Москва - не Токио: почему в столице нет массового строительства небоскребов
Пока Токио, Лондон и другие столицы переживают бум небоскребов, российские девелоперы предпочитают избегать таких проектов. Себестоимость строительства высотных зданий выше, технологии сложнее, а спрос на новые мегапроекты ограничен.
В конце прошлого года был полностью сдан в эксплуатацию самый высокий небоскреб Европы – "Башня Федерации" (высота башни достигает 374 метров) в Москва-Сити. Гендиректор управляющей объектом компании Михаил Смирнов сообщил, что строительство небоскрёба обошлось в 1,2 млрд долларов и заявил, что площади в комплексе уже почти полностью распроданы.
Эксперты рынка отмечают высокий интерес к недвижимости в Сити. В прошлом году количество сделок в целом в "Москва-Сити" увеличилось на 46%.
По словам управляющего партнера Savills Дмитрия Халина, в прошлом году район Делового центра установила рекорд по числу сделок с апартаментами, оттянув на себя треть спроса в своем сегменте. Цена предложения на апартаменты в "Сити" сейчас варьируется от 370 до 680 тыс. рублей за кв м, самые дорогие апартаменты в "Башне Федерации". В настоящее время все построенные башни заселены наполовину.
Значительная доля покупателей апартаментов - инвесторы, для которых "Сити" является гарантированным источником дивидендов, отмечает Халин. По его словам, арендная доходность местных апартаментов в полтора раза выше, чем при покупке обычной квартиры для сдачи в аренду – порядка 7%.
Высоким спросом пользуются и офисы в Деловом центре. Например, в "Башне Федерация" не распродано только 3% офисных площадей. Эксперты Colliers International допускают, что в ближайшие 1–1,5 года аренда и цена офисов в этом районе может подорожать на 10–15%. Это произойдет из-за дефицита предложения офисных площадей, который наблюдается уже сейчас
Несмотря высокий спрос на недвижимость в небоскребах, московские девелоперы, пока не торопятся массово уходить в небо. И на это есть объективные причины - во-первых, дороговизна и трудоемкость высотного строительства, во-вторых, отсутствие высокого спроса на такие проекты.
Экономим на земле, тратим на технологии
Идея строить высотные здания появилась примерно 10 лет назад, когда казалось, что площадки под застройку заканчиваются. Тогда же возникла программа нового высотного кольца Москвы, было запроектировано большое количество небоскрёбов, вспоминает директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank Ольга Широкова.
Однако с развитием рынка стало понятно, что площадки под строительство есть, например, на территории бывших промзон, которые сейчас активно развиваются. И идея высотного строительства осталась в рамках единичных проектов. В Москве нет такого реального дефицита земли, отмечает эксперт.
Если говорить об экономике проекта, то себестоимость строительства высотных зданий выше. Хотя девелопер экономит на земле, строительство башен требует более дорогих решений по конструктиву здания. Кроме этого, к ним применяются иные технологии и спецусловия самого строительства, другие требования пожарной безопасности и т.д. Поэтому сказать, что экономия на земле дает выигрыш по проекту в целом – нельзя, отмечает эксперт.
Строительство небоскребов в Москве экономически не является обоснованным предприятием - на текущем этапе цикла явно виден перекос в сторону растущего предложения на помещения в высотных объектах, чем спроса на них, говорит руководитель отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield Семён Юрченко.
Это связано и молодостью самого формата, и высокими затратами на строительство, которые обусловлены большими объемами проектирования, сложностью инженерных систем, фасадных решений.
"Затраты на строительство небоскрёба могут отличаться на десятки процентных пунктов от затрат на строительство здания средней этажности", - подчеркивает эксперт.
Перспективно, но не массово
Еще один фактор, который сдерживает масштабирование этого формата в столице – его особый статус. Если вдруг половина строящегося жилья станет небоскребами, то они потеряют свою ценность и некую надбавку за этажность, за виды, за уникальность проекта.
"Небоскреб продается, потому что таких проектов не так много. Человек, покупая недвижимость в небоскребе, понимает, что он живет в таком уникальном здании и готов за это платить", - говорит Ольга Широкова.
Сами девелоперы видят потенциал развития высотного формата в Москве. Так, например, комплекс жилых небоскребов Headliner появится рядом с "Москва-Сити" на Шмитовском проезде, возводимый ГК "КОРТРОС". Высотный ЖК занимает более 6 га и включает 10 корпусов. Самое высокое строение комплекса будет достигать 175 метров, что, впрочем, вдвое ниже башни "Федерация".
Небоскребы позволяют удовлетворить удовлетворять широкий спектр потребностей, поэтому площади в таких объектах востребованы, говорит исполнительный директор Capital Group Михаил Хвесько. Большое влияние на это оказывает высокий уровень транспортной доступности и потенциал развития таких объектов.
В арсенале Capital Group шесть проектов, высота которых выше 50 этажей. Например, проект в "Москва-Сити" - "Город столиц" (башня в 65 этажей и в 73 этажа), башня "Око" (85 этажей), ЖК "Триколор" (две башни по 58 этажей и один корпус 38 этажей).
Сейчас Capital Group строит жилой комплекс на Краснопресненской набережной, который будет состоять из трех башен. Высота зданий – 61 этаж.
В настоящий момент мы работаем и видим большой потенциал в развитии форматов небоскрёбов в разных районах Москвы, говорит исполнительный директор Capital Group
"По сути небоскрёб за счет своего конструктива имеет ряд очевидных преимуществ для больших городов – оставляя место непосредственно рядом с жилыми объектами не для "n количества" новых корпусов, а под благоустройство, рекреацию. Например, сейчас мы работаем над созданием первого жилого небоскреба – с квартирами рядом с парком (речь идет о Capital Towers)", - отмечает он.
Небоскребы в городском пространстве
Важным моментом при строительстве небоскребов также является то, как высотное здание впишется в пространство города.
Для интеграции небоскреба в городскую среду, необходимо разработать так называемый мастерплан (Стратегию пространственного развития города), который включал бы исторические виды и ансамбли, определял их охранные зоны, говорит вице-президент Союза московских архитекторов, генеральный директор "Яузапроект" Илья Заливухин.
Например, на фоне Храма Христа Спасителя не должно возникать высотных доминант - прямо за ним. Подобный мастерплан разработан недавно в Лондоне, который сейчас переживает бум высотного строительства в центре города.
"Небоскребы должны работать в плане – на уровне пешехода. В городских центрах, у метро необходима более мелкая сетка кварталов, здания не должны преграждать путь. Небоскребы не должны загораживать виды другим зданиям полностью, затенять их", - говорит архитектор.
При этом, вице-президент Союза московских архитекторов видит перспективы развития небоскребов в Москве, как в центре города, так и в некоторых районах реновации. Однако важно, чтобы эти здания были многофункциональными, и по большей части жилыми, особенно учитывая дефицит жилья во многих российских городах.