Рядом город: ИЖС пока тяготеет к городу, но новые сети могут изменить ситуацию
Сегодня сложилась ситуация, когда многие жители России хотели бы переехать из городских квартир в собственные дома. Совместный опрос «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, представленный в рамках форума, показал, что среди них больше половины живут в многоквартирных домах (около 19,7 млн семей). Что нужно сделать для того, чтобы их желания воплотились в жизнь, и стало главным вопросом форума.
«Мы видим, что семь из десяти российских семей называют индивидуальный дом идеальным форматом жилья. При этом в реальности в частном доме живут лишь четыре семьи из десяти. Этот разрыв между запросами граждан и текущим положением дел свидетельствует о том, что рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России имеет огромный нераскрытый потенциал», — сказал генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.
Надо отметить, что россияне не только мечтают, но и делают. По данным, представленным аудитором Счетной палаты Российской Федерации Натальей Труновой, успехи по вводу жилья в 2021 году были реализованы как раз за счет стремительного роста ИЖС: из 92,6 млн кв. метров на ИЖС пришлось 49,1 млн. При этом основная масса такого жилья была построена хозспособом. По словам Натальи Труновой, индивидуальное жилье востребовано не только в сельской местности и не только в границах агломераций. Например, в крупнейших городах России доля ИЖС крайне существенна. Так, в Ростове-на-Дону в общем объеме городского жилищного фонда ИЖС составляет 65,1%, в Уфе — 53,4%, в Волгограде — 47%, в Казани — 35,4%, в Нижнем Новгороде — 33,9%, в Воронеже — 25,7%. Настроения граждан, считает Наталья Трунова, связаны с переездом в крупные города, хотя в пандемию появился интерес к малым историческим городам, и немаловажную роль в этом сыграл проект Минстроя по благоустройству малых городов и исторических поселений.
ИЖС идет в сети
От переезда «подальше от города» россиян останавливают совершенно понятные сложности, которые невозможно решить без участия государства.
В первую очередь, отметила Наталья Трунова, развитие ИЖС требует высокого качества инфраструктуры и разнообразных моделей организации социальной сферы. Эксперт напомнила, что для того, чтобы содержать построенное на должном уровне жилье и обеспечивать его деятельность, также необходимы ресурсы, и об этом не стоит забывать.
Решить эти проблемы при строительстве индивидуального жилья хозспособом практически невозможно. Гораздо надежнее отдавать такую застройку в руки квалифицированных застройщиков, крупных девелоперов. Однако пока желающих реализовывать масштабные проекты ИЖС немного. Выступая на форуме, глава НОСТРОЙ Антон Глушков привел следующие цифры: сегодня в РФ работает примерно 3,5 тыс. застройщиков, из которых заниматься ИЖС планирует не более 100. Связано это с тем, что застройщики сталкиваются с рядом проблем, которые невозможно решить без участия государства: высока стоимость подсоединения к сетям, нет дорожной и социальной инфраструктуры. «Разлет по присоединению к электросетям варьируется от 3 до 70 тыс. рублей за киловатт», — привел пример Антон Глушков. Без вмешательства властей различных уровней, по словам главы НОСТРОЙ, застройщику решить эти вопросы невозможно. При этом строительство современного жилья без использования центральных инженерных сетей бессмысленно. Именно наличие таких сетей повышает спрос на индивидуальное жилье, рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько. «При принятии человеком решения о строительстве дома имеет значение стоимость получения коммунальных ресурсов. Если говорить о получении этих ресурсов в городской черте, где коммунальная инфраструктура развита достаточно неплохо, то, безусловно, это небольшая составляющая в финансовом плане от стоимости строительства самого дома. Но если мы говорим о строительстве частного дома в каком-то населенном пункте городского типа, в поселке городского типа либо в деревне, то возникает проблема», — подчеркнул замминистра.
Развивать ИЖС нужно комплексно и с точки зрения строительства социальной инфраструктуры. «Мало просто возвести дома с коммуникациями. Людям нужны магазины, поликлиники, школы, транспортная доступность, интернет. Здесь у нас есть решение благодаря инфраструктурным облигациям «ДОМ.РФ», которые обеспечивают доступное финансирование для строительства социально значимых объектов. Рассчитываем, что до конца года механизм начнет применяться и в ИЖС», — сказал Виталий Мутко.
Наталья Трунова также отметила важность создания сопутствующей инфраструктуры в поселках ИЖС, подчеркнув, что в рамках госпрограммы развития сельских территорий доля финансирования комплексных проектов возрастает. По ее словам, эту инфраструктуру необходимо содержать, расширение инфраструктурного развития будет требовать или укрепления муниципальных бюджетов, или дополнительных финансовых вливаний со стороны региональных властей, «к чему, на наш взгляд, не готов никто». Аудитор Счетной палаты добавила, что создавать всю инфраструктуру в одном месте будет «сверхдорого», а платить за это придется или из бюджета, или жителям. И для того, чтобы снизить стоимость содержания инфраструктуры, нужны места коллективного пользования, система общественного транспорта, спорта и сеть дорог. «А ядрами должны быть существующие города, куда вложения уже сделаны», — считает эксперт.
