Цены взлетят или рухнут: что будет с дешевыми новостройками Москвы и области в 2026 году

Чего ждать покупателям квартир в недорогих новостройках Москвы и Подмосковья, читайте в материале РИАМО.

Многие потенциальные покупатели недвижимости в Московском регионе рассчитывают, что ситуация на рынке новостроек классов «стандарт» и «комфорт» изменится. Они надеются, что квадратные метры станут доступнее. О том, обоснованы ли эти ожидания, и как будет складываться ситуации на первичном рынке недорогого жилья в ближайшие месяцы, РИАМО рассказал управляющий партнер консалтинговой группы «2Б Диалог» Борис Богоутдинов.

Что происходит с ценами на недвижимость в Московском регионе в 2026 году

В феврале текущего года на первичном рынке Москвы и Подмосковья наблюдалось снижение продаж во всех сегментах рынка. Количество сделок снизилось на 29% к январю и на 43% год к году. Самое резкое падение наблюдалось в Новой Москве и Подмосковье — на 37% и 35%.

«Однако говорить о чрезвычайной ситуации на рынке не стоит. Падение связано с предшествующим бумом продаж в конце прошлого года, когда значительная часть покупателей оформляла семейную ипотеку до изменения правил», — полагает эксперт.

В то же время цены продолжают расти, констатирует он. Стоимость «квадрата» в массовом сегменте Москвы в феврале 2026 года достигла 425 тыс. рублей, в январе она составляла 418 тыс. рублей. Что касается Подмосковья, в феврале текущего года цена «квадрата» в демократичных проектах составила 227 тыс. рублей, по сравнению с началом года она практически не изменилась.

Прежде чем ответить на вопрос о том, ждать ли снижения цен в ближайшие несколько месяцев, нужно понять, какие факторы влияют на стоимость «первички» в настоящее время.

Как на цены влияет снижение ключевой ставки ЦБ

Драйвером рынка московских новостроек всегда была ипотека. Ставки по кредитам на покупку жилья обычно на 2-3% выше ключевой ставки Центробанка. С июля прошлого года она постепенно снижается, но не так быстро, как хотели бы многие. На очередном заседании, которое состоялось 20 марта, совет директоров Банка России принял решение уменьшить ключевую ставку до 15%. Для массового возвращения покупателей на рынок ипотеки она должны быть на уровне 10%. Тогда банки начнут выдавать кредиты на приобретение недвижимости под 12-13%. Скорее всего, это произойдет в начале 2027 года.

«Сейчас ставки по рыночной ипотеке сдерживают спрос и препятствуют „разгону“ цен на жилье. Такие кредиты оформляют покупатели, которым по разным причинам нужно оперативно решить жилищный вопрос. Поэтому в массовом сегменте спрос может вырасти на 10-12%», — полагает Богоутдинов.

Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов

В последние годы «первичку» поддерживала, прежде всего, «Семейная ипотека». Однако с 1 февраля 2026 года ее условия ужесточились. Это снижает давление на бюджет, сдерживает рост цен и формирует отложенный спрос.

В то же время рынок недорогих новостроек зависим от ипотеки. Так, в феврале более 68% лотов были проданы с использованием таких кредитов: в старой Москве — 53%, в новой Москве — 77%, в Подмосковье — 76,1%.

Многие эксперты отмечают, что уже в апреле возрастет активность покупателей, которые имеют право на семейную ипотеку. Если к лету будет проработан вопрос дифференциации ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье, то очередной пик спроса может прийтись на конец мая.

Сокращение предложения и усиление позиций Фонда реновации в Москве

Если рассматривать ситуацию на первичном рынке Москвы, в 2025 году предложение сократилось на 20%. Прежде всего, это произошло за счет жилья классов «стандарт» и «комфорт». Многие девелоперы переориентировались на строительство более дорогих объектов — бизнес-класса и элитных, отмечает Богоутдинов.

В то же время в массовом сегменте усиливает позиции Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации), учрежденный властями города. Он возводит комфортное и энергоэффективное жилье (домам присваивают классы энергоэффективности не ниже B, всего таких классов 9: A++, A+, A, B, C, D, E, F и G). Возведение новых объектов происходит в рамках проекта «КРТ жилой застройки».  Его главная цель — обеспечить москвичей новым жильем, необходимой социальной и иной инфраструктурой.

Сегодня Фонд занимает первое место по объемам строительства в столице. В прошлом году он построил и ввел в эксплуатацию 119 домов, общая площадь которых составляет около 2,3 млн кв. м. В них располагаются более 35 тыс. квартир с улучшенной отделкой. Всего в период с 2025 по 2027 годы планируется возведение 8,7 млн «квадратов».

