Заставим работать. Контроль за ЖКХ - миф или реальность?

Кто контролирует работу коммунальных структур и насколько эффективно, обсудили в ходе «круглого стола» в «АиФ-Белгород».

Дискуссию начал наш постоянный читатель и эксперт, инициатор проведения мероприятия активист-общественник Юрий Алашкевич.

- Когда мы говорим о ЖКУ, первый вопрос, который возникает, - доступность этих услуг для населения. 40 тысяч человек у нас в Белгородской области живут за чертой бедности, на прожиточный минимум в 8 тысяч рублей - это 8% от общего числа пенсионеров региона. Мне бы очень хотелось, чтобы контролирующие структуры держали под контролем плату за содержание жилья, тем более что в послании к Федеральному собранию наш президент озвучил цифру инфляции 5,8% - то есть больше, чем на этот процент, тарифы расти не должны. Говорил о том, что социальные обязательства государства в следующем году будут выполнены, что бизнес не должен перекладывать все свои потери на население. А у нас в городе, например, ЖЭУ «Белгородстрой» было оштрафовано Госжилнадзором за нарушения на 500 тысяч рублей, а они взяли и подняли тариф на содержание жилья на 11,4%. Получается, что управляющая компания не справляется, её наказывают, а повторно расплачиваются за это жильцы, так и не получившие от УК жилищных услуг - это же абсурд!

Что касается того, кто и что должен делать в ЖКХ - существуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением № 170 Госстроя РФ, которые утверждены Минюстом РФ, а значит - являются действующим правовым нормативным документом и обязательны к исполнению. Там всё расписано - кто, что и когда должен делать, весь текущий ремонт многоквартирного дома. Но кто и когда это будет контролировать? Жители? Но, к сожалению, психологию собственника мы пока у людей не воспитали: все сидят и ждут, когда «добрый дядя» придёт и что-то сделает.

Каждый чиновник должен чётко понимать, что он работает для людей. Тот путь, который любой человек проходит по жалобам, если он хочет чего-то добиться от УК или ТСЖ - это же мука: по 30 дней приходится ждать ответ от УК, а затем и от каждой контролирующей организации, на всё уходит больше полугода. А если идти в суд, то это - и ещё целый год. А лифт стоит, тепла нет, воды нет. Я считаю, тут надо вернуться к тому, как было раньше - 3 дня, в течение которых управляющая компания должна принимать какие-то меры. Чтобы народ не переставал верить власти, надо повышать эффективность контроля и надзора, повышать качество жизни населения.

О том, кто контролирует УК и ТСЖ, рассказала Екатерина Карайченцева, замначальника отдела эксплуатации жилищного фонда и повышения энергетической эффективности развития жилищно-коммунального хозяйства департамента ЖКХ Белгородской области:

- Контроль за работой управляющих организаций возложен на органы местного самоуправления. В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления при поступлении жалобы или обращения граждан о неисполнении управляющей организацией обязанностей по договору управления в течение пяти дней проводит внеплановую выездную проверку в отношении данной управляющей организации. В случае, если данные жалобы подтвердились по итогам проверки, орган местного самоуправления в течение 15 дней с момента поступления жалобы должен организовать собрание собственников жилья в многоквартирном доме по вопросу расторжения договора с действующей управляющей организацией либо о смене формы управления данным домом.

Также контроль возложен на управления Государственного жилищного надзора, у которого очень много полномочий по различным вопросам: контролируют и деятельность УК и ТСЖ, и стоимость услуг, могут и наказывать, т. е. в случае выявления нарушения выносить предписание об устранении и контролировать исполнение предписания, и выдать либо лишить лицензии. Комиссия по государственному регулированию цен и тарифов в Белгородской области контролирует цены и тарифы на коммунальные услуги. Роспотребнадзор следит за санитарным состоянием территорий и условиями жилья. Прокуратура также занимается многими коммунальными вопросами. И наконец, граждане могут обращаться в саму управляющую организацию и в органы исполнительной власти области, к нам в департамент ЖКХ. Когда к нам поступают жалобы, мы каждую отрабатываем совместно с органами местного самоуправления и с управлением ГЖН. Есть жалобы, которые и не подтверждаются, есть те, которые обоснованны - всё это насущные текущие вопросы, и они были, есть и будут. Конечно, мы стремимся работать лучше, чтобы количество жалоб снижалось, а качество услуг по обслуживанию МКД повышалось.

