Советские квартиры-студии: что нужно знать покупателю о «гостинках»
Источник фотографии
В современных новостройках возводят немало миниатюрных квартир-студий площадью менее 30 кв. м и с единственной комнатой, которая одновременно является и кухней, и гостиной, и спальней. Интересно, что похожий формат малогабаритного жилья строили еще в Советском Союзе, тогда он назывался «квартира гостиничного типа». Редакция IRN.RU выяснила, есть ли преимущества у давних предшественников современных студий, много ли таких квартир на вторичном рынке и сколько они стоят.
Туристы ни при чем
Вопреки названию, квартиры гостиничного типа не имеют никакого отношения к туристической недвижимости. Они стали активно строиться в 1960-1970-е годы и рассматривались как промежуточная стадия между общежитием и полноценной квартирой. В основном такое жилье получали рабочие заводов. «Именно так в СССР пытались решить жилищный вопрос, штампуя крохотные комнатушки, в которых ютились целыми семьями, - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Название «гостинка» возникло по причине банальной схожести такой недвижимости с гостиничными номерами».
Этажность таких домов может быть очень разной – в основном от 5 до 16 этажей. Чаще всего в них всего один или два подъезда, при этом на одном этаже по обеим сторонам длинного линейного коридора может располагаться от 10 до 50 квартир.
Площадь жилья обычно составляет от 11 до 25 метров. Как правило, это однокомнатные квартиры, но иногда встречаются «двушки» площадью около 30 кв. м. В некоторых домах не предусмотрен санузел в квартирах, душ и туалет в этом случае расположены на этаже. Но в основном все же в квартирах гостиничного типа есть небольшой совмещенный санузел площадью около 1,5 кв. м с сидячей ванной или душевым поддоном. «В таких квартирах кухонное оборудование размещается в небольшой нише в прихожей или в жилой комнате (площадь ниш, как правило, варьируется от 1 до 3 кв. м). Также встречаются планировки квартир, где запланировано кухонное пространство площадью до 4,5 кв. м», - рассказывает Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».
«Жилье гостиничного типа уже давно морально устарело, - считает Мария Литинецкая. - Комнаты площадью 11 кв. м с трудом подходят даже для проживания одного человека. А десятки квартир на площадке делают дома с «гостинками» похожими на «муравейник» с очередями к лифту, постоянно меняющимися соседями и сомнительным контингентом». Тем не менее, по словам эксперта, такие квартиры можно назвать прообразом современных студий: «Одно окно, единое открытое пространство, совмещение жилой и кухонной зоны. Однако современные студии куда комфортнее и продуманнее хотя бы из-за дополнительных 5-10 кв. м площади».
Как комната или студия в Подмосковье
На рынке квартир гостиничного типа немного. По данным «МИЭЛЬ», их доля в общем объеме предложения составляет около одного процента. Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, говорит, что в некоторых районах она выше – 3-5%. Такую же цифру привела Екатерина Кургина, старший консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».
«Они сосредоточены в районе метро «Щелковская», «Кунцевская», «Петровско-Разумовская», «Сходненская». Мини-квартир в домах с коридорной планировкой также достаточно в районах Солнцево, Гольяново, вблизи станций метро «Октябрьское поле» и «ВДНХ», - отмечает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По словам Екатерины Никитиной, немало «гостинок» есть в Очаково, Текстильщиках, на Шоссе Энтузиастов. «В ЦАО также представлены такие дома, но, как правило, это точечная застройка», - говорит эксперт.
Благодаря невысокой цене метра и маленькой площади квартиры гостиничного типа с санузлом, но без отдельной кухни – это самый дешевый вариант отдельного жилья на вторичном рынке Москвы. «Средняя стоимость квадратного метра «гостинки» составляет порядка 120 000-125 000 рублей. «Однушки» в хрущевке – 130 000-138 000 рублей. Если говорить об общем бюджете покупки, то за «гостинку» площадью 18 кв. м вы отдадите 2,2 млн рублей, а за однокомнатную квартиру в хрущевке – 4,5-5 млн рублей, - подсчитала Мария Литинецкая. - То есть разница более чем в два раза. Данные пропорции сохраняются в целом по Москве, вне зависимости от района города». В целом квартиры гостиничного типа, по данным Est-a-Tet, обычно стоят около 3 млн рублей, что сопоставимо с комнатой в Москве или квартирой-студией в Подмосковье.
Минимальная цена – залог спроса
Из-за низкой стоимости и небольшого объема предложения «гостинки» весьма востребованы у некоторых категорий покупателей, даже несмотря на все свои недостатки. «В основном их «любят» приезжие покупатели, - говорит Екатерина Никитина. - Как правило, это связано с ограниченным бюджетом. Такие квартиры становятся первым отдельным жильем в Москве и начальным капиталом, от которого можно отталкиваться дальше».
«Гостинки» приобретают и клиенты, которые по каким-то причинам не могут взять ипотеку, поскольку на такую квартиру реально накопить даже жителям Москвы с доходом не выше среднего. «Например, последний всплеск активности мы наблюдали в 2015 году, когда проценты по ипотеке на вторичном рынке были заградительными, а единственным способом купить готовое жилье без кредита был выбор минимальных площадей», - вспоминает Мария Литинецкая.
Однако есть на рынке и настоящие любители компактных квартир. «Полгода назад мы выставляли в рекламу квартиру размером 23 метра на Кавказском бульваре, 90% потенциальных клиентов были приезжими, а в итоге квартиру приобрели родители из Иваново для своей дочери – начинающего режиссера, - рассказывает Екатерина Никитина. - Пообщавшись с ними, было интересно узнать, что она настроена заниматься своей профессией именно в России, хотя попробовала себя и в Лондоне, и в Германии. Но поняла, что в Москве больше возможностей для творчества. При этом, когда мы поинтересовались, чем ее привлекла такая квартира, девушка сказала, что она ей нужна только для того, чтоб иметь свой отдельный уголок и она не хочет усложнять свою жизнь бытовыми вопросами. Чем меньше площадь, тем проще ее поддерживать в надлежащем порядке».
Кроме того, квартиры гостиничного типа – один из немногих видов вторичной недвижимости, которые все еще хоть как-то интересуют инвесторов-рантье. «Тут интересно получается, что, тратя при покупке денег чуть больше, чем на комнату, сдают они ее, как правило, лишь немного дешевле, чем полноценную квартиру, - отмечает эксперт. - У нас есть постоянный клиент, который раз в два года покупает именно однокомнатные квартиры-гостинки в районе Царицыно, делает в них ремонт и сдает. Бизнес был очень прибыльный, сейчас доходность в связи с кризисом уменьшилась примерно процентов на 40. Но тем не менее он продолжает им заниматься и считает, что кризис – это временно».
В целом эксперты считают, что спрос на квартиры-студии никуда не денется в ближайшие лет десять. Однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», никакого роста цен в связи с этим не стоит ожидать. Поскольку эти квартиры востребованы среди покупателей с самыми небольшими бюджетами, удержать их можно только минимальной ценой.