Банки повысили ставки по ипотеке. Как ульяновцам выгодно купить квартиру

В июле завершилось действие госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. Логичным продолжением стал рост стоимости кредитов до средней отметки 21,3% в большинстве российских банков. Оформляя кредит по такой процентной ставке, клиент фактически покупает недвижимость по тройной цене. Остались ли варианты приобрести квадратные метры подешевле в Ульяновской области, разбирался журналист ulpravda.ru. Более четырех лет в России действовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, дававшая возможность приобрести квартиру в строящемся доме по низкой процентной ставке. Эта программа была введена весной 2020 года, в разгар ковидных ограничений, в качестве временной меры поддержки с антикризисной функцией. И все эти четыре года льготное кредитование обеспечивалось благодаря постоянной финансовой подпитке из бюджета. Хотя условия выдачи льготной ипотеки несколько раз менялись (к примеру, если в марте 2020-го кредит оформлялся под 6% годовых, а в июне 2024-го – уже под 8% годовых), количество заемщиков неуклонно росло. Ведь многие помнили, что до введения такой программы жилье приобреталось в ипотеку под гораздо более высокие проценты – 20 - 30% годовых. Тем не менее случившееся 1 июля завершение действия госпрограммы сейчас ощущается едва ли не как репрессивная мера. Однако специалисты в сфере покупки-продажи недвижимости уверены, что варианты есть.   «Отмена льготной ипотеки не лишила людей возможности приобрести недвижимость на льготных условиях, - заявила ulpravda.ru руководитель агентства недвижимости «Проспект» Анна Мошкова. – Например, ульяновцы с детьми до шести лет могут купить жилье по «Семейной ипотеке». Она выдается при условии, что семья раньше не оформляла льготную ипотеку. Процентная ставка будет сниженной до тех пор, пока в семье будет ребенок, не достигший шестилетнего возраста. То есть, если семейная ипотека оформлена в 2024 году, так как в семье есть пятилетний ребенок, по льготной ставке ипотека будет рассчитываться до 2025-го. Но если за время действия кредитного договора в семье будут рождаться новые дети, то действие льготной ставки будет продлеваться до тех пор, пока младшему ребенку не исполнится шесть лет».   После этого ипотека оплачивается уже по той базовой ставке, которая значится в договоре. Как правило, сейчас она варьируется в пределах от 19 до 22%. «Семейная ипотека» работает во многих банках Ульяновской области.   «В нашем банке «Семейная ипотека» выдается семьям с одним ребенком в возрасте до шести лет включительно, а также семьям, имеющим ребенка с инвалидностью до 18 лет включительно, - рассказали ulpravda.ru в Ульяновском отделении Сбербанка. – Процентная ставка - от 6%, но, возможно, снижение ставки до 3,5% на первые пять лет или на весь срок с субсидией от застройщика. После достижения ребенком шестилетнего возраста процентная ставка по ипотеке станет базовой – от 19,8% годовых. Кроме того, наш банк предлагает кредитование клиентов, не подходящих под условия «Семейной ипотеки», по базовой ставке, с субсидированием и комплексным продуктом от застройщика. Минимальная ставка по субсидированию на первые пять лет – 8%, на весь срок – 12,9%. Ставка на период строительства по комплексному продукту составит 13,8%, а на период строительства плюс 12 месяцев – 15,5%».   «Семейная ипотека» популярна сейчас не только на ульяновском рынке недвижимости, но и в Димитровграде.   «В нашем городе большинство объектов недвижимости сейчас покупается благодаря «Семейной ипотеке» и «IT-ипотеке», - рассказала ulpravda.ru известный эксперт по продаже недвижимости в городе атомщиков Наталья Кутузова. – Но отмечу, что активно продаются только квартиры в новостройках, так как на их покупку распространяется действие льготных программ. А вот рынок вторичного жилья испытывает определенные трудности. Дело в том, что купить старые квартиры по льготной программе невозможно. Такое жилье реализуется только благодаря покупателям, готовым совершить сделку за наличный расчет, либо по условиям «Военной ипотеки». По этой программе процентные ставки высокие, но тот, кто приобретает жилье, не несет эти расходы. Квартиру для военнослужащего приобретает его работодатель. И пока человек служит, он пользуется жильем».   В Ульяновском филиале Россельхозбанка пояснили, что спектр ипотечных льготных программ сейчас не обширный.   «На сегодняшний день в Ульяновском филиале РСХБ можно оформить по льготной программе только «Сельскую ипотеку», ставка по которой не превышает 3% годовых и субсидируется государством, - уточнили нам в пресс-службе Ульяновского филиала Россельхозбанка. - До отмены ряда госпрограмм в РСХБ можно было получить «Семейную» и «Военную» ипотеки, а также льготный кредит на покупку жилья в новостройках. В целом можно отметить, что поток заявок в банк не снизился, практически все перетекли в сельскую ипотеку. С момента запуска программы мы выдали жителям региона более 2,2 миллиарда рублей. В основном выдаем деньги на покупку земельных участков и строительство дома. Также большим спросом пользуются дома в коттеджных поселках, которые находятся на сельских территориях в радиусе не более 80 км от города (например, «Дубрава» в Чердаклинском районе, «Чистые пруды» в Ульяновском районе)».   В ВТБ нам честно признались, что отмена одного из видов льготной ипотеки и изменение условий по остальным программам с господдержкой - ужесточение условий «Семейной ипотеки» и отсутствие лимитов по «IT-ипотеке» наряду с высокой ключевой ставкой существенно повлияло на количество клиентов, готовых взять ипотечный кредит.   «В первом полугодии-2024 основные программы льготного кредитования ВТБ базировались на кредитах с господдержкой. Речь о таких программах, как «Ипотека с господдержкой 2020», «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой для сотрудников IT-компаний», - рассказал ulpravda.ru управляющий ВТБ в Ульяновской области Игорь Костюник. - Всего за первые шесть месяцев 2024 года выдано более 700 кредитов на общую сумму свыше 2,7 миллиарда рублей. На «Семейную ипотеку» пришлось порядка 39,3% всех сделок, на «Ипотеку с господдержкой 2020» - 31,4%, на «IT-ипотеку» - 9,2%. Однако в июле 2024 года, по предварительным подсчетам, выдано на 37% меньше кредитов, чем годом ранее, и на 62% меньше рекордного уровня июня 2024 года».   Клиентам, которые не подпадают под условия действующих программ с господдержкой, ВТБ может предложить базовые программы с субсидированием ставки от застройщика.   «Такие программы позволяют получить дисконт к действующей ставке, снизив ее до комфортного уровня как на весь срок кредита, так и на период от одного года, - пояснил Игорь Костюник. - По истечении периода с субсидированием при благоприятной конъюнктуре рынка возможно рефинансирование действующих ипотечных кредитов».   Риелторы же добавляют, что многие ульяновские застройщики предлагают приобрести у них квартиры под 6 - 8% годовых. Ипотека оформляется на длительный срок – до 30 лет. Единственное условие – оплата первоначального взноса в размере 50 - 70% от стоимости квартиры.   «Активно оформляется сейчас и ипотека без первоначального взноса, - пояснила нам Анна Мошкова. – Такое предложение есть сейчас практически у всех застройщиков. Как правило, ипотека оформляется на начальной стадии строительства дома. Пока новостройка возводится, покупатель платит ипотеку по сниженной процентной ставке – в районе 8% годовых. После сдачи дома процентная ставка становится стандартной - от 19 до 22% годовых. Но не исключено, что за те два - три года, что будет строиться дом, произойдут изменения в процентных ставках. Вполне вероятно, что появится возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях».   Несмотря на отмену льготной ипотеки и ужесточение условий других программ с господдержкой, жители Ульяновской области продолжают активно приобретать жилье, отмечают наши эксперты.   «Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, - рассказала нам ульяновский риелтор Валентина Варенникова. – Однушки, как правило, приобретают вновь образовавшиеся семьи, «двушки» – семьи с детьми. А многодетные сейчас предпочитают покупать новый современный вариант недвижимости «Четыре+» - это квартиры с тремя спальнями и огромной кухней-гостиной. Площади таких жилищ – от 100 квадратных метров и более».   Целесообразно ли покупать недвижимость в кредит под 20 с лишним процентов годовых с экономической точки зрения? Этот вопрос мы задали заведующему кафедрой экономического анализа и государственного управления Ульяновского государственного университета, доктору экономических наук, профессору Анатолию Лапину.   «Все зависит от динамики доходов, от первоначального взноса, от жизненной ситуации человека, который хочет оформить ипотеку на таких условиях. Я лично никогда не брал никаких кредитов ни под 6, ни под 20%. Предпочитаю другой вариант: накопить нужную сумму либо взять у родных в долг без процентов. Но если человек хочет ввязаться в такой рискованный проект, то прежде он должен оценивать ситуацию, просчитать варианты на годы вперед. Будет ли он иметь такой же доход через 10 лет. Ведь важно помнить, что пока ипотечный кредит не погашен, недвижимость остается собственностью банка, который выдал ипотеку. И нарушение графика платежей может привести к потере жилья».