«Зеленый» баланс: застройщики и народ в ожидании новых посадок
Развитие Владивостока идет через «задний двор». Строительство регулируют городские власти, однако редкий застройщик реально компенсирует зеленые насаждения соизмеримо объемам их вырубки. Как сбалансировать обновление жилого фонда с природными ресурсами?
Добровольно-принудительно…Существуют четкие законодательные механизмы, касающиеся благоустройства придомового пространства. Они определяют не только обязательное озеленение участка, но даже размещение площадок для сбора бытовых отходов. Обойти эти нормы при получении разрешения на строительство просто невозможно.
Яна Молчанова, коммерческий директор Edelweiss: «Перед тем как приступить к строительству объекта, застройщик обязан руководствоваться проектно-планировочным документом, который содержит плановое размещение зданий, сооружений, инженерных сетей и благоустройство на определенном земельном участке. Есть критерии к организации благоустройства земельного участка, по которым застройщик обязан произвести озеленение. Эти требования необходимо исполнить еще на этапе получения РНС (разрешения на строительство. — Прим. ред.)».
Законодательный механизм в Приморье не только регулирует вырубку каждого дерева, но контролирует даже каждый снятый под застройку метр плодородной почвы. Сергей Вахнин, соучредитель ООО СЗ «СМП», соучредитель ООО «СЗ СК «Система»: «Вырубить все зеленые насаждения по принципу «хочу» априори невозможно: для получения разрешения на строительство делается съемка каждого дерева, и, если на участке нет краснокнижных деревьев, компании выписывают порубочный билет и она потом платит за сруб каждого дерева государству».
Андрей Борняков, советник главы города Владивостока, член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Приморского края и г. Владивостока, главный архитектор и руководитель ООО «Град М»: «Когда люди получают большую площадку для застройки, соответственно, предполагающую огромную вырубку деревьев, то необходимость их компенсации должна быть намного больше, чем посадка такого же количества саженцев. Объем несоизмерим! Возможно, нужно обязать благоустроить не только прилегающую территорию, но и какой-нибудь сквер или парк в городе».
Андрей Борняков уверен, что девелоперы зачастую смотрят на свои обязательства через призму формализма: безжалостно вырубают деревья, растущие на местности десятилетиями, и считают, что двухметровые саженцы деревьев компенсируют любой подход. «Убрать дерево ведь гораздо проще, чем разработать мероприятия по их сохранности и организовать более сложные схемы передвижения техники по строительной площадке, складирование материалов и т. д. Анализ будущего под застройку участка в части максимального сохранения существующего озеленения делается во всем цивилизованном мире. А в Приморье подобное — скорее исключение из правил», — говорит архитектор.
Народ — противЕсли посмотреть на карту Владивостока, то создается впечатление, что город утопает в зелени. Однако по факту эти зеленые зоны в большинстве расположены вне шаговой доступности жителей — на косогорах, сопках, в местах, которые никак не попадают под определение «общественные пространства».
Яна Молчанова поясняет, что в отличие от «плоских» городов в «рельефном» Владивостоке сложно организовать масштабное озеленение, парки, аллеи и прочее. «Но мы стараемся реализовать это во всех своих проектах», — уверяет коммерческий директор Edelweiss.
Тем не менее практически любая стройка во Владивостоке вызывает достаточно сильный и агрессивный общественный резонанс. Алексей Безгодков, директор компании «Акватория»: «Девелоперу, когда «народ против», договориться мирным путем очень сложно. Я вообще стараюсь не вступать в конфликты. Был случай, когда жильцы дома, рядом с которым я планировал застройку, даже забор нам не дали поставить. Я решил отступить — отказался от строительства на этом участке, не вступая с населением в междоусобные войны».
Андрей Борняков, в свою очередь, считает, что люди часто называют «парком — лесом — сквером» участок, заросший кустарником и чахлыми деревцами. «Нередко происходят организованные митинги против застройки действительно замусоренных пустырей, якобы являющихся, по мнению жильцов, «местами для прогулок». Таких территорий во Владивостоке немало. И вот как раз подобные участки необходимо благоустраивать в первую очередь, они словно лишаи на теле города. Вырубать настоящий сквер или сносить объект культурного наследия девелоперам никто никогда не позволит. Зоны парков четко определены. Однако существует возможность, говоря профессиональным языком, «сменить букву», то есть изменить назначение зоны как рекреации. Вот в этом разрезе необходим жесткий контроль, и я считаю, что подобные решения должны приниматься на основе подробного анализа градостроительным советом или созданной комиссии с участием профессиональных архитекторов, озеленителей, представителей мэрии и краевого правительства», - говорит главный архитектор и руководитель ООО «Град М».