«Остроту проблемы строительства инфраструктуры частично можно снять за счет механизма комплексного развития территорий (КРТ) в случае его интеграции с аукционами «за долю», которые успешно проводятся Институтом развития в жилищной сфере», — заявил заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Денис Филиппов в ходе осмотра площадки форума «Среда для жизни: свой дом» председателем правительства РФ Михаилом Мишустиным.
Механизм КРТ позволяет существенно сократить сроки подготовки градостроительной документации, а следовательно, и время выхода застройщика на строительную площадку от момента приобретения земли. Экономия по времени составляет 1-2 года. При этом в «ДОМ.РФ» считают, что в текущих экономических реалиях целесообразно оптимизировать процесс, поддержать инвесторов-застройщиков на входе в большие крупные проекты, предоставив им возможность рассчитываться за землю не деньгами, а квадратными метрами. «Долю, которую будет получать «ДОМ.РФ», можно было бы по ценам Минстроя передавать регионам и муниципалитетам без торгов для расселения аварийного фонда и реализации других программ. Это решение будет сочетать интересы всех сторон: и людей, и региона, и инвесторов», — сказал Денис Филиппов.
Ипотека и стандарты
И, конечно, главным стимулом для развития ИЖС остается возможность получения гражданами кредита на строительство дома по доступной ставке.
Как отметил Виталий Мутко, с помощью льготной ипотеки правительство повысило доступность частного домостроения, в том числе хозспособом. В итоге доля ИЖС в общем объеме ипотеки выросла с 1% до 5%. «Интерес банков к этому сегменту мы подстегнули стандартизацией. Для этого «ДОМ.РФ» провел конкурс лучших типовых проектов, документация по ним есть в бесплатном доступе. Качественная стандартизация — это еще и важное условие для индустриального, промышленного строительства частного жилья. Именно такой подход дает наибольший эффект», — подчеркнул он.
В «ДОМ.РФ» также считают, что ИЖС должно отвечать трендам устойчивого развития. Совместно с Минстроем Институт развития разработает нацстандарт для «зеленого», экологически безопасного индивидуального и малоэтажного строительства.
В основе будущего «зеленого» стандарта целый комплекс критериев. Часть из них впервые была представлена на форуме. Эти и другие параметры ГОСТ Р обсуждаются с застройщиками, архитекторами, проектировщиками и производителями материалов для частных домов, экспертами рынка «зеленого» строительства. Разработку «зеленого» нацстандарта с учетом мнения профессионального сообщества планируется завершить в 2023 году.
«Важно, чтобы жилье отвечало текущим трендам устойчивого развития. Именно для этого и нужен новый стандарт, который не только станет базой для оценки экологической безопасности строительства и комфортности проживания, но и позволит минимизировать негативные последствия для окружающей среды. Планируем, что стандарт будет человекоцентричным и поставит во главу угла благополучие, здоровье, комфорт среды обитания нас с вами», — отметила директор по устойчивому развитию «ДОМ.РФ» Марина Слуцкая.
«ДОМ.РФ» и НОСТРОЙ договорились о сотрудничестве в сфере жилищного строительства
В рамках Всероссийского урбанистического форума «Среда для жизни: свой дом» в Тамбове генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко и президент НОСТРОЙ Антон Глушков подписали соглашение об обеспечении информационного взаимодействия между Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС) «ДОМ.РФ» и автоматизированной информационной системой (АИС) НОСТРОЙ «Национальный реестр специалистов» и о совместной разработке стандарта строительства объектов ИЖС для подрядчиков.
По словам Виталия Мутко, для повышения уровня жизни граждан за счет увеличения объемов качественного жилищного строительства, в том числе частного домостроения, «нужны квалифицированные специалисты в стройкомпаниях, которые обеспечат строительство качественных индивидуальных домов и объектов инфраструктуры, отвечающих всем современным критериям. Развитие цифровых сервисов для стройотрасли очень важно, это повышает доступность жилья и ипотеки для граждан. Создание стандарта ИЖС для подрядчиков даст дополнительные возможности по реализации комплексных проектов частного домостроения».
Как подчеркнул Антон Глушков, соглашение позволит решить сразу несколько приоритетных задач, став очередным шагом в комплексной работе по внедрению цифровых технологий в строительную отрасль и облегчив продвижение на строительный рынок прогрессивных компаний. Он отметил, что у нацобъединения и «ДОМ.РФ» одна общая задача, заключающаяся в выработке подходов к структуризации участников градостроительной деятельности, где одними из ключевых субъектов являются ответственные застройщики.
Справочно:
Мероприятия, намеченные «ДОМ.РФ» и НОСТРОЙ к реализации, включены в инициативу правительства РФ «Мой частный дом», нацеленную на улучшение жилищных условий граждан путем стимулирования роста ввода и повышения качества объектов ИЖС.