О том, можно ли сменить управляющую компанию, и как это сделать, рассказал Дмитрий Кирсанов, замначальника управления Государственного жилищного надзора Белгородской области - начальник отдела жилищного надзора:

- С 1 мая 2015 года введено лицензирование управляющих компаний. В Белгородской области и существующие, и вновь созданные УК получили лицензии, за исключением четырёх управляющих компаний.

Существует несколько способов сменить УК, предусмотренных жилищным законодательством. Первый и самый простой - это изменить способ управления многоквартирным домом. В Жилищном кодексе РФ прописано, что существуют три способа управления МКД - это управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственный способ управления, который возможен только на домах, где количество квартир не превышает 30. Создать ТСЖ, возможно, хотят не все собственники, хотя это самый простой способ. А чтобы поменять управляющую компанию на другую, - лучшую, более добросовестную, - существует несколько путей. Первый - это расторгнуть договор управления по окончании срока его действия. Такие договоры заключают на год, на три, на пять лет, и за месяц до окончания срока одна сторона направляет другой уведомление о том, что договор управления расторгается - и всё, собственники могут выбирать другую УК на общем собрании. Следующий вариант - если УК не исполняет договор управления, и есть факты, подтверждающие это, когда по жалобам собственников органами жилищного надзора проведены проверки, имеются акты, предписания, протоколы, фиксирующие факты неисполнения договора управления. В этом случае собственники могут в любой момент расторгнуть договор управления и выбрать новую управляющую компанию. В Белгороде такое произошло, например, на ул. Лермонтова дом № 17  А сейчас обслуживается другой компанией.

В 2016 году после лицензирования нам добавили функций - теперь, если управляющая компания в течение календарного года два и более раз не исполняет предписания органов жилищного надзора, которые подтверждены судебными актами, то есть решениями суда, то дом исключается из реестра лицензий и направляется к органам местного самоуправления для проведения открытого конкурса, но у собственников в течение двух месяцев есть право вето - они могут на общем собрании оставить эту УК.

Очень многое зависит от собственников, их активности, и заставлять УК работать должны сами собственники. А как? Есть прокуратура, есть наше управление - обращайтесь! Да, жалоб у нас очень много: в 2016 году к нам поступило 5725 обращений, проведено 3045, составлено 518 протоколов, выдано 1528 предписаний. В общей сложности за текущий год мы наложили административных штрафов на все управляющие компании и ТСЖ на сумму более 10 млн рублей. Количество жалоб постоянно растёт, полномочий нам добавляют - с 16 декабря 2016 года мы также будем контролировать обеспечение безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного оборудования. Собственники обязаны заключать договоры технического обслуживания газового оборудования с обслуживающими организациями.

О создании ТСЖ Юрий Алашкевич заметил, что тут не всё так просто: например, в Белгороде жители д. 47,49 по ул. Победы и д. 1 Князя Трубецкого выходили с инициативой создать ТСЖ в этих трёх домах. «Однако выяснилось, что для его создания нужно, чтобы участки земли, принадлежащие домам, соприкасались. А тут оказалось, что у дома № 49 есть земельный участок, у дома № 47 земля по отмостку, а остальная территория муниципальная, а дому № 1 по ул. Князя Трубецкого вообще не передано земельного участка, - говорит Юрий Михайлович. - Почему же получается, что УК при такой ситуации может управлять этими домами, а ТСЖ не может? Значит, нужно привести Жилищный кодекс РФ в соответствие с Конституцией нашей страны, в которой в статье 19 чётко сказано о равенстве условий независимо от форм собственности».

