STONE: Московские новостройки рядом с ТПУ
Аналитики STONE зафиксировали существенный рост цен на новостройки рядом с транспортно-пересадочными узлами (ТПУ) Москвы. За последние три года стоимость таких объектов недвижимости увеличилась на 32%. В рамках исследования, охватившего новостройки в непосредственной близости от ТПУ, эксперты изучили 54 проекта, в которых столичным покупателям предлагается порядка 9 тыс. помещений, в том числе 45 проектов с 7,3 тыс. квартирами.
Эксперты STONE изучили текущую ситуацию на локальном рынке недвижимости вблизи действующих и строящихся ТПУ – в общей сложности их насчитывается 27, оценив вклад этих объектов инфраструктуры в капитализацию жилья за последние 3 года. Напомним, что программа развития ТПУ в Москве стартовала в начале 2010-х. Всего в Москве планируется создать более 270 узлов к 2030 году, по данным Градостроительного комплекса Москвы.
Московские ТПУ ценятся покупателями недвижимости за удобство и многофункциональность. Они, как правило, объединяют станции метро (включая кольцевые линии), платформы МЦД для быстрого сообщения с Подмосковьем, МЦК и вместительные парковки. Такая концентрация транспортных возможностей повышает привлекательность близлежащих жилых комплексов. ТПУ в шаговой доступности позволяет быстро добраться до центра или по кольцевым линиям и МЦК до периферийных районов Москвы, а также быстро переместится в любое направление Московской области по МЦД.
Рядом с московскими ТПУ реализуется более 50 проектов
Аналитики STONE исследовали рынок новостроек, расположенных в пешей доступности (не более 20 минут) от ТПУ. В пределах МКАД рядом с такими узлами реализуется 54 проекта.
Большая часть предложения новостроек рядом с ТПУ приходится на бизнес-класс – 27 проектов, в которых представлено почти 3,5 тыс. квартир и апартаментов со средней стоимостью 505 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения, средняя цена «квадрата» в московских новостройках бизнес-класса составляет 473 тыс. рублей.
В непосредственной близости от транспортно-пересадочных узлов возводятся и элитные жилые комплексы. Всего таких проектов 14. Общий объем предложения в них достигает 1,9 тыс. помещений. Цена квадратного метра в этих объектах недвижимости в среднем – 816 тыс. рублей. Для сравнения – средняя стоимость «квадрата» в московских новостройках премиум-класса составляет 802 тыс. рублей.
Проекты массового сегмента, расположенные вблизи транспортно-пересадочных узлов, представлены 13 комплексами. В них покупателям предлагается 3,5 тыс. квартир и апартаментов – столько же, сколько и в бизнес-классе. Средняя цена квадратного метра в этих вариантах недвижимости составляет 357 тыс. рублей. В целом по Москве аналогичный показатель для новостроек массового сегмента достигает 339 тыс. рублей.
Стоимость квартир и апартаментов бизнес-класса, расположенных рядом с транспортно-пересадочными узлами Москвы, в среднем на 7% выше, чем у аналогичных объектов недвижимости в других районах. В премиальном сегменте эта разница составляет около 2%. Наконец, в массовом сегменте квартиры и апартаменты возле транспортных узлов дороже в среднем на 5%.
За три года цены на новостройки у ТПУ выросли примерно на 30-50%
Аналитики STONE провели исследование динамики цен на объекты недвижимости, расположенные рядом с транспортно-пересадочными узлами и присутствующие на рынке в течение последних трёх лет. Всего таких проектов насчитывается 31. Цель исследования – спрогнозировать рост стоимости квадратного метра в подобных проектах, которые пользуются спросом у инвесторов, покупателей и арендаторов благодаря удачному расположению.
Чтобы оценить динамику цен, эксперты сравнили средневзвешенную стоимость квадратного метра в рассматриваемых проектах три года назад и сейчас. Средняя стоимость квадратного метра в этих проектах составляет 542 тыс. рублей. Три года назад новостройки в этих локациях в среднем продавались за 411 тыс. рублей за кв. м
На рынке новостроек бизнес-класса, расположенных у транспортно-пересадочных узлов, средняя цена «квадрата» за этот период выросла на 27% – с 452 тыс. до 574 тыс. рублей. При этом, как отмечают аналитики STONE, разброс значений по отдельным проектам довольно велик – от 12% до 48%. Это говорит о том, что при выборе объекта недвижимости для инвестиций необходимо учитывать множество факторов.
В массовом сегменте средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках возле транспортно-пересадочных узлов за три года увеличилась на 30% – с 258 тыс. до 335 тыс. рублей. Здесь также наблюдается значительный разброс показателей по проектам: от 24% до 61%.
Самый существенный рост цен зафиксирован в премиальном сегменте. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках этого класса, расположенных у транспортно-пересадочных узлов, увеличилась с 542 тыс. до 838 тыс. рублей, то есть на 54%. По мнению экспертов, именно в этом сегменте наблюдается наибольший разброс в динамике цен – от 23% до 100%. Впрочем, на динамику цен сильно влияет структура предложения. В последнем случае на среднюю стоимость повлияло появление в продаже дорогих пентхаусов в проекте.
Аналитики отметили также среди наиболее перспективных локаций с точки зрения ожидаемого роста цены на новостройки вблизи строящегося ТПУ «Серп и Молот», который станет одним и крупнейших пересадочных узлов в Москве и объединит сразу несколько линий МЦД и станций метро.
Эксперты также изучили цены на новостройки вблизи конкретных транспортно-пересадочных узлов. Самые дорогие объекты недвижимости расположены у ТПУ «Поклонная гора» – 1,9 млн рублей за квадратный метр. Однако здесь реализуется лишь один элитный проект. Далее по уровню цен следуют ТПУ «Москва-Сити» (810 тыс. рублей за «квадрат») и «Кутузовская» (743 тыс. рублей). Самые доступные варианты представлены у ТПУ «Ховрино» (299 тыс. рублей за квадратный метр). За ним следуют ТПУ «Ростокино» (305 тыс. рублей) и «Лихоборы» (336 тыс. рублей).
«Наше исследование показывает, как наличие ТПУ в пешей доступности от новостроек влияет на стоимость квадратного метра в проектах, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki и Stone Rise). – Оптимальным для вложений представляется бизнес-класс. Этот сегмент предлагает широкий выбор локаций – от престижных до более доступных районов. Многие проекты бизнес-класса у транспортных узлов продемонстрировали высокую доходность за последние три года. Среди перспективных локаций можно выделить район будущих ТПУ “Серп и Молот”, а также районы станций “Дмитровская”, “Минская” и других».