Муки выбора: легко ли будет сменить управляющую компанию с 1 сентября?
Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему принятого закона о выборе или смене управляющей компании. Программа вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
С 1 сентября собственники многоквартирных домов смогут выбрать управляющую организацию в том случае, если за соответствующее решение проголосуют более 50% от их числа.
Действующее законодательство позволяет выбрать управляющую организацию простым большинством голосов собственников в многоквартирном доме от участвующих в общем собрании. Оно в свою очередь правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Поэтому решение по выбору, например, управляющей организации могло быть принято всего четвертью голосов всех собственников помещений. На практике это приводит к периодичным собраниям, при которых происходит смена управляющих организаций, а 3/4 жильцов не голосовали за это решение. Но и сегодня проблематично провести собрание хотя бы 25% жильцов одного дома, поэтому нередко отмечаются фальсификации протоколов собраний и подкуп отдельных собственников. Новый закон, по замыслу его авторов, должен способствовать исключению потенциальных конфликтных ситуаций и значительному затруднению фальсификаций и подкупа во время выбора управляющей компании.
Какие плюсы и минусы в новом порядке смены УК? Повысит ли это легитимность решений общих собраний? Или поставит крест на попытках собственников, например, сменить УК?
Нововведение повысит легитимность общих собраний и уменьшит конфликты между жильцами многоквартирных домов, утверждает депутат Псковской городской Думы Валерий Тюменцев.
«В конце мая Госдума приняла поправки в 44 и 46-ую статьи Жилищного кодекса. Они определяют, что голосовать за выбор управляющей компании теперь необходимо будет в другом формате. Чтобы собрание было признано легитимным, с 1 сентября необходимо, чтобы на нем присутствовало и проголосовало 50% собственников плюс один голос. Это нововведение положительное, потому что оно повысит легитимность самого собрания. С другой стороны, я считаю, уменьшит конфликты между жильцами. В настоящий момент, чтобы выбрать управляющую компанию, необходимо 25% плюс один голос проголосовавших жильцов за это решение. Теоретически, в одном доме может пройти три разных собрания с разным количеством, набором и составом жильцов. Эти три собрания будут считаться легитимными. Законодатель нам теперь не дает такой возможности».
Смена управляющей компании зависит исключительно от желания и активности жильцов, уверен директор управляющей компании «ЖилСтандарт 13» Владимир Красовский. На его взгляд, нововведение не усложнит собственникам задачу смены УК, так же как и не повлияет на фальсификации протоколов собраний.
«Все зависит от самих жильцов: их активности, от того, какую управляющую компанию они хотят. У каждого дома своя идеология и характер. Я не слышал про большие нарушения и множественное количество фальсификаций, которые можно было обнаружить в Пскове».
Грамотно провести общедомовое собрание — сложная задача, рассказал член Общественной палаты Псковской области, председатель правления Союза собственников недвижимости Псковской области Алексей Кириллов.
«Ни один собственник самостоятельно в современном законодательстве с современными требованиями к оформлению протоколов и получению списка-реестра собственников не справится с проведением общего собрания. Его всегда можно будет отменить и оспорить. И представляете себе гражданина, который решил провести общее собрание по вопросу смены управляющей организации? С каким он столкнется сопротивлением? В первую очередь, от действующей управляющей организации. Удивительный факт – мы все недовольны деятельностью нашей "управляйки". Только до того момента, пока не встает вопрос о ее замене. Как только мы встречаемся с организацией группы по проведению общего собрания по замене управляющей организации – сразу начинается дискуссия: предыдущая была и не такая плохая. Предыдущая компания начинает говорить: "Ой, а вы знаете, какая новая плохая?" И сразу начинаются какие-то действия в доме: подъезд покрасили или трубы заменили. Начинается разброд и шатание: мы будем голосовать, а мы не будем голосовать. Самое главное, если проводить общее собрание искренне и правильно, то у нас всегда будет порядка 50% людей, которые просто поддержат. Они никак не будут голосовать. Мы видели вопиющие случаи попытки смены управляющей организации в Неелово. Я не знаю, до сих пор ли там идет уголовное дело о подделке управляющей организацией протоколов общих собраний. Граждане в суде заявляли, что они не являлись инициаторами, и эти протоколы оставляли в силе. А когда граждане говорили, что мы принимали решение о смене управляющей организации, эти протоколы выкидывали. Никакой смены не происходило. Вот и представьте, что будет дальше. У нас сейчас в Псковской области дома не переходят, не принимаются такие решения. Дальше – вообще ничего не будет, невозможно гражданам это сделать».