- Да, в Жилищном кодексе РФ чётко сказано, что ТСЖ может быть создано на одном доме или на нескольких домах, если они имеют общие границы земельных участков и инженерные сети, - говорит Дмитрий Кирсанов. - Кроме того, чтобы создать ТСЖ, по закону нужно набрать не половину, а 2/3 голосов собственников этих домов. Что касается дворовой территории, то кадастровый паспорт земельного участка входит в перечень обязательных документов, которые относятся к управлению многоквартирным домом, указанных в постановлении правительства РФ № 491 «О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», - то есть он в обязательном порядке наличествует в управляющей компании.

Игорь Волабуев, депутат Совета депутатов г. Белгорода, директор Ассоциации жилищных организаций Белгородской области, рассказал о том, каковы, на его взгляд, главные проблемы в сфере ЖКХ:

- Наша некоммерческая организация занимается как раз вопросами ЖКХ, следит за изменениями в законодательстве и старается выстроить работу управляющих компаний, направить её в нужное русло, обеспечить взаимодействие с ресурсо-снабжающими организациями, контролирующими органами для того, чтобы управляющие компании могли нормально работать. Существует мнение, что чем больше будут наседать на управляющую компанию, тем она будет лучше работать. На самом деле это не так: чем хуже управляющей компании, тем сильнее это отражается на людях, на собственниках. Поэтому, чтобы люди чувствовали себя комфортно, должны себя комфортно чувствовать и управляющие компании.

Если говорить о росте тарифов, то свет, газ, вода - это услуги коммунальные, а содержание жилья - это услуга жилищная, и она регулируется собственниками, ее стоимость повышается ежегодно на уровень инфляции по условиям договора управления, но собственники в любой момент могут принять решение об изменении размера платы. Ответ от УК на заявление в течение трёх дней, о котором здесь говорилось, - это может быть обозначено в договоре управления, то есть этот вопрос тоже можно решить.

Я знаю изнутри работу управляющих компаний, поскольку сам работал и работаю в сфере ЖКХ, организовывал с нуля работу управляющей компании. Когда стоит много задач по обслуживанию дома, то денег на всё на самом деле не хватает. Часто возникает вопрос - или сейчас средства, предназначенные на текущий ремонт, потратить на работы по ремонту капитальному, хотя закон этого не предусматривает, но потом эти средства тоже надо возместить - за счёт чего? Недоплатить сантехнику, или дворнику, или бухгалтеру? Тогда приедет жилищный надзор и оштрафует за то, что не выполняются текущие работы.

Я бы хотел назвать более масштабные проблемы, так как мы в ассоциации работаем с законодательством и выступаем с законодательными инициативами. Откуда по всей стране проблемы с управляющими компаниями? Такое чувство, что как только человек приходит на работу в УК, то сразу становится негодяем - но это же не так! А проблемы есть везде - значит, это проблемы в самой системе, и решать их также надо системно.

Во-первых, у нас совершенно нет регулирования услуг и стоимости работ УК. Взять поставку электроэнергии - там тариф регулируется законодательством, так же как и тепловая энергия, газ и т. д. А на управляющие компании возложено всё - электроэнергия, тепловая энергия, водоснабжение, водоотведение, эксплуатация лифтовых установок, санитарное и техническое состояние и многое другое, и для того, чтобы надлежащим образом всё это обслуживать, должны быть хорошие специалисты. И каждая услуга, каждая затрата, каждый вид работ УК должны регулироваться. Есть 290-е и 491-е постановления Правительства РФ, в которых написан огромный перечень того, что обязана делать управляющая компания, при этом не отрегулирована стоимость этих услуг, отсюда нет и прозрачной отчётности. А когда будет регулирование, хотя бы по каким-то подразделам, соответственно, и отчётность будет более прозрачной.

Мы просчитывали экономически обоснованные тарифы на содержание жилья, чтобы УК действительно могла всё выполнять - они начинаются как минимум от 25 рублей. А при нынешней плате за содержание жилья, которая почти в два раза ниже, УК приходится как-то выкручиваться.

