Долгосрочная аренда: плюсы и минусы

Многие собственники зарубежной недвижимости сдают ее в аренду: это отличный способ не только оплатить текущие счета и налоги, но и заработать – особенно тогда, когда жилье поросту простаивает без владельцев; но сдача жилья – это всегда риски. Узнаем, как избежать их при долгосрочной аренде.

Коротко о главном

Рынок аренды зарубежной недвижимости представлен различными вариантами получения дохода от имеющейся собственности. «Инвестиционная» недвижимость преимущественно представляет собой туристическое жилье, расположенное в популярных курортных регионах. Долгосрочная аренда пользуется популярностью в стабильных «круглогодичных» государствах: Чехии, Великобритании, Франции, Германии, США, Австрии, Кипре, реже – в Италии, Испании.

Долгосрочная аренда жилья, как правило, не относится к «инвестиционной» категории, поскольку средняя годовая доходность оказывается существенно ниже, к примеру, туристической аренды. Однако во многом – это более надежный способ заработать. Несомненным плюсом долгосрочной аренды является возможность сдавать недвижимость во время длительного отсутствия владельцев в стране. Долгосрочный контракт, добропорядочные арендаторы, меньшая степень износа жилья, отсутствие стресса при поиске туристов и подготовке жилья к их въезду и выезду делают ее оправданной и распространенной среди собственников. Но для того чтобы сделать все правильно, необходимо следовать основным правилам.

Как организовать процесс аренды

Аренда – это огромное количество тонкостей и неожиданностей, которые могут возникнуть в процессе. Пожалуй, ни один агент не посоветует вам самостоятельно управлять собственной зарубежной недвижимостью – особенно, если вы не профи в этом деле, особенно, если вы не живете в непосредственной близости от объекта. Надежная управляющая компания – это ключ к профессиональному менеджменту зарубежной недвижимостью, особенно во время отсутствия собственника в стране.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приобретать зарубежную недвижимость только там, где уже налажено управление – или где его возможно организовать, то есть обратиться к надежным специалистам, которые возьмут все заботы на себя. Как правило, такие услуги предоставляют апарт-отели и кондоминиумы. Стоит принимать во внимание, что сумма дохода, таким образом, будет снижаться, поскольку владельцу придется оплачивать услуги менеджмета.

Безусловно, собственник может самостоятельно заниматься сдачей своего жилья в долгосрочную аренду – размещать информацию на сайтах, искать арендаторов, готовить жилье к приему гостей, осуществлять уборку, мелкий ремонт, быть всегда на связи с арендаторам. Очевидно, этот процесс трудоемок и требует большого количества внимания и времени, до и доход в этом случае полностью «ложится» в карман владельца. Но эксперты делают акцент на том, что за такое дело стоит браться только в том случае, если реально имеешь опыт и интерес в организации этого процесса – в противном случае, сумма гонорара для управляющей компании более чем оправдана.

Как правильно составить договор с арендатором

Как правило, в обслуживаемых жилых комплексах за границей уже есть управляющие компании, которые помогают собственнику осуществить сдачу квартиры в аренду. Именно они предоставляют владельцу грамотно составленный договор. Если такая услуга отсутствует, или возникают какие-то сомнения по поводу содержания документов, целесообразно привлечь юриста в стране покупки недвижимости. Наличие профессионально составленного договора аренды – очень важно и им нельзя пренебрегать!

Что касается пунктов, которые непременно должны быть упомянуты в договоре, то, как правило, это четкие сроки аренды и возможность продления договора, распределение оплаты элекроэнергии, водоснабжения, опись ценных предметов, основные условия проживания и т. д. Во многих зарубежных странах – к примеру, в Германии, Австрии, Франции, Нидерландах – договоры аренды зачастую не имеют четко ограниченных сроков, и квартира может несколько раз сменить владельца, «сохранив» одного и того же арендатора. Это обычная практика – продажа жилья «вместе с жильцом». Квартиры, уже сданные в аренду, можно купить немного дешевле средней рыночной стоимости.

