Как покончить с убогим жильем во Владивостоке
Ветшающий жилой фонд, дефицит жилья и высокая стоимость квартир стали устойчивым трендом для Владивостока, который с недавних пор приобрел высокий статус столицы Дальнего Востока.
В сложившихся обстоятельствах как раз комплексная застройка территорий, предполагающая сдачу в эксплуатацию современных микрорайонов со всей необходимой инфраструктурой, могла бы стать чуть ли не единственной панацеей. Но главным препятствием для осуществления комплексной застройки является недостаток свободных земельных участков, расположенных в черте Владивостокского городского округа.
На одной из встреч девелоперов с администрацией города было представлено около семи участков для комплексной застройки. Однако большинство территорий, презентованных городом под комплексное освоение территории (КОТ), инвесторам не интересны в силу их неликвидности.
Владимир Исаков, председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации: «С точки зрения коммерческой привлекательности мы выделяем только четыре земельных участка: Снеговая Падь, Патрокл, Босфора и район «Зеленого угла». При этом складывается следующая картина: большая часть территорий Снеговой Пади — это земли Министерства обороны, вывод из-под обременения которого крайне затруднителен; земля на Патрокле, которую выставляет на аукционе «Дом.РФ», продается отдельными участками, практически исключающими здесь комплексную застройку; территория по ул. Босфора, расположенная рядом со Змеинкой, по идее, могла быть освоена под комплексное строительство, но здесь высока опасность социальных волнений из-за последующей вырубки леса. Что касается «Зеленого угла»: по причине недостатка социальной и транспортной инфраструктуры больших объемов строительства там нет».
Если рассматривать районы Щитовой и Синей сопки, то с точки зрения комплексной застройки перспективы здесь очень туманны. «В плане локации эти территории крайне неудобны ни для строителей, ни для потенциальных покупателей. Участки значительно удалены от транспортных развязок, построить полноценную инфраструктуру здесь практически нереально, очень дорого обойдется подведение тепловых сетей, отсутствие рабочих мест в шаговой доступности для будущих жителей — еще одна проблема, решить которую в ближайшем будущем вряд ли возможно. Одним словом, чтобы привлечь девелоперов в дальние районы, администрации нужно вложить немалые деньги в развитие этих территорий», — говорит Владимир Исаков.
Борис Поздняков, председатель совета директоров группы компаний «Эскадра»: «Для себя перспектив строительства на формируемых участках под комплексное строительство мы не увидели. Демонстрируемые нам территории никто никому не предлагает, их просто показали. Часть из них по-прежнему принадлежит военным. Какая целевая группа клиентов, которая захочет поселиться в районе, например, Щитовой, по соседству с бывшей городской свалкой, нам тоже непонятно. Остальные участки ненамного лучше. Удаленность территорий от транспортных развязок, отсутствие магистральных сетей, неудобное территориальное расположение — все это говорит о неликвидности предлагаемой нам земли. Возможно, когда через десятки лет Владивосток, Уссурийск и Находка объединятся в единый территориальный округ, интерес девелоперов к отдаленным участкам и появится».
«Военная» земляОдной из самых серьезных проблем для строительной отрасли является военное лесничество, которому принадлежит большая часть земли, подходящей под комплексное освоение территории. Те девелоперы, которые столкнулись с этим ведомством, до сих пор не могут вывести приобретенные на законных основаниях территории из-под обременения военных. К сожалению, эта проблема пока не решается. Хотя администрация Приморского края и пытается взаимодействовать с Министерством обороны, прогресса бизнес не видит.
«Поскольку зона военного лесничества охватывает все Приморье и в ряде населенных пунктов вопросы стоят очень остро, то вопросом, конечно, должна и занимается краевая администрация. Но пока все упирается в отсутствие согласованной процедуры вывода земли из военного лесничества. Ранее поступала информация о возможном создании такой процедуры до конца года. Иного пути пока нет», — комментирует ситуацию заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей Исаков.
Владимир Исаков: «Для того чтобы полноценно осваивать участки под комплексную застройку, администрации необходимо решить ряд юридических, административных и финансовых аспектов, связанных со спектром вопросов, касающихся налаживания коммуникаций с военным лесничеством, обеспечения участков сетями, социальной инфраструктурой и т. п. Застройщики города надеются что все эти вопросы будут решаться в ближайшее время, чтобы бизнес смог начать комплексную застройку территорий».
Власть и бизнесДля возведения социальной инфраструктуры при комплексной застройке — школ, детских садов, площадок и так далее — застройщик не может воспользоваться средствами с эскроу-счетов и вынужден либо кредитоваться отдельно, либо изыскивать иной источник финансирования.
Владимир Исаков подчеркивает, что для 90% девелоперов такая нагрузка не по карману: «В этой связи власть и бизнес должны работать в единой связке. Существуют соответствующие федеральные программы финансирования строительства социальных объектов, созданные для реализации проектов комплексной застройки в разрезе финансирования социальной инфраструктуры в первую очередь за счет государства, а не за счет застройщика».