Я сам начинал свою работу в ЖКК с того, что ссорился с УК, писал жалобы в прокуратуру, но потом решил на деле посмотреть, что такое - работа УК, создать компанию на одном доме. И когда я начал работать, то понял, что это сама система так устроена, после этого как раз и родилась наша ассоциация, призванная защитить интересы управляющих организаций, просто для того, чтобы они могли нормально работать.

О том, как строится работа управляющей компании, рассказал заместитель директора ООО «УК МКД» Артём Зотов:

- Многие считают, что тарифы на работы УК повышаются необоснованно. У нас есть минимальный перечень услуг, но мы исходим уже даже не из него, потому что его действительно невозможно сейчас выполнить при действующем тарифе - мы сейчас уже исходим из социального заказа. Летом мы проводили общие собрания на многоквартирных домах и согласовывали тариф на содержание жилья с собственниками. Стоимость услуг по содержанию жилья сложилась из необходимых работ, которые нужно выполнить в первую очередь.

Но бывают случаи, когда люди на собрание выходят, обсуждают и заказывают одни работы, а потом появляется человек, который там не был, и ему нужно что-то другое, на что также нужны средства, - и он обращается в УК. Тариф утверждён, он рассматривался на собрании, других денег взять негде. Мы предлагаем внести изменения в тариф на следующий год, человек с этим не соглашается, идет в жилнадзор, пишет жалобу. Надзорный орган говорит, что мы обязаны выполнить эту работу, так как она есть в минимальном перечне - но денег на неё не заложено в тарифе! Как быть? Перекрёстное финансирование запрещено, с другого дома взять средства мы не можем - что делать? В результате мы выполняем работу по предписанию Госжилнадзора, не выполняя какой-то другой работы, которую должны были сделать. Не сделать мы не можем - иначе будет штраф в 250 тысяч рублей.

Так что в ответ на вопрос- как заставить управляющую компанию работать? - я скажу: не надо заставлять! Нужен диалог и взаимовыгодное сотрудничество с собственниками жилых помещений. Если люди понимают, чего хотят - это вполне возможно. Есть активные собственники, в каждом доме у нас созданы советы дома - на них мы в первую очередь опираемся в своей работе.

Ольга Матвиенко, помощник прокурора г. Белгорода, своим выступлением подвела итог «круглого стола»:

- Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших сфер современной социально-экономической системы, в которой формируются многие параметра качества жизни населения.

Прокуратурой г. Белгорода принимается весь спектр мер прокурорского реагирования, направленных на обеспечение законности в этой сфере. На постоянной основе осуществляется мониторинг информации, опубликованной в СМИ, а также размещенной в сети Интернет.

То, что управляющие компании работают - это очевидно. То, что поступает много жалоб от граждан, причём не только в управление ГЖН, в органы местного самоуправления, но и в прокуратуру г. Белгорода - это тоже факт. Много поступает обращений по вопросу финансово-хозяйственной деятельности управляющих компаний. По данному направлению проверки проводятся как администрацией г. Белгорода, УГЖН, так УМВД России по г. Белгороду, по сообщениям о преступлениях в порядке ст.144-145 УПК РФ. Прокуратура г. Белгорода осуществляет надзор за контролирующими органами, а также за процессуальными решениями, принятыми сотрудниками УМВД России по г. Белгороду по результатам проверок.

Да, проблемы у управляющих компаний есть, но прийти к какому-то совершенству на данный момент невозможно. Видимо, причина в том, что управляющие компании набрали в управление много домов, а с объёмами работ не справляются. Может быть, пусть будет больше управляющих компаний, но чтобы каждая из них работала в свою силу.

В течение 2015 и 2016 годов в прокуратуру г. Белгорода поступило много обращений граждан по вопросу содержания и ремонта жилых домов. Граждане жалуются, что УК не справляются с содержанием жилья, но при выезде на место оказывается, что проблема не в УК, а в самих жителях. Когда мы видим исписанные подростками стены, мусор в подъездах, то вопрос в первую очередь не к УК, а к жильцам. Ведь каждый собственник сам вправе выбирать, жить ему в чистоте или нет.

Я считаю, что в сфере ЖКХ всегда нужно взаимодействие между собственниками и управляющими компаниями, иначе порядка не будет.