Была команда «строиться!»
К июню в стране возводилось почти 113 млн «квадратов» индустриального жилья
По состоянию на июнь 2020 года в России силами 2667 застройщиков, представленных 4026 строительными компаниями, возводилось 11 698 домов на 2 260 378 квартир совокупной жилой площадью 112 977 341 кв. м (-16,8% к июню 2019-го). Более трети этого рабочего «метража» (36,7%) — 41 479 260 кв. м (821 220 квартир в 5 394 домах) — намечено к сдаче в эксплуатацию в этом году. Насколько существенные коррективы в эти планы внесет пандемия, покажет время. Но, к сожалению, «уточнение первоначальных сроков ввода», или, проще говоря, «просрочка», стало в России явлением распространенным и без всякого коронавируса. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные аналитического отчета Института развития строительной отрасли (ИРСО) о текущем индустриальном жилищном строительстве в стране.
Кто, что и где строит
Несмотря на то, что сегодня в России работает большое количество строительных компаний, 50% рынка контролирует всего сотня застройщиков. На их счету свыше 51 млн из всех строящихся «квадратов». При этом на долю десятки крупнейших девелоперов приходится 18% всего «метража». Первое место в стране по объемам текущего жилищного строительства уверенно занимает «Группа ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 6,7 млн кв. м (5,9% строящихся площадей). На второй строчке — «Группа ЛСР» с 3,2 млн кв. м (2,9%). Замыкает тройку лидеров стройхолдинг Setl Group (2,5 млн кв. м/2,3%).
Основной объем российского индустриального жилья приходится на многоквартирные дома (МКД) — 10 622 здания (90,8% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 96,7% и 96,5% соответственно (2 185 204 квартиры и 108 983 366 «квадратов»). Оставшиеся 9,2% строящихся объектов — это 858 блокированных домов (таунхаусов) и 218 домов с апартаментами (7,3% и 1,9% рынка). Их жилой фонд включает в себя в общей сложности 75 174 квартиры площадью 4 623 975 кв. м. Новое жилье строится сейчас в 81 из 85 субъектов РФ. Однако почти половина (49%) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов. Лидером является Москва, где сейчас ведется строительство 952 домов на 300 697 квартир площадью 17 293 525 кв. м (15,3% всех строящихся «квадратов» в России). Еще 11,4% всех площадей (12 842 651 кв. м в 1 296 домах на 267 116 квартир) возводится по соседству — в Подмосковье. На двоих Москва и область «забирают» больше четверти (26,7%) всего российского «метража».
Вторая, «северная», агломерация (Санкт-Петербург и Ленинградская область) строит 14,3% новых площадей (11,3% и 3% соответственно). Так, в городе на Неве сегодня строится 12 730 789 кв. м в 744 домах на 293 516 квартир, в Ленобласти — 3 407 999 кв. м в 380 объектах на 89 130 квартир.
Еще 8% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, где строится 894 дома, рассчитанных на 193 049 квартир (9 081 116 кв. м).
Всего в стране сейчас возводится 4 491 жилой комплекс (ЖК). Самый крупный из них — петербургский ЖК «Цветной город» (застройщик «Группа ЛСР»), в него входит 56 домов на 21 425 квартир площадью 793 537 кв. м. Примечательно, что «гигантомания», столь присущая Северной столице (второй по масштабам ЖК в РФ — комплекс «Чистое небо» (24 корпуса, 20 464 квартиры на 694 132 «квадрата») — возводится здесь же, но уже компанией Setl Group), не находит отражения всредней площади квартир. Она в Санкт-Петербурге одна из самых маленьких в стране — 43,4 кв. м. Для сравнения: в среднем по России этот показатель равен 50 кв. м. Меньше, чем в городе на Неве, средняя «квадратура» только в Коми (42,9 кв. м), Адыгее (39 кв. м) и в соседней Ленобласти (всего 38,2 кв. м).
А вот самые просторные «среднестатистические» квартиры строятся сейчас в северокавказских республиках: в Ингушетии (91,1 кв. м), Чечне (77 кв. м), Дагестане (71,4 кв. м), Карачаево-Черкесии (68,9 кв. м), Кабардино-Балкарии (67,5 кв. м) и Северной Осетии-Алании (63,7 кв. м). Даже в Москве средняя площадь квартир гораздо «скромнее» — 57,5 кв. м.
Из чего и какого «роста»
Не менее интересен и текущий анализ строящихся в стране домов с точки зрения применяемых при их возведении стройматериалов. В большом почете у российских строителей (при пересчете на площадь квартир) — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким образом, в стране возводится 56% всего текущего «метража» (63 237 679 «квадратов» в 5 256 домах). Связка «монолит-кирпич» лидирует в 44 регионах, среди которых особенно выделяются десять, где доля монолитно-кирпичного домостроения превышает 70%: Карачаево-Черкесия (100%), Удмуртия (90,7%), Бурятия (82,2%), Краснодарский край (79,6%), Тульская область (78,4%), Чечня (72,2%), Омская (72,1%), Ленинградская (71%), Свердловская (70,6%) и Астраханская (70,4%) области.
