Этажи обманутых надежд
Почему до сих пор не состоялось новоселье у молодой семьи, вернувшейся из–за границы на постоянное место жительства? — пишет латвийская газета «СЕГОДНЯ»
Из письма в редакцию
«Мы попали в ситуацию, после которой хочется предупредить латвийские семьи, планирующие покупать жилье в Латвии, — чтобы они не оказались в подобном положении.
Мы — молодая семья, которая вернулась из Англии на постоянное место жительство в Латвию. Последние 7 лет мы работали с мужем, чтобы накопить на первый взнос и купить в Латвии дом, перевезти ребенка и быть поближе к родителям. По новостным порталам активно муссировалась тема возвращения молодых семей на родину, и мы решили: время пришло.
В январе 2016 года мы увидели на одном из порталов по недвижимости рядный дом в недостроенном состоянии.
Приехали на встречу с маклером из компании Immostate, она показала дом и убедительно обещала, что дом до 1 мая будет сдан в эксплуатацию. Она сказала, что дома на рынке недвижимости предлагает очень крупная компания Arco Real estate, а застройщиком является компания Armada Сapital. Нас, конечно, немного смутило, что дом недостроен. Но представитель компании Immostate уверяла, что времена, когда у людей берут деньги и исчезают, остались в лихих 90–х и что наш дом будет сдан точно в срок.
Мы согласились на сделку. Договор подписывали в офисе Arco Real Estate, на их бланках, в присутствии их юристов. Все выглядело настолько солидно и серьезно, что не давало повода в чем–либо усомниться. Нам предложили в офисе даже вариант отделки дома! И снова было обещано, что все сроки будут соблюдены.
На следующий день мы перечислили деньги застройщику — SIA Armada Capital. И с того момента началось самое интересное…
Приехав в очередной раз посмотреть, как строится наш дом, мы увидели, что рабочие разбирают строительные леса и грузят все инструменты в машины. На наш вопрос «что происходит?» нам было сказано, что компания застройщика задолжала очень большие деньги строителям и что они сколько могли работали без зарплаты, но теперь переходят на другой объект…
Мы сразу же позвонили нашему маклеру. Она пообещала связаться с застройщиком, а позже — сообщить, в чем дело. Но, по словам маклера, никакой информации ей получить не удалось. Тогда мы попытались выйти на Раймонда Велциса (руководителя компании–застройщика Armada Сapital), но тоже безуспешно.
Пробовали мы получить какую–то информацию и у Arco Real estate — официального продавца этого проекта, но там нам объяснили, что контакта с застройщиком у них нет и ничем нам помочь они не могут…
Последним, с кем мы пытались контактировать, был банк, выделивший на строительство этих домов 1 5000 000 евро, но там нам отказались давать информацию, сославшись на конфиденциальность договора между банком и клиентом.
Обратившись к юристам, мы узнали, что имеем право подать гражданский иск на компанию–застройщика, но при этом нам неофициально дали понять, что в нашей стране такие иски рассматриваются около трех лет…
И вот положение, в котором мы оказались. 2017 год близится к концу, новоселья, которое должно было состояться после 31 мая, так и не состоялось. Часть денег нам вернули, но достаточно крупную сумму (18 тысяч евро) мы до сих пор не получили. Стройка стоит, и сколько это будет продолжаться — неизвестно. Я периодически заезжаю туда и вижу лишь бегающих по стройке подростков…
Очень хотим посоветовать людям, приобретающим жилье в новострое: перед тем как подписать договор и заплатить деньги, тщательнейшим образом изучите надежность компании–застройщика, а в идеале — покупайте только готовое, сданное в эксплуатацию жилье».
Семья Трухане».
«Мы не виноваты, а за других не отвечаем…»
Поскольку авторы письма не только делились горьким опытом, но и называли конкретные фирмы, с которыми имели дело, мы предложили изложить свое видение происходящего представителям компаний, упомянутых в письме: SIA Immostate и SIA Arco Real estate. От Immostate никаких комментариев мы не получили. В свою очередь, от Arco real estate в лице ее члена правления Иевы Янсоне пришел такой ответ (перевод автора):
«11 мая 2016 года был подписан договор о сотрудничестве, в котором Arco real estate выступал в качестве эксклюзивного посредника; это означает, что только Arco real estate имеет право рекламировать и предлагать на продажу недвижимость в данном проекте. Во время согласования договора о сотрудничестве, когда мы производили проверку клиента/партнера (что мы делаем всегда), никаких подозрений у нас не возникло. К тому же этому проекту было присвоено банковское финансирование, то есть это давало основание считать, что со стороны банка также была проведена оценка платежеспособности клиента, потенциала будущего развития проекта и других факторов. В договоре о сотрудничестве было оговорено, что Armada Capital обязуется завершить строительные работы до 31 декабря 2016 года, что на тот момент выглядело вполне реальным планом, поскольку на момент заключения договора строительство уже было начато.
