Mattone d'oro
Come in un gioco di specchi, nel mercato immobiliare quello che appare non corrisponde necessariamente alla realtà. Prendiamo i dati pubblicati dall’Istat il 20 marzo scorso: nel 2022 i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie sono cresciuti in media del 3,8 per cento. Un aumento fortissimo, che tiene conto del balzo delle case nuove (più 6,1 per cento) mentre le quotazioni degli immobili esistenti sono salite del 3,4 per cento. È il rincaro più ampio da quando è disponibile la serie storica dell’indice, cioè dal 2010.
La casa dunque costa di più e il mercato sembra aver recuperato il dinamismo perso nella crisi del Covid. Ma i dati Istat riflettono in realtà il passato e il quadro sta già cambiando: «In verità è in atto una frenata delle compravendite, a Milano sono in flessione già da due trimestri di fila. Prevediamo quest’anno un calo di 70 mila passaggi di proprietà e un rallentamento del tasso di crescita dei prezzi» dice Luca Dondi, a.d. del centro di ricerche Nomisma. «Con l’aumento dei tassi di interesse il mercato immobiliare diverrà meno accessibile rispetto a quanto lo sia stato fino a qualche mese fa». Secondo Dondi il ridimensionamento del mercato sarà particolarmente significativo nei prossimi mesi, quando sull’economia si allungheranno le ombre della stagnazione.
È dello stesso parere Giacomo Morri, docente alla Sda Bocconi ed esperto di finanza e real estate: «L’effetto di un aumento dei tassi è certamente negativo sia per gli immobili residenziali, sia per quelli per investimento. Diminuisce la quantità di denaro disponibile per l’acquisto, con un calo nella domanda e nelle quotazioni degli immobili. Nel caso degli investimenti, inoltre, anche l’incremento nei rendimenti dei titoli di Stato riduce la convenienza a investire in immobili, portando a una riduzione dei valori». Secondo un’analisi di Facile.it, con i tassi attuali, il 18,6 per cento dei mutuatari che lo scorso anno hanno chiesto il mutuo oggi non avrebbe i requisiti per presentare domanda, non rispetterebbe il rapporto rata-reddito usato dalle banche come criterio di selezione per l’erogazione del finanziamento.
Ma quando si parla di valori, l’effetto degli specchi è ancora più distorsivo. Perché c’è un’Italia «normale» dove i prezzi al metro quadro, in base alle rilevazioni di Nomisma, oscillano sui 2.371 euro per abitazioni nuove e ristrutturate, con un minimo a Catania di 1.402 euro e un massimo a Roma di 3.328 euro. E poi c’è Milano, caso a parte, dove in media bisogna sborsare oltre 4.100 euro per metro quadro. Ma in una zona di lusso, la quotazione media supera i 10 mila euro. A parità di pregio, le bellissime Venezia e Roma viaggiano a distanza, dai 7 agli 8 mila euro al metro quadro. Mentre per un immobile nuovo o ristrutturato in zona pregiata a Torino e a Genova si spendono al metro quadro poco più di 4 mila euro, meno della metà rispetto al capoluogo lombardo. Milano fa storia a sé. «È su un altro pianeta» sostiene Paola Dezza, real estate editor del Sole-24 Ore. «La città viene considerata molto interessante dagli operatori internazionali, alla stregua di Parigi o Francoforte. A parte qualche caso isolato a Firenze, Torino, Genova o Roma, nessun’altro centro urbano italiano ha così tanti investimenti immobiliari già avviati o in progetto».
Giusto per citarne alcuni: nell’area dell’Expo 2015 è in costruzione Mind, con uffici, abitazioni, centri di ricerca e un ospedale; sull’altro lato dell’autostrada Milano-Torino sta sorgendo UpTown, cui si aggiungerà un grande centro commerciale: complessivamente Mind, UpTown e il mall occuperanno due milioni di metri quadri per un investimento di 5 miliardi di soldi privati e 2 miliardi pubblici. A Porta Romana, vicino al centro, sull’ex-scalo ferroviario cresceranno residenze, uffici e un parco. Mentre sta per partire la gara per l’ex-scalo Farini, la più grande area dismessa presente in una città europea.
