В случае отмены льготной ипотеки платеж вырастет на треть
В выборку вошли 25 крупных российских городов.
Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости в России – и hh.ru – российская платформа онлайн-рекрутинга провели совместное исследование, выяснив, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет в случае отмены льготной ипотеки в 2023 году.
Методология расчета
В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам в октябре 2022 года “на руки”. Показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях. В выборку вошли 25 крупных российских городов. Для расчета ипотечной нагрузки на бюджет Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по крупным городам на первичном рынке, где действует программа льготной ипотеки.
Основные выводы исследования:
Треть семейного дохода уходит на льготную ипотеку. Самая большая финансовая нагрузка (более 40%) – в Казани, Москве, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге. Минимальная (до четверти дохода) – в Саратове и Челябинске.
В среднем по крупным российским городам по льготной ипотеке семья отдает около 39 тыс. рублей, при отмене господдержки платеж составит половину (47%) дохода и вырастет до 52 тыс. рублей.
Платеж по стандартной ипотеке – на треть выше, чем по льготной программе.
Сверх прожиточного минимума при льготной ипотеке у семьи остается 28,5 тыс. рублей, после отмены субсидии сумма снизится почти в два раза – до 15,6 тыс. рублей. В Казани среднего дохода не хватит, чтобы платить «стандартную ипотеку», а в Нижнем Новгороде семья должна жить на прожиточный минимум, чтобы обслуживать кредит на стандартных ставках.
С ростом ипотечных ставок на новостройки покупатели перейдут на вторичный рынок: среднего дохода семьи не хватит на аренду на период строительства дома в 17 из 25 крупных городов.
Треть семейного дохода – на льготную ипотеку под 7%
Согласно условиям льготной ипотеки, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15% стоимости жилья. Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть – превышает 25 лет. При таких условиях и ставке по льготной программе 7%, в среднем по крупным городам ипотека занимает чуть более трети (35%) от дохода семьи (двое работающих и покупка двухкомнатной квартиры в новостройке, первый взнос - 15%).
По четырем городам платеж по льготной ипотеке занимает более 40% семейного бюджета. Самая сложная ситуация в Казани, где платеж – больше половины дохода (54%), далее идет Москва (46%), Нижний Новгород (44%) и Санкт-Петербург (41%). В рублевом выражении самые высокие платежи – в Москве (103 тыс. р.), Санкт-Петербурге (75,6 тыс. р.) и Казани (57,6 тыс. р). Таким образом, не только столичные регионы сталкиваются с существенной нагрузкой на семейный бюджет с ипотекой. В ряде городов-миллионников с опережающим ростом цен на недвижимость относительно заработных плат, ситуация даже еще более сложная. Например, в Казани, где больше половины дохода приходится отдавать на погашение кредита, средняя стоимость кв.м с октября прошлого года выросла на 41%, а заработная плата – только на 6%. В Нижнем Новгороде похожая ситуация: стоимость квадратного метра в новостройках выросла за год на 30%, а заработная плата на 8%. Кроме того, Казань и Нижний Новгород находятся по уровню заработной платы только на 11 и 14 месте соответственно среди всех 25 городов, а по стоимости “квадрата” уступают только Москве и Санкт-Петербургу.
Минимальная финансовая нагрузка на бюджет по ипотечному платежу – в Саратове (23% от семейного бюджета) и Челябинске (25%), что связано с относительно невысокой ценой недвижимости (25 и 24 место) и при этом зарплатой на 15 месте из 25 в Челябинске и 20 месте в Саратове.
При «отмене» льготной ипотеки семья будет отдавать половину дохода, а сам платеж – вырастет на треть
31 декабря 2022 года заканчивается срок действия льготной ипотеки под 7% годовых. Решение о пролонгации не принято, Минфин не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка. В случае завершения господдержки, покупатели первичного рынка могут рассчитывать на рыночные ипотечные ставки на уровне 10,5-11% годовых. Например, лидер ипотечного кредитования предлагает ставку 10,4%. По подсчетам экспертов Циан и hh.ru, при таких условиях в среднем по крупным городам платеж по ипотеке составит почти половину семейного дохода или 47%.
В среднем по крупным российским городам по льготной ипотеке семья отдает треть дохода (35%) или около 39 тыс. рублей, при отмене господдержки платеж составит половину (47%) дохода и вырастет до 52 тыс. рублей.