Но окончание срока аренды обязательно должно быть прописано в договоре, ведь, по закону ряда европейских стран, арендатора, который потерял работу и не может платить ренту, собственник просто не вправе выселять. К сожалению, такие примеры встречаются, и порой такие жильцы годами продолжают обитать в «арендованной» квартире совершенно бесплатно. Именно по причине «неопределенных» формулировок договоров аренды некоторые покупатели отказываются приобретать жилье.

Чем долгосрочная аренда лучше краткосрочной?

Долгосрочная аренда однозначно надежнее и стабильнее туристической. В этом случае собственник имеет гарантии получения дохода от шести месяцев до года и дольше. Плюс, это заметно меньший износ квартиры, поскольку в ней проживает максимум несколько человек за весь период. Также это возможность найти достойную кандидатуру, которая в некоторых случаях сделает жилье еще лучше, хотя это, конечно, скорее исключение из правил.

Главные минусы такой инвестиции

При покупке квартиры собственник вкладывает сумму, которую он вряд ли быстро получит обратно при долгосрочной сдаче в аренду. Окупаемость в этом случае в среднем составляет 15 лет. Исключением являются сделки, когда жилье было куплено на ранней стадии строительства, в выгодную рассрочку, на растущем рынке и т. д.

После определенного периода сдави в аренду и соответствующего износа квартиры ее нельзя будет сдавать за первоначальную стоимость, поскольку ее состояние ухудшится – или потребуется оплатить ремонт. Собственник должен обязательно застраховать свое жилье, чтобы, при возникновении непредвиденных случаев, не потребовалось тратить огромные средства на возмещение ущерба.

Плюс, не во всех регионах, районах, и даже не в каждом жилом комплексе, представляются одинаково выгодные условия по долгосрочной аренде. Поэтому при принятии решения сдаче своего жилья стоит предварительно ознакомиться с «местными» ставками. Краткосрочная аренда однозначно выгоднее долгосрочной: скажем, за месяц туристической аренды в разгар сезона на Кипре, можно заработать до половины суммы годовой аренды здесь же. Но в целом, долгосрочная аренда – это надежный способ стабильного заработка.

Как предотвратить риски?

Любые риски можно минимизировать, обратившись к грамотному юристу и выполняя все «базовые» правила аренды и требования законодательства страны – выплату налогов, своевременную оплату счетов, налаженный контроль за квартирой и т.д. Стоит помнить, что нелегальная сдача в аренду может привести к колоссальным штрафам, поэтому управляющая компания и официальные документы станут гарантией предотвращения «базовых» рисков.

Какие доходы получает собственник?

В среднем по Европе и США доходность при долгосрочной аренде недвижимости составляет около 3% годовых, достигая в ряде случаев 4-5,5%. Эксперты отмечают, что 6% годовых для долгосрочной аренды – это огромная редкость. Интересным вариантом является комбинация долгосрочной и туристической аренды в популярных курортных направлениях, к примеру, на Кипре: в этом случае доход может достигать 8%, но и трудозатраты на обеспечение такой доходности возрастают в разы.

Получение средств

Средства можно получать и на счет в России, но лучше открыть банковский счет в стране нахождения объекта. Собственнику необходимо оплачивать налог на недвижимость и налог на доход от коммерческой деятельности, поскольку сдача объекта в аренду относится именно к этой категории. Расчет налогов и даже их оплату сможет осуществить управляющая компания. Для ознакомления со всеми тонкостями процесса необходимо обязательно проконсультироваться с юристом в том государстве, где планируется сдавать жилье.

Пять советов собственникам, решившим сдать свое жилье в долгосрочную аренду

1. Перед сдачей обязательно проконсультируйтесь с адвокатом или юристом в стране нахождения объекта.

2. Реально оцените необходимость привлечения управляющей компании и возможность ведения дел самостоятельно.

3. Не жалейте времени и средств на составление грамотного договора аренды.

4. Обдумайте все возможные риски и проблемы, связанные с вашим отсутствием в стране на момент сдачи жилья в аренду.

5. Составьте детальный план возможных расходов и доходов перед сдачей в аренду, создайте резервный фонд для экстренных расходов (мелкий и крупный ремонт, поломка электроприборов и т. д.).

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property) и Федора Дробышева.