Ипотека с будущим
Из-за вынужденного повышения процентной ставки в конце 2014 года в январе-марте спрос на ипотечные кредиты снизился. Однако это не значит, что он отсутствовал вовсе, отмечают в крупных банках, действующих в Санкт-Петербурге и Ленобласти, и готовятся к увеличению потока потенциальных заемщиков.
К примеру, объем ипотечных кредитов, выданных за первые три месяца года филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, меньше аналогичного показателя прошлого года в 2,1 раза: 3,28 млрд и 6,9 млрд рублей соответственно. Но, с другой стороны, по итогам первого квартала 2013 года сумма ипотечных кредитов составила 4,4 млрд рублей, а еще годом ранее – 2,3 млрд рублей. «Прошлый год был пиком развития рынка ипотечного кредитования», – констатирует Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО, уточняя, что отрицательная динамика в этом сегменте прогнозировалась еще в конце 2014 года на фоне резкого повышения ставок. По его мнению, сегодня у этого сегмента есть реальные возможности для качественного развития, которые заключаются в постепенном отказе от ограничений, веденных банками в январе-феврале. Основными же рисками, отмечают эксперты, остаются сокращение платежеспособного рынка, рост просроченной задолженности и стоимость фондирования.
Лидерство «первички»
Несмотря на едва ли не первое в практике работы ВТБ24 в СЗФО значительное уменьшение совокупной суммы ипотечного кредитования в марте по сравнению с февралем (0,95 млрд рублей против 1,24 млрд), что было обусловлено отчасти техническим фактором – ожиданием многими заемщиками старта госпрограммы по субсидированию процентных ставок, в общем объеме ипотечных сделок петербургского филиала ВТБ24 по-прежнему высока доля сделок на первичном рынке недвижимости. На начало апреля она составила 70% и демонстрирует тенденцию к дальнейшему росту. При этом, отмечает Иван Макаров, процент «плохих» ипотечных кредитов «стремится к нулю». «При общем числе ипотечных заемщиков, исчисляемом десятками тысяч, на просрочку выходят буквально десятки кредитов», – сообщает представитель ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
«Введение программы государственного субсидирования ипотеки позволило стабилизировать ситуацию», – говорит, со своей стороны, Владимир Виленчик, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка (входит в группу ВЭБ). «Конечно же, периоды 2014 и 2015 годов не сопоставимы к сравнению, так как объемы кредитования значительно снизились. Но число заявок и выданных кредитов планомерно и быстро растет», – констатирует он. По состоянию на сегодняшний день, заявки на кредит для покупки жилья в новостройках составляют 58% от общего объема заявок Санкт-Петербургского филиала Связь-Банка в сегменте ипотечного кредитования (в том числе по государственной программе субсидирования). 33% – это заявки по программе ипотеки для военнослужащих.
Обратный рост
Прогнозы – дело неблагодарное, однако в банковском сообществе довольно уверенно говорят о дальнейшей демократизации ставок в сегменте ипотечного кредитования. «С учетом снижения ключевой ставки ЦБ РФ на рынке наметилась тенденция к снижению процентных ставок по базовым ипотечным программам. Пока мы исходим из прогноза, что во второй половине года ставки по ипотечным кредитам продолжат постепенное снижение к додекабрьским уровням», – комментирует Иван Макаров.
«Рынок не стоит на месте. Снижается ключевая ставка ЦБ РФ, а значит, и ипотечные ставки для наших клиентов. Соответственно повышается спрос не только на ипотеку с господдержкой, но и на классическую ипотеку», – говорит, со своей стороны, Владимир Виленчик.
«В связи с изменением макроэкономического индикатора рынка – ключевой ставки ЦБ – уже в краткосрочной перспективе можно ожидать коррекции ставок вниз в целом по рынку в пределах 0,5-1,0% и дальнейшей диверсификации тарифов для заемщиков с разным уровнем риска», – полагает, в свою очередь, Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.
В неоднозначной экономической ситуации, которая складывается сегодня, тактика активного стимулирования спроса со стороны потенциальных заемщиков на ипотечные кредиты по базовым программам не оправдана, говорят эксперты. «Заемщик должен очень ответственно взвесить все «за» и «против» и просчитать все возможные риски перед оформлением кредита, а не поддаваться каким-либо эмоциям. Поэтому банки в настоящий момент не ведут агрессивных продаж, не желая повторять печальный опыт американских коллег», – комментирует Иван Макаров.
«В условиях серьезной дифференциации размера процентной ставки на первичном рынке недвижимости (с субсидированием ставки) и вторичном рынке (без программы поддержки) банки сконцентрируют свои усилия на укреплении отношений со своими ключевыми и надежными партнерами среди застройщиков», – уверен Константин Мурашкин. Это подтверждается информацией, поступающей от крупных участников регионального строительного рынка. Так, недавно MirLand Development Corporation заявила о запуске с Газпромбанком ипотечной программы со ставкой от 11,5% годовых. «Сразу после введения ипотеки с господдержкой количество запросов от клиентов у нас выросло в три раза», – сообщают в компании.
Демократичные ставки
Ипотечные программы для покупателей строящегося жилья в Ленинградской области еще более привлекательны. К примеру, «специальная маркетинговая ставка» для клиентов, приобретающих жилье в одном из объектов скандинавского строительного концерна NCC, составляет 9,6% годовых (по программе ОАО «Сбербанк»).
«Заемщиков привлекают в первую очередь демократичные ставки и скидки. Мы работаем в этом направлении», – рассказывает Владимир Виленчик. Для сведения, минимальная ставка Связь-Банка по программе государственного субсидирования сегодня равна 11,9%, размер процентной ставки в рамках программы «Военная ипотека» – 11%. А в Москве и некоторых других регионах сегодня действуют акции со ставкой ипотеки 8-9%. При этом, подчеркивает представитель Связь-Банка, аккредитации застройщиков предшествуют серьезные проверки, гарантирующие завершение строительства объекта и выполнение строительной компанией всех своих обязательств перед потребителем. «Но это не значит, что у наших клиентов нет выбора. Сегодня нашим филиалом аккредитовано 25 жилых комплексов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, более десятка из них – по программе кредитования военнослужащих «Военная ипотека», – уточняет Владимир Виленчик.
«Уже в ближайшей перспективе от девелоперов можно ожидать активного маркетинга и скидок для покупателей в случае приобретения квартир с привлечением ипотечных средств. Участие девелоперов в программе субсидирования ставки государством – это хорошая возможность поддержать уровень продаж и накопить подушку ликвидности», – уверен, со своей стороны, Константин Мурашкин.
Впрочем, о маркетинговых ходах для привлечения более широкой аудитории можно говорить и применительно к самим банкам. Например, некоторые кредитные организации уже сегодня предлагают клиентам, планирующим сделки на вторичном рынке, заемные средства на покупку не только квартиры, но и гаража, земельного участка, таунхауса или апартаментов. Причем в качестве первоначального взноса рассматриваются и средства материнского (семейного) капитала. С другой стороны, повышается планка максимального размера кредита для участников государственных программ.
«Средняя сумма ипотечных кредитов, выдаваемых ВТБ24, сегодня составляет примерно 2,2 млн рублей, самый популярный срок кредита – 15 лет», – сообщает Иван Макаров. Эти цифры сопоставимы с данными других крупных кредитных организаций, действующих в Санкт-Петербурге и Ленобласти, например Райффайзенбанка. «Как правило, суммы в 2,2 млн рублей достаточно для приобретения 1-2-комнатной квартиры на первичном рынке с первоначальным взносом в размере 30%», – говорит Константин Мурашкин.