В Казани расходы при ипотеке на стандартных условиях увеличатся до 72%, что фактически сделает покупку недоступной. Больше половины дохода будут отдавать в Москве, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге. Еще по 17 городам платеж превысит 40% среднего дохода. То есть в 21 из 25 крупных городов, попавших в выборку, 40% доходов нужно отдавать в ипотеку на стандартных условиях без господдержки. Только для четырех городов финансовая нагрузка окажется меньше 40%: Саратов, Челябинск, Иркутск и Ульяновск. Это преимущественно города с минимальной ценой «квадрата» среди других городов (кроме Иркутска) и при этом не самыми низкими заработными платами также в сравнении с другими локациями, попавшими в выборку. В Иркутске по уровню заработной платы город находится на 4-м месте, а по стоимости недвижимости - на 10-м. То есть здесь минимальная финансовая нагрузка - за счет относительно высоких зарплат, а не низкой цены “квадрата”, как по остальным трем городам.
После отмены льготной ипотеки свободных средств станет меньше в два раза
Существенные затраты на ипотеку сокращают уровень расходов на другие необходимые нужды. Если двухкомнатную квартиру в ипотеку приобретает семья с одним ребенком, то в целом по всем городам при льготной ипотеке под 7% на повседневные расходы остается сумма больше прожиточного минимума в среднем всего на 28,5 тыс. рублей. Самая сложная ситуация – в Казани, Нижнем Новгороде и Тольятти, где сверх прожиточного минимума у семьи остается после выплаты ипотеки 11,8-16,5 тыс. рублей. Наибольшие суммы остаются после вычета из семейного бюджета платежа по ипотеке и прожиточного минимума – в Москве (57 тыс.), Санкт-Петербурге (61,7 тыс.) за счет высоких зарплат.
При отмене льготной ипотеки и стандартной ставке 10,4% в среднем сверх прожиточного минимума у семьи будет оставаться всего 15,6 тыс. рублей против 28,5 тыс. при льготной ипотечной ставке, то есть – почти в два раза меньше. А в Казани вовсе средней зарплаты не хватит, чтобы покрыть платеж по ипотеке и иметь хотя бы прожиточный минимум, семье не будет хватать в среднем 7 тыс. рублей. В Нижнем Новгороде, выплачивая ипотеку по стандартным ставкам, семья должна жить на прожиточный минимум. То есть ни о каком досрочном погашении речи нет. Более 30 тыс. рублей сверх прожиточного минимума останется даже при отмене льготной ипотеки у семей в Санкт-Петербурге и Уфе. В Москве сверх прожиточного минимума у семьи будет около 23 тыс. р. Еще 24-28 тыс. – в Иркутске, Челябинске, Саратове.
После отмены льготной ипотеки в среднем российская семья «лишится» от 7 до 34 тысяч рублей в месяц, что приблизит возможный уровень трат к прожиточному минимуму: помимо Казани и Нижнего Новгорода, где ситуация наиболее критичная, не более 10 тысяч рублей сверх прожиточного минимума также останется у семей в Ярославле, Барнауле, Хабаровске, Тольятти.
Арендовать – не на что. При росте ставок на первичном рынке доходов не хватит одновременно на ипотеку и аренду
Еще одна проблема покупателей первичного рынка – это затраты на аренду. Покупка жилья в новостройке подразумевает, как правило, ожидание ключей и при отсутствии собственного жилья в семейный бюджет придется закладывать также ежемесячную аренду до новоселья. Даже при проживании в съемной однокомнатной квартире, не во всех городах семье хватает средств после (вычета платежа по ипотеке и прожиточного минимума). Например, даже при выплате льготной ипотеки средней семье уже не хватит на аренду однокомнатной квартиры в Казани, Нижнем Новгороде, Ярославле, Хабаровске, последний входит в тройку лидеров по стоимости аренды.
Если льготную ипотеку отменят, то к данному списку городов также присоединятся: Москва, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Краснодар, Пермь, Барнаул, Екатеринбург, Самара, Тюмень, Воронеж, Ижевск, Красноярск, Тольятти. То есть в 17 из 25 городов среднего семейного дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку, арендовать однокомнатную квартиру на время строительства и при этом – тратить на повседневные расходы сумму не больше прожиточного минимума. В среднем семье не хватит 4,6 тыс. рублей.
При льготной ипотеке на аренду «однушки» не хватает только в 4 из 25 городов. В среднем по всем локациям с учетом аренды остается еще 8 тысяч рублей. Подобная ситуация еще больше ускорит переход покупателей в сегмент вторичного рынка, где средняя цена «квадрата» ниже, а аренда - не требуется.