По мнению директора управляющей компании «Жилсервис» Николая Таратынова, новый порядок выбора УК усложнит работу организациям. Однако эта мера повысит легитимность решений общих собраний собственников.
«Плюсы здесь для собственников в том, что общее собрание станет более легитимным. Для управляющей компании, конечно, это намного усложняет процедуру. Минусов я в этом не вижу. Мы как проводили собрания, так и будем проводить дальше, если кто-то изъявит желание по переходу».
Теперь сменить управляющую компанию будет практически невозможно, объясняет руководитель регионального Центра «ЖКХ Контроль» Семен Никонов. Проблему сможет решить только старший управляющий по дому, которому удастся убедить собственников в необходимости выбора другой управляющей организации.
«Процедура смены управляющей компании фактически прекращается на этом. Теперь собственникам практически невозможно изменить "нерадивую" управляющую компанию и нанять новую. Технически – это будет очень сложно. Мы знаем, как собрания организуются. Обычно, это очно-заочное собрание, потому что сначала приходит 3-5 человек, а потом мы идем по квартирам и набираем нужные голоса. Если нет сильного старшего по дому, который может действительно убедить собственников в смене управляющей компании, это вряд ли случится. Мое мнение – это плохо на самом деле. Мы знаем, как работают управляющие компании. К сожалению, не все из них являются добросовестными и исполнительными. Теперь получается, собственники будут заложниками этой ситуации».
Смена управляющей компании должна быть подтверждена большинством голосов, так как это важный выбор, считает координатор председателей советов многоквартирных домов Пскова Наталья Старосельская. По ее словам, владельцы квартир в доме осознают необходимость посещения общедомовых собраний, тем более когда дело касается смены УК.
«Увеличение числа голосов для выбора управляющей компании, безусловно, хорошее решение. Именно большинством голосов должны приниматься ключевые позиции в управлении многоквартирного дома. Выбор управляющей компании – ключевая позиция. Этим в будущем обеспечивается качество и содержание. Такие решения должны приниматься большинством голосов. Смогут ли управляющие компании с такой поправкой выбираться? Смогут. На сегодня уже опыт проведения общих собраний достаточно велик. Собственник понимает, что такое собрание, его назначение, и что без его участия невозможно решить какие-то ключевые вопросы. В принципе, эта мера своевременна. И действительно, только большинством голосов можно и нужно выбирать управляющие компании».
Мнения о необходимости нового порядка выбора управляющей компании расходятся. С одной стороны, есть убеждение, что новый формат смены «управляйки» позволит повысить легитимность собраний. Да и вообще, чем больше людей проголосовало — тем лучше, ведь выбор организации важен для всех жильцов и качества жизни в нем.
Однако на практике всегда было сложно добиться голосования даже четверти от общего числа собственников квартир. Многие не приходят на собрания, либо воздерживаются от голосования. Набрать 50% будет невозможно. А если УК не справляется со своей работой, то этот вопрос будет назревать и приводить к конфликтам среди жильцов.
Так как от нового закона никуда не деться, остается одно: надеяться на осознанность владельцев квартир в многоэтажках. Только от них будет зависеть благоустройство дома и качество жизни в нем.
Анастасия Сливинская