Цены на вторичном рынке жилья России вернулись к «карантинным»

Отложенный спрос, сформированный за длительную самоизоляцию, оказался исчерпан

Аналитики Циан подвели итоги августа на вторичном рынке недвижимости России.

Отложенный спрос, сформированный за длительную самоизоляцию, оказался исчерпан: средняя стоимость квадратного метра возвращается к «карантинным» показателям. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 128 городов, а также Московская и Ленинградская области.

● В августе 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 1,5% по России, и составила 74,8 тысяч рублей. Это сопоставимо с показателями мая, когда еще действовали ограничительные меры.

● В городах-миллионниках стоимость квадратного метра за прошедший месяц снизилась на 1,4%. В городах с численностью населения от 500 тысяч человек до 1 млн - увеличилась на 0,6%.

● Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ – 4,44 млн рублей при площади в 57,7 кв. метров. С начала года средняя квартира подешевела на 150 тысяч рублей.

● Для 2/3 городов средняя стоимость квадратного метра изменилась за месяцв пределах 1%.

● 52 дня – средний срок экспозиции на вторичном рынке РФ. Быстрее всего удастся продать однокомнатную квартиру. Среди городов-миллионников проще всего найти покупателя в Красноярске и Ростове-на-Дону.

● Двухкомнатная квартира в кирпичном доме – типичное жилье в продаже на вторичном рынке РФ.

● Выгоднее покупать готовое жилье в сравнении с новостройками жителям Волгограда, Екатеринбурга, Перми и Казани. Не выгодно – в Самаре и Омске.

1. Отложенный спрос исчерпан - цены снова идут вниз

По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам августа 74,8 тысяч рублей. За прошедший месяц показатель снизился на 1,5% после трех месяцев роста подряд (май, июнь, июль). В годовой динамике в целом по РФ текущая средняя стоимость квадратного метра ниже на 1,5%.

Текущие ценовые показатели вернулись к периоду самоизоляции (май 2020 года), когда из-за введенных ограничительных мер спрос на покупку жилья в целом по стране резко снизился – для привлечения спроса продавцы вынуждены были давать скидки. Напомним, после отмены самоизоляции стоимость снова пошла вверх, во многом – благодаря сформированному отложенному спросу. Стимулом к покупке также стала дешевеющая ипотека. Основной рост цен на вторичном рынке недвижимости России наблюдался в июне (+1,5%)., замедлился в июле (+0,2%), после чего снова началось снижение цен (-1,5% в августе).

Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ:

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составляет сегодня 4,44 млн рублей при площади в 57,7 кв. м. За месяц бюджет снизился на 50 тысяч рублей, с начала года – на 150 тысяч рублей. Средняя площадь при этом не меняется.

В Москве средняя средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июля достигла показателя в 216,5 тысяч рублей. Это на 1,1% выше, чем в июле и на 5,3% выше в годовой динамике. Спрос на вторичном рынке недвижимости относительно устойчив. В столице с января по июль 2020 года зарегистрировано всего на 25% переходов прав собственности меньше, чем за аналогичный период 2019 года.

В июле 2020 года Росреестр зафиксировал падение вторичного рынка жилья в годовом выражении на 10%. Для сравнения - на первичном рынке недвижимости спрос просел за семь месяцев на 29%, только за июль - на 26% в годовом выражении.

В Санкт-Петербургетакже отмечена положительная динамика в августе. Средняя стоимость составила 126,8 тысяч рублей: + 0,7% за месяц и 3,8% за год.

Всего же по городам-миллионникам средняя стоимость квадратного метра составила 98,8 тысяч рублей. Это на 1,4% ниже, чем в прошлом месяце и на 2,7% ниже, чем в августе 2019 года. В большинстве городов-миллионников (13 из 15) средняя цена кв. м в августе стагнировала (варьировалась от -0,1% до 0,8%). Только в Москве и Омске отмечен рост на вторичном рынке по итогам месяца на 1% и 1,6% соответственно.

В городах с населением от 500 тысяч человек до 1 млн средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла до 60,2 тыс. рублей – на 0,6% за месяц и на 9% за год. В большинстве городов наблюдалась около нулевая динамика стоимости. Более чем на 1% цена выросла только в Саратове (+1,9%), Хабаровске (+1,1%), Томске (+1%) и Ульяновске (+1%).

2. В 2/3 городов средняя стоимость изменилась в пределах 1%

По подсчетам Циан, для 86 из 130 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области) средняя стоимость кв. м изменилась в пределах 1%.

