещено брать деньги с застройщиков за снижение ставки, если было допущено завышение стоимости жилья, что может побудить девелоперов сразу включать в цену лотов сниженный объем субсидирования, дабы возместить упущенную выгоду.