На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 15,9% российских площадей (17 972 633 кв. м в 3 474 объектах). Кирпич преобладает в 29 регионах. При этом в шестнадцати из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства. Есть и пятерка «кирпичных» лидеров с долей в 2/3 и выше: Мордовия (88,2%), Коми (86,7%), Новгородская (82,4%) и Тамбовская (80,4%) области, Марий Эл (76,7%).
«Бронза» — у некогда очень востребованной «панели». Доля панельного домостроения по стране в целом составляет 13,6% всех площадей (15 341 811 кв. м в 1 264 жилых зданиях). При этом в пяти субъектах РФ «панель» уверенно занимает первое место, а в одном из них — на Камчатке ее доля даже составляет все 100%.
Блочное домостроение используется при строительстве 1122 домов площадью 9 116 880 кв. м (8,1% рынка). Больше всего оно развито в трех регионах. К примеру, в Еврейской автономной области блоки — вообще единственный стройматериал.
«Монолит», применяемый сейчас при возведении 566 объектов площадью 7 283 708 «квадратов» (6,4%), не имеет максимальной доли ни в одном субъекте РФ. Представлены (но очень слабо, естественно) в стране и экзотические для многоквартирных домов технологии — каркасно-щитовое и деревянное домостроение: 5 620 и 5822 кв. м в 15 жилых строениях (доля меньше 0,1%).
Средняя высотность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в стране составляет 12 этажей. Больше всего в стране строится сейчас 9-12 этажных домов — 2 523 здания (21,6% всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов, а выводить показатель средней этажности с учетом общей площади запроектированных в домах квартир, то картина будет выглядеть несколько иначе. На первое место выйдут 18-24-этажные здания (32 345 654 кв. м, или 28,6% всех жилых площадей). Таких домов строится 2 146 (или 18,3% всех объектов). На долю 1-3-этажных домов приходится 16,5% строящихся сейчас домов (1933 здания), 4-8-этажных объектов строится 17,9% (2089 строений), 13-17-этажных домов — 15,1% (1769 жилых зданий).
Немало строится в России и высотных зданий (25 и более этажей) — 1238 домов (10,6% всех строящихся объектов). Самым высоким возводимым сейчас в стране домом считается 71-этажный МКД Capital Towers в Москве (застройщик Capital Group). Его ближайшие «преследователи» — 68-этажный дом с апартаментами Neva Towers и 65-этажная Will Towers от компаний «СТ Тауэрс» и Capital Group соответственно. Оба эти проекта реализуются также в столице.
А вот самый «вместительный» (по общей площади расположенного в нем жилья) строящийся домнаходится в Башкортостане. В уфимский «Остров Гранд» от застройщика «Дионис» поместилось сразу 152 306 «квадратов».
И самое главное — когда
Наибольший объем текущего жилищного строительства в РФ приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 4 311 домов (43,4% всех ныне строящихся). Строительству 8,9% объектов (1039 зданий) старт был дан в 2019 году. В текущем году «добро» уже успели получить 156 девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 1,3% всех строящихся домов и площадей (1 449 497 «квадратов» в 29 553 квартирах).
При этом — по документам — в стране до сих пор ведутся работы по возведению 211 жилых домов площадью 1 868 538 кв. м, разрешительные бумаги на которые были получены с апреля 1994-го по декабрь 2012-го (!). Таких откровенных долгостроев в стране — 1,8% от всех возводимых сейчас объектов. И это без учета последующих переносов сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Факты «уточнения даты ввода домов» зафиксированы ИРСО в подавляющем большинстве регионов. «Укладываются» в заявленные графики лишь строители Коми, Сахалина и Севастополя. А вот в «антилидерах» по этому показателю — застройщики из Ингушетии, Камчатского края и Омской области, «опаздывающие» со сдачей жилья в среднем на 35, 33 и 31 месяц соответственно. В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет сейчас 8,4 месяца.
Наиболее показателен анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов — в пересчете на совокупную площадь жилья. Так, к примеру, из 41 479 260 «квадратов», объявленных к вводу в 2020 году, 7 896 930 кв. м изначально должны были быть сданы в 2019 году. Еще 4 231 369 кв. м покупатели ждут с 2018 года. На три года, но уже с 2017-го на 2020-й, «переехал» ввод 2 963 296 кв. м. В сумме это 36,3% текущего ввода. И обладателям этого жилья, можно сказать, повезло куда больше, чем тем, кто планирует отпраздновать новоселье в этом году с 11-летним опозданием (ввод их 6 602 «квадратов» откладывался с 2009 года).
3,6 млн «квадратов» жилой недвижимости возводится в среднем в месяц в стране по данным Росстата
85 ;472 руб./кв. м составляет сейчас, по оценкам ИРСО, средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья в России (+17,8% к июню 2019 года)
Справочно:
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).