Наибольшее падение цен за месяц зафиксировано в:

● Нальчике,Северо-Кавказский ФО (-2,6%),

● Арзамасе, Приволжский ФО (-2,2%)

● Воткинске, Приволжский ФО (-1,6%).

Наибольший прирост произошел в следующих городах, что связано в первую очередь с изменением структуры предложения:

● Братск, Сибирский ФО (4%),

● Владикавказ, Северо-Кавказский ФО (3,5%),

● Новокуйбышевск, Приволжский ФО (3,3%)

В разрезе федеральных округов по итогам августа падение стоимости отмечено для Центрального ФО (-2,4%), Южного ФО (-2,1%) и Приволжского ФО (-0,3%). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+1,1%).

3. Средний срок продажи квартиры на вторичном рынке РФ – 52 дня

По подсчетам аналитиков, средний срок экспозиции одного объявления на сайте cian.ru составляет 52 дня (для городов с численностью населения от 100 тысяч). Однако данный показатель значительно варьируется, в зависимости от конкретного региона. К примеру, в Москве, как и в Санкт-Петербурге, «срок жизни» одного объявления составляет 49 дней. Минимальный период экспозиции объекта (всего месяц) зафиксирован в Ставрополе и Нальчике. Дольше всего ищут покупателя (в среднем три месяца) – в Воткинске и Саранске.

Чем больше площадь, тем больше времени требуется на продажу объекта. Для однокомнатных квартир в среднем это 48 дней, двухкомнатных – 51 день, трехкомнатных – 56 дней.

Средний срок экспозиции только по городам-миллионникам соответствует средним по стране значениям - 51,8 дней. Самый продолжительный поиск покупателя – в Волгограде (в среднем 71 день) и Самаре (62 дня). Быстрее всего, по статистике, удастся продать жилье в таких крупнейших городах РФ, как Красноярск (46 дней) и Ростов-на-Дону (48 дней).

4. Типичная квартира в продаже – «двушка» в кирпичном доме

По подсчетам Циан, чаще всего на вторичном рынке РФ в продаже представлены двухкомнатные квартиры (36% от всего объема предложения). На втором месте – трехкомнатное жилье (30%), практически такую же долю занимают однокомнатные лоты (28%). Оставшиеся 6% -многокомнатные квартиры.

Почти половина всех лотов на вторичном рынке РФ продается в кирпичных домах (44%). Легко найти подходящий вариант можно и в панельном доме (35%). Монолитные и монолитно-кирпичные дома, несмотря на их активное строительство в последнее десятилетие, занимают на вторичном рынке по объему предложения около 16%. Оставшиеся 6% предложения – блочные дома и смешанные конструкции.

Среди крупнейших городов РФ минимальная доля предложения в кирпичных домах (наиболее распространённых по РФ) доступна в Москве (всего 20%), Челябинске (25%) и Краснодаре (33%).

5. В каких крупнейших городах «вторичка» сегодня доступнее новостроек

Эксперты Циан также выяснили, в каких городах покупка уже готового жилья на вторичном рынке может быть выгоднее, чем в новостройках в августе 2020 года. Среди крупнейших городов самая большая разница в стоимости отмечена в Челябинске, где вторичное жилье дешевле квартир в новостройках на четверть. Выгодно рассматривать «вторичку» также в Волгограде (разница 11%), Екатеринбурге (8,8%), Перми (7,1%) и Казани (6,1%). В остальных городах, где готовое жилье дешевле строящегося, разница составляет менее 5%. И наоборот, объекты вторичного рынка обойдутся существенно дороже для жителей Самары (35,4%) и Омска (29,2%). В целом для половины городов-миллионников вторичный рынок оказывается дешевле первичного.

«Главная причина снижения цен на вторичном рынке – это относительно невысокая активность клиентов, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Во-первых, в разгаре сезон отпусков, в том числе и на заграничных курортах. В связи с этим многие на осень отложили решение жилищного вопроса и продажу недвижимости. Во-вторых, покупатели сегодня нацелены на изучение первичного рынка, поскольку до завершения субсидирования ипотеки остается всего два месяца. Идет активным мониторинг рынка, россияне сравнивают, что же выгоднее: купить жилье в новостройке под субсидированную ставку или взять готовый вариант на вторичном рынке, где ипотека не столь доступна. Как показывает статистика, не все столь однозначно – из-за перехода застройщиков на проектное финансирование средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке нередко оказывается выше, чем в старом жилом фонде. Поэтому потенциальным покупателям есть над чем подумать».