Алексей Безгодков уверен, что дисбаланс в общественном мнении будет присутствовать всегда, пока существует город: «С одной стороны, каждый горожанин должен понимать, что срок службы жилых зданий ограничен и, как любое изделие, жилой фонд необходимо обновлять. Ведь наступит время, когда все старые здания во Владивостоке придут в негодность. В этой связи реновация необходима. При этом люди сталкиваются с выбором: оставаться в привычной зоне «условного комфорта» или смириться, что пространство вокруг них меняется. Понятно, что собственникам квартир такие перемены доставляют дискомфорт, начинаются возмущения и жалобы: «Мы живем здесь, а тут шум стройки, деревья вырубают, законы нарушают». В то же время людей, запланировавшим покупку в новом доме, мало интересуют проблемы вырубки зеленых насаждений. Они ждут конечный продукт — свою квартиру».
В выигрышеИ все-таки факты — вещь упрямая: сегодня в условиях высокой конкуренции между застройщиками озеленению и благоустройству уделяется гораздо больше внимания.
Андрей Борняков: «Сейчас в выигрыше будут те застройщики, которые предлагают красивую архитектуру, современную планировку, стильные места общего пользования и продуманное пространство прилегающей территории. А благоустройство и озеленение двора — это визитная карточка».
По словам Борнякова, опытные девелоперы именно так и поступают: «Например, мои рекомендации в части зеленых насаждений застройщики слышат и применяют на практике. Все больше заказов на профессиональное проектирование ландшафта, малых архитектурных форм, красивых фасадов, что говорит о растущей заинтересованности девелоперов в создании не просто жилых объектов, а произведений архитектуры в индивидуальном исполнении».
«По узкоспециализированным вопросам целесообразно обращаться к профессионалам, — согласен Сергей Вахнин. — Так, дизайн проекта придомовой территории для нашего жилого комплекса разработан проектно-дизайнерской компанией. Здесь будут высажены более 400 растений, в числе которых хвойные деревья, лиственные кустарники и многолетние лианы. Важно, что это не замена вырубленным растениям, а высадка того, чего не было, то есть благодаря ЖК «Фьорд» район Второй Речки стал зеленее».
Очевидно, что для каждого девелопера термины «благоустройство» и «озеленение» индивидуальны, но во Владивостоке работают застройщики, которые действительно вносят значительный вклад в улучшение города, и этот вклад, по словам Вахнина, компенсирует издержки строительства.
«В нашем конкретном случае мы уделили вопросу благоустройства территории особое внимание: площадь озеленения двора жилого комплекса «Фьорд» составляет 1,25 тыс. кв. м, более того, мы убеждены, что застройщик должен не только построить дом, но и внести посильный вклад в развитие всего района, где ведется строительство. Так, силами нашей компании, например, реконструирован стадион рядом с «Фьордом», построена воркаут-площадка, скоро планируем реконструировать проезд», — поясняет девелопер.
В проектах компании Edelweiss тоже благоустраивается не только территория участка застройки, но и прилегающая к нему территория. Яна Молчанова: «К примеру, на Шилкинской сейчас мы занимаемся реализацией проекта аллеи двух парков с общественными пространствами, плейхабом и ретейловым центром с кафе и магазинами. Аллея в будущем соединит Нагорный парк и парк Минного городка и станет частью городского туристического маршрута. В своем новом проекте «Edelweiss Золотой Рог» мы также запроектировали масштабное благоустройство квартала с пешеходными маршрутами и новой внутриквартальной транспортной сетью. Кроме общественных пространств и стритретейла реализуем высадку рябинового переулка и черемуховой рощи, а также кустарников по всему периметру участка».
Простое решениеЭксперты уверены: для соблюдения баланса между новым строительством и сохранением природных ресурсов необходимо, чтобы каждый застройщик при строительстве дома вносил вклад в благоустройство и озеленение ближайшей к его жилому комплексу территории.
«Такой подход позволит не только соблюсти оптимальный баланс зелени и застройки, но и улучшить облик города в целом. А реновация — это еще один механизм, позволяющий улучшить городскую среду без ущерба для зеленых насаждений, потому что здесь речь идет не о зачистке лесных участков, а о возведении новых современных жилых объектов на месте ветхих строений», — поясняет Сергей Вахнин.
Алексей Безгодков полагает, что ключевую роль в урегулировании конфликтов между девелоперами и общественностью должен взять на себя орган государственной власти, например муниципалитет.
«Именно в компетенции чиновников определить, целесообразно ли строительство на том или ином участке, подлежит ли сносу то или иное строение, можно ли вырубить растущие на территории насаждения, действительно ли есть необходимость расселять людей из жилого фонда и так далее. И тогда вопрос конфликта интересов города и общественности закроется сам собой», — уверен девелопер.
Андрей Борняков: «В настоящее время на Градсоветах пристальное внимание уделяется не только облику здания, но и его окружения. Как здание вписывается в существующую застройку. Как проходят существующие и планируемые пешеходные оси. Как будет выглядеть фасад стилобата паркинга. Любая мелочь имеет значение: функциональность паркинга вдоль пешеходных тротуаров. Когда там размещаются помещения коммерческого использования. И вместо глухих стен мы получаем «активный фасад», это не только полезные функции для здания, это еще эстетический вид и безопасность для горожан».
