В Госдуму на рассмотрение поступил законопроект, который позволит изымать квартиры нерадивых собственников в пользу государства. Цель у новой законодательной инициативы благородная: обезопасить многоэтажки от потенциально опасных пустующих квартир. Однако эксперты рынка недвижимости уверены: перед нами очередные добрые намерения, которые приведут в ад — слишком много "но" на пути.Суть новых поправок об изъятии квартирЦель нового законопроекта — скорректировать Жилищный кодекс РФ. В нём, по их мнению, должна появиться возможность признавать заброшенные квартиры пустующими и передавать их муниципалитетам, сообщает РИА Новости. Недвижимость со ссылкой на автора законодательной инициативы, члена думского комитета по строительству и ЖКХ Александра Якубовского.По его данным, проблема пустующих квартир актуальна для северных регионов нашей страны и Сибири.Например, в Республике Коми на начало года выявлено 840 пустующих домов, в том числе в бывшей шахтёрской столице Арктики — Воркуте, сообщает "Российская газета"."Наша задача — создать правовую основу, которая позволит муниципалитетам системно решать эту проблему, — отметил Якубовский. — Речь не идёт об автоматическом прекращении собственности. У собственника сохраняется возможность погасить задолженность, заявить свои права и вернуть квартиру в нормальный оборот. Наша цель — бороться с реально заброшенными квартирами, а не с добросовестными владельцами".Согласно законопроекту, решение о признании квартиры пустующей будет принимать комиссия при органах местного самоуправления. Переданные муниципалитетам квартиры планируется сдавать по соцнайму, предоставлять очередникам или использовать для переселения.Среди критериев признания квартиры пустующей — долги по коммунальным услугам и налогам, отсутствие потребления электроэнергии и воды более года, выбитые окна, отключённое отопление и отсутствие признаков проживания. Чтобы признать жильё пустующим, необходимо наличие минимум двух таких признаков, отметил Якубовский.Как признать квартиру пустующейНовый законопроект вызвал неоднозначную реакцию в экспертном сообществе: слишком много "но". Одно из них — дублирование существующих законодательных норм."Прорвало канализацию, затопило соседей — спецслужбы и так обязаны приехать, вскрыть помещение, составить акты — неважно, пустующая это квартира или нет, — сказал ForPost столичный эксперт рынка недвижимости Иван Солдатенков. — Кроме того, у нас есть Жилищный кодекс, который прямо обязывает собственника содержать жильё. Если он этого не делает, к нему можно применить штрафы".Таким образом, на законодательном уровне уже есть механизмы, с помощью которых так или иначе можно решить обозначенную выше проблему. При этом юридические риски минимальные, уточнил Солдатенков. Однако, если поправки будут приняты, юридических нестыковок станет больше, уверен он."Признание квартиры пустующей — серьёзный шаг, и, по моему мнению, он возможен только по решению суда. Иначе получается, что муниципалитеты начнут распоряжаться чужой собственностью без судебной санкции. А это не есть хорошо", — считает наш собеседник.Напомним: авторы поправок в Жилищный кодекс РФ говорят о комиссиях при органах местного самоуправления, члены которых будут решать, какое жильё пустующее, а какое нет. И это в корне неверно, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он, как и Солдатенков, считает, что нельзя вступать в эту историю без решения суда."Фактически речь идёт о том, что муниципалитет получает право пользования и владения без распоряжения собственника. Формально право собственности не прекращается, но муниципалитет сдаёт квартиру другим людям. Это вызывает вопросы: что с имуществом, если оно там есть? Как в таких случаях действовать? Поэтому любые решения в этой сфере должны приниматься только в судебном порядке. Без решения суда никаких действий предпринимать нельзя", — сказал ForPost Апрелев.Как быть с выплатой компенсации за жильёЕщё одна немаловажная проблема, которую нужно решить, — вопрос денежных компенсаций.Солдатенков напомнил, что одно из оснований признания квартиры пустующей — долги по коммуналке. Если они превышают стоимость квартиры, суд может изъять её за долги. В этом случае компенсация собственнику пустующей квартиры не положена.Другое дело, если муниципальные власти за счёт гражданина выполнили обязанности государства — обеспечили жильём других граждан. В этом случае муниципалитет должен выплатить денежную компенсацию нерадивому собственнику, считает Солдатенков.Есть и другая сторона медали: собственник решил вернуть признанную пустующей квартиру, в которой уже произведён ремонт, решены проблемы с коммуникациями. Должен ли он что-то платить муниципалитету?"У нас есть нормы в гражданском и жилищном законодательстве, согласно которым все неотъемлемые улучшения остаются собственнику, — пояснил Солдатенков. — Для муниципальных властей — улучшение, а для собственника это может быть ухудшение: мылся в раковине, а вы мне ванную поставили и сократили площадь — непорядок. Поскольку этот ремонт не был согласован с собственником, он никому ничего не должен".Каков срок возвращения жильяОстался без ответа ещё один вопрос — срок возвращения собственнику квартиры, признанной пустующей."В жилищных спорах суды обычно дают отсрочку выселения на год, чтобы люди успели найти жильё. Та же логика должна применяться и к признанию квартир пустующими. Год — это минимальный и реальный срок, — считает столичный эксперт рынка недвижимости. — Если собственник вернулся, он должен иметь возможность доказать это и вернуть жильё в нормальный оборот".Законодательный эпилогУчитывая все нюансы, которые авторами поправок в Жилищный кодекс РФ пока не обозначены, эта законодательная инициатива поспешна, считает Иван Солдатенков."Вмешиваться в чужую собственность, даже под благими предлогами, крайне сомнительно", — отметил наш собеседник.Константин Апрелев тоже полагает, что депутаты "опять бегут впереди паровоза":"Да, обсуждение этой проблемы, безусловно, имеет значение и важно. Но вопрос, нужен ли закон, нужно задавать только после того, как пройдёт полноценное экспертное обсуждение. Тогда мы сможем понять объём проблемы, инструменты решения, способы реализации. И лишь после этого можно переходить к процессу написания закона".По его мнению, сейчас в обсуждении отсутствует главное — статистика и анализ судебной практики."Без этого объективно оценить масштаб проблемы невозможно, — отметил наш собеседник. — Поэтому пока создаётся ощущение, что законодательная инициатива вносится ради политического эффекта. Заявляют: вот, мы решаем проблему. Но при этом нет ни конкретных цифр, ни чётких параметров, ни фактографии, которая позволила бы оценить, насколько эта проблема системная. И это вызывает сомнения в обоснованности предложений".Эксперт подчёркивает, что прежде чем менять Жилищный и Гражданский кодексы, необходимо чётко определить:сколько именно квартир можно отнести к категории пустующих;кто должен быть инициатором процесса признания квартиры таковой — соседи, управляющая компания или муниципалитет;какой объём задолженности должен накопиться, чтобы меры вступили в силу;какие сроки отсутствия собственника можно считать критическими;каковы права жильца на восстановление владения квартирой."В противном случае мы получаем не инструмент решения проблемы, а очередной политический проект без реальной базы", — подытожил вице-президент Российской гильдии риэлторов.Роберт Вочовский