Сейчас в это жилье, в основном, переселяют собственников недвижимости, попавшей под снос. Однако часть лотов находится в свободной продаже, и их доля будет расти.

В феврале и марте 2026 года состоялись очередные конкурсы по продаже квартир в реновационных домах в Москве в пределах третьего кольца и в ЮЗАО. Согласно их итогам, подорожание квартир продолжилось и составило 20-30%, констатирует управляющий партнер консалтинговой группы «2Б Диалог».

Проекты КРТ в Подмосковье

Комплексное развитие территорий становятся все более востребованными и в Подмосковье, уверен эксперт. Сейчас доля таких квартир в строящихся домах составляет 42% — практически половина всего возводимого жилья относится к проектам КРТ.

Сейчас в Московской области возводится 141 жилой комплекс, из них 51 — проекты КРТ, где покупателям предлагается 13,2 тыс. квартир. Средняя стоимость квадратного метра в таких объектах составляет 225 тыс. рублей. Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в таких проектах стартует от 4,3 млн.

Развитие социальной и транспортной инфраструктуры в Московском регионе

С каждым днем Московский регион меняется к лучшему: открываются новые школы и детские сады, торговые и бизнес-центры. Многие такие проекты реализуются в рамках проектов КРТ. Кроме того, ремонтируются и строятся дороги, появляются новые станции метро и МЦД.

В этом году столичные власти планируют открыть первый участок Рублево-Архангельской линии метро. В ее состав войдут три новые станции — «Звенигородская», «Народное Ополчение» и «Бульвар Генерала Карбышева», а также две, действовавшие ранее — «Деловой центр» и «Шелепиха».

В 2026 году также завершится строительство и реконструкция станций «Серп и Молот», «Беговая», «Москва-Сити» («Тестовская»), «Царицыно» и «Железнодорожная».

Однако позитивные изменения приводят не только к повышению качества жизни, но и к росту цен на недвижимость, обращает внимание Богоутдинов. Так, в 2025 году цены на жилье комфорт-класса в зоне строительства Рублево-Архангельской линии выросли на 37%.

Какие еще факторы влияют на уровень цен на недвижимость

Рост цен на стройматериалы

В последние годы девелоперы сталкиваются с комплексом проблем. Одна из них — рост цен на стройматериалы. В прошлом году основные позиции подорожали на 15-20%, кроме того, значительно выросла стоимость логистики, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы «2Б Диалог».

По его словам, сфера девелопмента и строительства также испытывает дефицит квалифицированных сотрудников: от рабочих до инженеров. В 2025 году зарплаты специалистов в среднем выросли на 40%. Это существенно влияет на экономику проектов и себестоимость строительства. Перед многими компаниями остро стоит проблема нехватки рабочих, некоторые привлекают мигрантов из разных стран.

Дорогое проектное финансирование

«Еще одна „боль“ — высокая стоимость проектного финансирования. В прошлом году для снижения уровня инфляции, стабилизации ситуации в экономике и курса рубля Центробанк проводил жесткую денежно-кредитную политику. В связи с этим проектное финансирование стало дороже. Из-за этого в 2025 году многие компании не стали выводить на рынок новые проекты. Из-за падения их маржинальности строить сейчас невыгодно», — говорит Богоутдинов.

Повышение НДС

В текущем году свою роль сыграет и повышение НДС — с 1 января налог вырос 20% до 22%. Следствием этого также становится рост цен на недвижимость, констатирует он.

В Московском регионе девелоперы будут удерживать цены в 2026 году

Таким образом, в ближайшие месяцы 2026 года резкого изменения ситуации на массовом рынке новостроек Московского региона ждать не стоит. Скорее всего, большинство девелоперов продолжат удерживать официальные прайсы, но в то же время будут проводить «точечные акции» — предоставлять клиентам значительные скидки или кладовки / машино-места в подарок, прогнозирует эксперт.

«Покупателям, располагающим средствами на приобретение недвижимости и желающим быстро решить жилищный вопрос, не стоит затягивать с решением о покупке. Ликвидные проекты по-прежнему продаются быстро. „Задерживаются“ на рынке лишь те, которые возводятся в непрестижных локациях или местах с плохой транспортной доступностью. Однако людям, которые не могут воспользоваться льготными ипотечными программами, торопиться не надо. Ключевая ставка продолжит снижаться, и условия по рыночной ипотеке станут более выгодными», — резюмирует Богоутдинов.