Напомним, что сегодня Генпланом города предусмотрено разделение всех городских территорий на определенные зоны — промышленные, производственные, зоны культурного наследия и так далее. Однако каждый городской житель имеет право выразить свою позицию в отношении утверждения генплана, который корректируется ежегодно через публичные слушания.
Алексей Безгодков: «У людей есть возможность высказаться за определение рекреационных и лесных зон и таким образом влиять на дальнейшую городскую застройку, но для многих жителей гораздо проще снести забор у застройщика, объявив, мол, «строить не дадим», нежели принимать участие в предписанном законом процессе».
А по мнению Яны Молчановой, решить проблему очень просто — достаточно применить уже существующий опыт Сингапура или Гонконга и создавать так называемые пористые города: «Речь идет о механизме, когда озеленение служит способом водоотведения: растения высаживают для того, чтобы впитывали лишнюю влагу, а с влагой в нашем городе, как известно, дела обстоят остро. Озеленение в таких городах осуществляют на кровлях, стиллобатах и в прочих открытых пространствах, при этом растения не мешают постройке зданий и достаточно органично выглядят в городской постройке».
КОММЕНТАРИЙПавел Казанцев, член Союза архитекторов России, профессор департамента архитектуры и дизайна ДВФУ: «Зеленые насаждения — это не только легкие города, это также очень действенное средство коррекции штормовых осадков, ветров и солнечного перегрева. В последнее время весной город все чаще накрывают облака пыли, лес и газон очень хорошо ее осаждают. Если говорить о дождях, то местами сохранившиеся в городе леса, скверы или парки на вершинах и склонах гор сдерживают и накапливают штормовые потоки воды. Низины в этом случае не затопит, и в сухой период городские реки не обмелеют. Если лес на горе заменяет застройка, сток воды по асфальтобетонным поверхностям и голым склонам возрастает в 4–8 раз. Район «Авангарда» (и другие городские низины) топит в каждый дождь не потому, что там плохая ливневка. Бывший Мальцевский овраг — это городской ручей, и он никуда не делся. Застраиваются долина и ее водоразделы, дождей выпадает с каждым годом все больше. Растет сток воды, и ливневка с ним просто не справляется.
Лес на горе — это также очень действенная ветрозащита. Вдоль проспекта Красоты на южном склоне какое-то время сохранялся лес. Грязный и замусоренный, но он держал северный ветер. Сейчас, когда деревья отступают перед домами, на улицах Пушкинской и Светланской, на набережной Цесаревича сила зимнего ветра заметно возросла. То же можно сказать и о солнечном перегреве — в лесу солнечный газон прогреется до 25 градусов, в городе заасфальтированная площадка перед бетонным фасадом — до 50–60 градусов. Витражный фасад не лучше — в Лондоне на отраженном от фасада солнечном свете умельцы умудрялись поджарить яичницу.
Тогда где можно строить и как? Ответ очень простой. У любой местности есть предел антропогенной нагрузки. Например, если я хочу сохранить комфортный ветер в низине, на сопке должен остаться массив взрослых деревьев минимум в пять рядов. Вода уже потребует не только зеленой шапки на горе, но и устройства зеленых кровель на новостроях и зеленых коридоров — ступенчатых дождевых садов. Такие лесные аллеи вдоль идущих в низины улиц нужны для постепенного пропуска воды, а в жаркую погоду — для проветривания городских кварталов.
Есть и конкретные цифры. Если, например, мы говорим о городских акваториях, то при устройстве бетонных набережных и причалов минимум четверть берегов бухты должна остаться в естественном состоянии — с парком, выходящим к морской воде. А возвращая городские реки к жизни, придется 50% береговой черты отдать природе. Это не взятые с потолка цифры. Недавно вице-мэр Шанхая в докладе на форуме зеленых городов отчитался, что город вернул зеленым системам 43% территории, как раз обеспечивая устойчивость застройки к наводнениям и перегреву.
Проблемы современного нам города связаны большей частью с его градостроительным зонированием, как действующим, так и планируемым. Понятие «водно-зеленый каркас города» было хорошо известно градостроителям советской школы. Сегодня для территории основного пятна застройки Владивостока, к юго-востоку от трассы Де-Фриз — Патрокл, природный каркас, как непрерывная система зеленых и водных коридоров, связанных с горным рельефом города и его морским побережьем, к сожалению, не прорисован. А архитекторы и градостроители работают с действующей нормативной документацией, поэтому лесов в нашем городе становится меньше.
Если фантазировать о возможности застройки скверов, есть очень «владивостокская» история в японском городе Фукуока, когда инвестор предложил вместо сквера, приносящего городской казне убытки, построить развлекательный центр. Сквер снесли, многоэтажный центр с атриумом и вертикальной парковкой построили, но внешне здание похоже на зеленый холм. Архитектор вынес сквер на кровлю, рассадив деревья и кустарники на раскрытых к югу террасах. Свои задачи решил застройщик, сохранились зеленые легкие района, а горожане получили дополнительные услуги».