Ипотечный брокер Ракута: снижения цен на 50% на первичку в РФ ждать не стоит

Аналитики в один голос тврдят о стремительном снижении цен на вторичное жилье в России из-за высоких ставок по кредитам и инфляции. Однако стоимость квартир в небольших городах начала обгонять показатели в миллионниках. В чем причины и стоит ли ожидать обвала рынка недвижимости в 2024 году, выяснил 360.ru.

Дмитрий Ракута, ипотечный брокер и эксперт по недвижимости

Сочи, Махачкала, Ростов-на-Дону, Улан-Удэ — это города туризма, в том числе делового. В Ростове цены на аренду и жилье выросли и пока держатся, потому что есть спрос даже при высокой ключевой ставке. Они, скорее всего, будут еще расти.

В Челябинске, например, цены постепенно увеличиваются, но держатся за счет того, что сбивается оборонно-промышленный комплекс. Это косвенная причина роста стоимости недвижимости.

Стоимость жилья падает, если в городе идет активное строительство. Чем больше предложения, тем ниже цены.

Помимо этого, некоторые банки анонсировали повышение ставок по ипотечным кредитам на вторичку. Она будет начинаться с 21%, где-то — с 23%. Это повлияет на цены и спрос.

Имеет смысл ожидать дальнейшего снижения цен в мегаполисах, точечно — по стране, особенно там, где продавцу нужно срочно продать. Ему придется демпинговать ценой.

Ситуация на рынке первичной недвижимости нестабильная. Количество заявок снизилось с момента введения отмены льготной ипотеки. Сделки есть, но их проводят либо в рамках семейной ипотеки, либо по программам от застройщика или банка.

По первичному рынку ожидаем снижение цен, так как застройщикам нужно продавать каждый месяц, соответственно, привлекать клиентов. Но я не рассчитываю, что будет какой-то обвал рынка.

Это не будет снижением на 40-50%, как недавно прогнозировали в Госдуме. К сожалению, такое невозможно. Застройщики — коммерческие организации, которым нужно получать доход. У них свои механизмы работы.

Для застройщиков подорожало строительство, поскольку большинство из них строит в кредит. При этом получить хороший дисконт от застройщика вполне возможно, особенно если человек оформит семейную ипотеку.

Константин Барсуков, глава комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы

У всех исследований есть громадная проблема: люди, которые их пишут, оценивают не реальную ситуацию на рынке, а цены в объявлениях. Заявленные в них показатели завышены.

Как обычно выставляют цены? Продавец ищет похожие квартиры, видит их стоимость и ставит примерно такую же. Он не смотрит, сколько объекты рекламируются, какие объекты рядом продали и по какой цене. Если мы видим, что в 2023 году продали определенный объект, я сразу же вспоминаю, был ли в прошлом году повышенный спрос. Если объект продали месяц назад, то примеряю ситуацию месячной давности. Исходя из этого, мы прикидываем, сколько реально может стоить объект.

Когда квартиру выставляют по реальной стоимости, ее покупают достаточно быстро. Чтобы вы понимали, мой клиент выставил квартиру, за четыре дня мы ее продали на рынке.

Была интересная ситуация. Продавец хотел продать квартиру в прошлом году за 8,6 миллиона рублей, и она была завышена в цене, долго стояла в рекламе. Потом планы поменялись, решился вновь ее продавать в этом году. И ее купили за четыре дня уже за 8,7 миллиона. Потому что была куча объявлений квартир по ценам от девяти миллионов и выше. При этом они висели в рекламе по полгода.

Рынок повышенных цен начал формироваться еще в августе–сентябре 2023 года, когда ЦБ начал поднимать ключевую ставку. Люди стали скупать жилье по завышенным ценам. Новые продавцы устанавливали стоимость, ориентируясь на объявления с завышенной ценой. И эта цепочка тянется до сих пор.

Тем временем реальная цена сделок остается на прежнем уровне, колеблется на 2-3%. Цены же в объявлениях начинают потихоньку снижаться, потому что объекты висят в рекламе по полгода. Потом продавцы решаются на снижение стоимости, делают это очень неохотно.

Есть статистика по реальной стоимости объектов, проданных на вторичном рынке. Из нее следует, что средняя цена по России с начала года немного подросла.

Всего в пяти регионах она немного снизилась или осталась на прежнем уровне. Во всех остальных регионах реальная стоимость сделок больше, чем в начале года.

Поэтому цены никуда не падают. Аналитики только подогревают надежды покупателей. Более того, потенциал к росту сейчас значительно выше.

Что касается новостроек. Все опять говорили, что после повышения ключевой ставки застройщики начнут снижать цены. Они не будут делать этого, и на то есть много причин.

Застройщики прекрасно понимают психологию покупателей. Человек, который готов купить новостройку, готов ждать. Соответственно, он готов подождать до конца строительства дома, когда цена на нее снизится. Так зачем ему сегодня покупать квартиру? Он сделает это завтра и по более выгодной цене. Застройщик такого допустит, поэтому цены останутся прежними. Если же он снизит цену на первичное жилье, произойдет окончательно убийство спроса на него.

В июне был ажиотаж на фоне закрытия льготной ипотеки. Отработали так, что побили рекорд сентября прошлого года. Застройщики напродавали за два месяца столько, что следующие два месяца могут вообще ничего не продавать.

Банки дают день по проектному финансированию. Чем быстрее происходит заполнение эскроу-счетов, тем меньше процентов застройщик выплачивает банку по проектному рефинансированию. В этой ситуации банку хорошо, чтобы продажи шли. Поэтому вряд ли цены на первичное жилье сильно упадут.