A nord, sui 1,5 milioni di metri quadrati occupati in passato dall’acciaieria Falck, avanza con qualche difficoltà il mega-progetto MilanoSesto che prevede la realizzazione di uffici, di residenze e della Città della Salute e della ricerca. Un intervento, come ricorda Il Sole-24 Ore, tormentato per «il record di soci e investitori entrati e usciti dalle porte girevoli, con la scadenza delle linee di finanziamento cui si sono aggiunti lo stop ai lavori causa Covid e i rincari da inflazione per materie prime, energia e manodopera. Un progetto che sulla carta vale circa cinque miliardi di euro». Uno dei punti di attrito tra il gruppo Hines e Banca Intesa, che guida il pool di finanziatori insieme a UniCredit, BancoBpm e Banca Ifis, sarebbe la richiesta della banca di dedicare più spazio ad abitazioni per studenti, a prezzi più bassi.
Un tema fondamentale: Milano è sempre più cara e il costo delle sue case e degli affitti è inavvicinabile per le classi medie e per i giovani. Un paradosso per una città amministrata da un sindaco di sinistra come Giuseppe Sala, ma comune a molte metropoli del mondo. «I prezzi delle abitazioni hanno raggiunto a Milano livelli così elevati che oggi per acquistare una casa all’interno del territorio comunale servono in media quasi 17 anni di stipendio» sottolinea Assoutenti. Secondo l’associazione a Milano una casa da 70 metri quadri costerebbe in media oggi 363.930 euro. Per la stessa abitazione si spendono a Roma 232.260 euro, a Torino 134.680 euro. Ciò significa che, ipotizzando una retribuzione netta mensile di 1.800 euro, per acquistare una abitazione a Milano occorrerebbero 16,8 anni di stipendio, contro i 10,7 anni di Roma e i 6,2 anni di Torino.
Anche gli affitti sono inavvicinabili: la Uil Lombardia parla di canoni da 1.300-1.500 euro al mese per alloggi di 85 metri quadri, mentre si pagano 600 euro per una stanza. «I giovani studenti, le coppie di quella che una volta si chiamava la piccola-media borghesia non trovano le condizioni economiche, logistiche e organizzative per abitare in questa città» ha spiegato il sociologo Mario Abis alla web tv della Uil Lombardia. Il risultato è che le famiglie della classe media sono costrette a cercare casa nell’hinterland o nelle province lombarde. E anche se ogni tanto si torna a parlare di bolla immobiliare, la tendenza alla crescita non si fermerà: «A Milano c’è tanta domanda» commenta Paola Dezza, «trainata anche da una classe abbiente che cerca case nuove e moderne, come se ne stanno costruendo in città». «I valori qui sono destinati a restare elevati, anche se ci saranno cicli al ribasso» aggiunge Dondi di Nomisma. Neppure la costruzione di migliaia di appartamenti nuovi cambierà molto la situazione: «L’arrivo sul mercato delle nuove abitazioni sarà graduale, non vedo un eccesso di offerta».
Morri di Sda Bocconi considera la città lombarda un unicum: «L’effetto dei tassi impatta ogni mercato, ma nel caso di Milano occorre considerare che, nel residenziale, esiste un’ampia fascia di potenziali acquirenti nel segmento lusso meno sensibili ai finanziamenti. Inoltre, diversamente da altre città, la forte domanda di utilizzo, in tutti i segmenti qualitativi, sia per brevi che per lunghi periodi, contribuisce a mantenere elevati i canoni di locazione e quindi, nonostante i maggiori tassi, almeno in parte, anche il valore degli immobili».
Il Comune cerca di correre ai ripari per aiutare le famiglie: nel corso del Forum per Abitare, che si è svolto dal 20 al 22 marzo, l’assessore alla casa Pierfrancesco Maran ha annunciato un piano che prevede meno alloggi in vendita e più in affitto, limiti alle locazioni modello Airbnb, una spinta alla riconversione di uffici in abitazioni, nuove pratiche di collaborazione pubblico-privato. Alcuni esempi ci sono già: vicino a cimitero Maggiore, il progetto Cascina Merlata avrà 690 appartamenti in edilizia convenzionata agevolata, 914 in edilizia convenzionata ordinaria e altri 410 in fase di realizzazione. La riqualificazione dell’area Bovisa-Goccia-Villapizzone metterà insieme case pubbliche accanto ad abitazioni private. Ma cambiare registro non è facile. «La soluzione a questo problema non l’ha trovata ancora nessuno» commenta Matteo Robiglio, docente di progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Torino: «Molte città ad alta densità di lavoro si chiedono come riuscire a far vivere al proprio interno le persone che servono a farle funzionare. E se non si alzano gli stipendi, l’unica via è abbassare i prezzi degli immobili. In Germania operano piccole cooperative che acquistano il terreno direttamente dalla città, a Zurigo ci sono grandi cooperative che costruiscono e poi affittano ai soci, in Francia e Olanda si realizzano case pubbliche».