Поначалу сотрудничество складывалось очень успешно, были привлечены пять покупателей, заключены договоры и получены залоговые деньги; в свою очередь, один рядный дом был сдан в эксплуатацию. Два наших покупателя там уже живут. Надо сказать, что сдача в эксплуатацию этого, первого, дома также произошла с задержкой на шесть месяцев.
Конкретного покупателя (отца автора письма — Юлии Трухане. — М. Б.) привлекла компания Immostate, с которой у нас был заключен договор о посредничестве. В рамках данного договора Immostate передает нам информацию об обратившихся к ним покупателях, которые желают приобрести недвижимость. Договор был подготовлен и подписан, а все сроки были оговорены на основании информации, предоставленной Armada Capital.
Хотим подчеркнуть, что Arco real estate в данном процессе действовал как посредник, а не как продавец или уполномоченное продавцом лицо. Arco real estate исполняет функции посредника:
* предоставляет информацию — как имеющуюся в распоряжении самой компании, так и ту, что предоставляет продавец: о недвижимости, о сроках, о финансировании и процессе строительства,
* рекламирует,
* представляет недвижимость потенциальным покупателям,
* на основании информации, предоставленной обеими сторонами, подготавливает договор сделки.
Arco real estate свои обязанности выполняет добросовестно и очень тщательно, однако мы не можем брать на себя ответственность за действия других участников сделки — выполняют ли они свои обязательства».
Бег по замкнутому кругу
Первое, о чем меня предупредил в телефонном разговоре член правления фирмы–застройщика, SIA Armada Capital, Раймонд Велцис, — о возможности подать в суд на газету и журналиста за дискредитацию (neslavas celšana). Однако после моего объяснения, что к нему обращаются и предлагают изложить свою точку зрения на возникшую конфликтную ситуацию как раз для того, чтобы этой самой «не славы» не произошло, а было бы максимально объективное изложение происходящего, диалог продолжился уже по электронной переписке.
Первый ответ Р. Велциса искренне порадовал. Он сообщал, что, согласно данным бухгалтерии SIA Armada Capital, в числе клиентов компании нет документов, в которых фигурировала бы семья семьи Трухане и что речь идет, очевидно, о клиенте Владимире Г., который является отцом заявительницы — Юлии Трухане. С ним действительно был заключен договор, внесен залог за покупку дома, однако на данный момент (цитата) «залог клиенту возвращен в полном объеме и никаких претензий со стороны клиентов нет».
Решив, что за время ожидания ответов от вовлеченных в эту историю компаний ситуация изменилась и все завершилось к обоюдному удовольствию, я попросила Юлию Трухане подтвердить информацию, что SIA Armada Capital вернула ее семье сумму залога, внесенную за строительство дома, и никаких претензий к фирме–застройщику, SIA Armada Capital, больше нет, а значит, и никаких статей писать не придется. Однако ответ получила неожиданный.
— Претензии у нас есть, — ответила Юлия. — Фирма Armada Capital на данный момент по договору должна нам 18 000 евро (штрафные санкции), но не выходит с нами на связь. На данный момент против фирмы Armada Capital подано заявление в прокуратуру от наших соседей, и мы тоже думаем пойти по тому же сценарию. Мы почти год пытаемся решить ситуацию по–хорошему, но хозяин фирмы очень неохотно с нами коммуницирует. Мы бы очень хотели, чтобы Armada Capital полностью с нами рассчиталась — тогда бы мы расторгли договор и могли двигаться дальше. Сейчас у нас остается действующий договор, стройка стоит, деньги «висят», а перспективы совершенно непонятные. И в такой же ситуации находятся еще три семьи…
…Снова пишу письмо главе Armada Capital Р. Велцису — на этот раз с просьбой уточнить, как же это происходит: он утверждает, что полностью рассчитался с клиентами и с их стороны претензий нет, а они утверждают прямо противоположное?