«Мы наблюдаем положительные изменения у институтов власти в последнее время, — говорит Алексей Исаков. — Нас спрашивают, с нами встречаются и советуются — это радует. Какие-то процессы уже перешли в плоскость реализованных: выдача разрешений на строительство и сдача дома в эксплуатацию — это те этапы, когда администрация города максимально ускорилась. Есть сложные этапы, которые сейчас связаны с переходным периодом. Они, как правило, завязаны на земле. Хочется пожелать ускорения отработки вопросов. По последним данным, к переданным от краевой администрации уже накопилось столько же по объему новых. Это тормозит в том числе и вопросы строительства».
Жизненно необходимая программаНе секрет, что в условиях острейшего дефицита жилья в столице Дальнего Востока половина города представляет собой старый жилой фонд. Районы Голубиная Падь, Пушкинская, «Дальпресс», «Авангард» и другие — это барачная или частная застройка, давно устаревшая и подлежащая сносу. Застройщики не претендуют на расселение старых пятиэтажек, домов типа «хрущевка», жилых объектов 60-х годов постройки. Но в один голос заявляют: реновация Владивостоку необходима.
Реновация жилья — это процесс замещения зданий, отслуживших свой срок, новыми, возведенными с учетом всех современных требований. При принятии решения о реновации принимается во внимание метраж, изношенность зданий, есть ли на территории удобные социальные объекты: садики, поликлиники, школы. Развитие территорий проводится на основании договора, который заключают органы власти с победителями аукциона, сторона, берущая обязательства, представляет проект планировки.
Владимир Исаков: «Мы пытаемся объяснять, что начинать нужно с «сараев», которых в городе огромное количество. В этой связи программа реновации Владивостоку жизненно необходима!
Речь идет о четко регламентированном федеральном законе, который позволил бы расселять людей из аварийного и ветхого жилья даже без их согласия в соответствии с планами реновации».
Застройщики едины в своем убеждении: город нуждается в сносе центральной и околоцентральной части, на месте барачной и деревянной застройки должны появиться новые, современные жилые комплексы, социальные и коммерческие объекты, а также новые общественные пространства и парковые зоны.
«Город должен меняться, и менять его надо не отдельно возводимыми зданиями, а комплексно, в разрезе единого архитектурного облика», — подчеркивает Владимир Исаков.
Конечно, есть и отрицательные стороны реновации. Речь идет о неудобствах, которые будут возникать у горожан во время сноса старых и строительства новых зданий.
Алексей Исаков: «Любая стройка — это временный дискомфорт для граждан. Рядом с возводимыми объектами будет активно двигаться строительная техника, подводиться коммуникации, вводиться ограничения на ширину проезда и т. д. Также будет очень много трудностей при освоении таких участков — согласования, переселение, коммуникации. Но все эти препятствия преодолимы. Решить проблему дефицита жилья во Владивостоке может программа реновации в разрезе комплексного строительства».
Для того чтобы иметь возможность расселять держащиеся на честном слове дома и стоить на их месте полноценные современные микрорайоны, необходим закон, который бы четко регулировал положения по программе реновации, уверены девелоперы.
«Старый фонд должен подлежать расселению жильцов в квартиры идентичной площади, как это происходит в Москве, — говорит Борис Поздняков. — Во Владивостоке преображение города должно начинаться с деревянных улиц и бараков, которые давно уже выглядят как гнойники на теле города. И только много позже браться за старый жилой фонд — хрущевки. Должно быть так: если дом попадает под закон о реновации, при согласии более 50% жителей переселение обязательно. Такие меры спасут Владивосток от развалин, поменяют его облик и наполнят имеющийся спрос».
Реновация — это сложный процесс, в котором участвуют все: власть, застройщики, жители. Реновация влияет на изменение не только облика города, но и на смещение бизнес-центров, поэтому в процессе финансирования могут быть задействованы разные механизмы. Наиболее простые — это выделение средств из федерального бюджета и привлечение инвесторов. Более сложные — это проработка ГЧП и концессионных решений.
Александр Голутвин, генеральный директор DNS Development: «Город — живой организм, он постоянно развивается и меняется. Со временем некоторые исторически сложившиеся районы города начинают мешать его развитию. Например, промышленные районы оказываются в центре, что недопустимо и крайне неудобно. Вторую жизнь им может дать грамотный подход к процессу реновации, которая зачастую увеличивает плотность и качество застройки. От плотности застройки территории зависит все: городская мобильность и среда, развитие малых предприятий и уличная жизнь, экология, социальная инфраструктура, добрососедские отношения и так далее».
По словам эксперта, программа реновации позволит пересматривать и дорожные сети города, которые на текущий момент могут не отражать потребности сформировавшегося трафика автомобилей. «К реновации нужно подходить системно, рассматривая город в целом, а не отдельные районы, — тогда можно будет назвать ее более эффективной. Если проводить программу точечно, можно лишь увеличить уже существующие проблемы города», — подчеркивает Голутвин.