Пока ожидала ответ, подошли праздники. И как раз 18 ноября, в День провозглашения Латвии, пришла очередная новость по поводу «дома раздора» от Ю. Трухане:
«Случилось то, чего мы боялись: наш дом продается с сегодняшнего дня на ss.lv, указан телефон Р. Велциса. Не рассчитавшись с нами до конца, он ставит дом на продажу! Просто нет слов!»
…Опять отсылаю очередное письмо Р. Велцису — теперь уже с просьбой объяснить и этот факт. Ответ приходит очень быстро: назвав ситуацию «несколько абсурдной», г–н Велцис сообщает, что речь в объявлении идет совсем о другом проекте. А что до утверждений по поводу зависших 18 тысяч, то с семьей клиента достигнута договоренность, что в первой половине декабря клиенту будет возвращена оставшаяся сумма, а поскольку залоговая сумма уже возвращена, у клиентов претензий нет.
…Прошу Ю. Трухане подтвердить факт отсутствия претензий — вдруг за эти дни что–то изменилось? Ответ от 28 ноября снова не радует:
«18 ноября я позвонила Р. Велцису, и он сказал, что сегодня переведет деньги, но деньги не пришли. 21 ноября я позвонила Раймонду и сказала, что денег мы так и не получили, на что он ответил, что не успел их перевести, но на неделе это сделает. 24–го числа я снова позвонила Раймонду. Он сказал, что не получил из банка деньги, но обязательно переведет их на следующей неделе. На данный момент деньги все еще не переведены.
Зато нашим соседям пришло письмо по поводу их заявления: прокуратура приняла его к рассмотрению и сейчас ждет документы для возбуждения дела, запрошенные у полиции Яунмарупе. Сегодня я также намерена встретиться с нашим юристом, чтобы присоединиться к иску на взыскание долга и возбуждения уголовного дела».
…4 декабря, буквально перед сдачей статьи в публикацию, я снова созвонилась с пострадавшей семьей. Юлия Трухане снова подтвердила, что с ними по–прежнему не рассчитались…
Доверяй, но проверяй!
Комментарий присяжного адвоката Андрея Адамсона:
— Полагаю, что строительная компания просто не справилась со своими обязательствами. Причин тому может быть сколько угодно: какие–то объективные трудности, давление кредиторов (в том числе налоговой службы и банков), неумение вести бизнес…
Вопрос в другом: почему клиент оказался в столь незавидном положении и что делать сейчас?
Первое: судя по письму, семья приобрела недвижимость в стадии строительства, заключив при посредничестве компании Arco Real Estate (к которой претензий нет) договор с компанией–застройщиком. Я взглянул на эту компанию мельком и вижу: по итогам 2016 года она формально УЖЕ являлась неплатежеспособной. Проблема в том, что это может увидеть только профессионал: далеко не каждый в состоянии проанализировать финансовые показатели коммерческой фирмы.
Второе: семья уже длительное предъявляет претензии компании–застройщику. Но, как показывает практика, звонки и встречи ничего не решают; я бы рекомендовал осуществлять коммуникацию через юриста. Нужно проанализировать заключенный договор и на его основании выдвинуть финансовые претензии. Вообще, как мне кажется, в данном случае следует обращаться в суд с исковым заявлением — правда, придется считаться с расходами на работу юриста и государственную пошлину. К слову, расходы на обыкновенного юриста суд обычно не возмещает, а вот расходы на адвоката судом возмещаются, хотя и с ограничениями.
Третье: можно ли в принципе проверить фирму — насколько безопасно иметь с ней дело? Любой человек, заплатив определенную сумму, имеет возможность проверить любую компанию. Но сможет ли он по некоторым признакам выявить риски? Увы. Более того, это сможет сделать и не каждый юрист, так как, помимо чисто профессиональных знаний, у такого специалиста должно быть четкое понимание принципов работы компании, он должен разбираться в финансовых показателях и т. д. Поэтому обращаться стоит к юристу определенного профиля, который точно сможет дать хотя бы предварительную оценку контрагенту. Кроме того, необходимо проверить наличие налоговых долгов — эта информация также доступна каждому.
Еще один важный момент — рекомендация. Красивый офис, солидные сотрудники и договор — это все, конечно, очень хорошо. Однако, прежде чем до всего этого дойти, неплохо предварительно узнать, что данный застройщик УЖЕ построил, попросить контакты клиентов, пообщаться с ними — довольны ли они своим жильем. Не нужно стесняться задавать вопросы, ведь речь идет о серьезных вещах и серьезных деньгах.
Марина БЛУМЕНТАЛЬ.