Быть на высоте – обзор рынка пентхаусов
Бизнес-класс
В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом в 2018 году подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).
Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.
Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.
Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).
Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м (ЖК Eniteo), он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК «Маршал» (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей).
Рейтинг новостроек бизнес-класса с пентхаусами по средней стоимости кв. м
*В продаже представлен один лот
Премиум-класс
В премиальном сегменте новостроек столицы в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).
Больше всего проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).
Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК «Дыхание» (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.
«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».
Рейтинг премиальных новостроек с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м
Проект
Округ, район
Тип помещения
Отделка
Средняя стоимость кв. м., тыс. рублей
Площадь лота, кв. м
Бюджет предложения, млн рублей
Min
Max
Min
Max
Lumin
ЦАО, Таганский
Апартамент
С отделкой
1 373,7
188,7
208,7
264,2
281,7
Долгору-ковская 25
ЦАО,
Тверской
Апартамент
С отделкой
1 347,7
229,9
237,4
284,9
344,9
Lucky
ЦАО, Пресненский
Квартира
С отделкой
1 291,9
320,3
430,3
396,4
581
Sky View
ЦАО, Пресненский
Апартамент
Без отделки
1 003,9
190,8
386,8
146,3
483,5
Fantastic House
ЦАО, Пресненский
Квартира
Без отделки
1435,0
223,6*
320,9*
Astris
ЗАО,
Раменки
Апартамент
White box
1200,0
334*
400,8*
RestArt
ЦАО,
Тверской
Апартамент
Без отделки
1150,0
39,7
60,4
45,7
69,5
Hide
ЗАО,
Раменки
Квартира
White box
950,0
142,1
190,3
135
180,8
TITUL на Серебряни-ческой
ЦАО, Таганский
Квартира
Без отделки
929,4
342,2*
318*
Maison Rouge
ЦАО,
Тверской
Апартамент
White box
903,0
433,2*
391,2*
RedSide
ЦАО, Пресненский
Квартира
С отделкой
656,1
278,5
350,2
188,3
215,3
Tweed Park
СЗАО, Покровское-Стрешнево
Апартамент
Без отделки
623,2
170,2
255
120
145
Symphony 34
САО, Савеловский
Квартира
White box
489,0
132,4
162,2
66,9
78,7
Дыхание
САО, Тимирязевский
Квартира
Без отделки
386,4
81,1
111,8
30,3
44,6
EgoDom
СВАО, Алексеевский
Квартира
Без отделки
379,7
395*
150*
*В продаже представлен один лот
**В продаже представлены два лота одинаковой площади
Элитный сегмент
В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.
Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.
Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).
Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК «Клубный дом на Арбате», 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.
Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м («Абрикосов»), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в ЖК Fairmont Vesper Residences. Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.
«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private. – Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект «Абрикосов». Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».
Рейтинг новостроек элитного сегмента с пентхаусами в продаже по средней стоимости кв. м
Проект
Район
Тип помещения
Отделка
Средняя стоимость кв. м.,
тыс. рублей
Площадь лота, кв. м
Бюджет предложения, млн рублей
Min
Max
Min
Max
Carré Blanc
Хамовники
Апартамент
Без отделки
5 155,5
274,8
538,2
1416,7
2774,7
Малая Бронная 15
Пресненский
Квартира
Без отделки
3 744
721,2*
2700*
Симфония набережных
Таганский
Квартира
Без отделки
3 500
452,6
518,5
1584,1
1814,8
Fairmont Vesper Residences
Тверской
Апартамент
С отделкой
3 000
1051,2*
3153,6*
Клубный дом в Газетном
Тверской
Апартамент
White box
2 833,2
392,1*
1110,9*
Allegoria Mosca
Хамовники
Апартамент
С отделкой
2 632,1
716,6
718,3
1886,1
1890,6
Дом на Хлебном
Арбат
Квартира
С отделкой
2 549,7
345*
879,6*
High Garden
Хамовники
Квартира
Без отделки
2 375
400*
950*
Cloud Nine
Якиманка
Квартира
С отделкой
2 300
273,2*
628,4*
Большая Дмитровка IX
Тверской
Апартамент
С отделкой
2 143,2
120,9
250
282,9
450
Artisan
Арбат
Квартира
Без отделки
2 048,4
139,9
200,2
296,3
400,4
Knightsbridge Private Park
Хамовники
Квартира
Без отделки
2 025,4
482*
976,2*
Turgenev
Красносельский
Квартира
С отделкой
1 886,4
136,3
593,7
226,9
1247,4
Котельни-ческий
Таганский
Квартира
Без отделки
1 824,2
344,8*
629*
Рахманинов
Пресненский
Квартира
Без отделки
1 747
138*
241,1*
«Абрикосов»
Басманный
Квартира
White box
1 649,5
97*
160*
Звезды Арбата
Арбат
Апартамент
Без отделки
1 404,4
223
415,8
232
792,8
Тессинский, 1
Таганский
Квартира
Без отделки
1 363,3
441*
601,2*
ORDYNKA
Замоскворечье
Апартамент
С отделкой
1 204
250*
301*
Башня Федерация (Восток)
Пресненский
Апартамент
Без отделки
1 189,9
2185*
2600*
Bogenhouse
Замоскворечье
Апартамент
Без отделки
1 077,5
149,6
261,4
127,2
339,8
Turandot Residences
Арбат
Квартира
Без отделки
1 000
229,4*
229,4*
Театральный Дом
Арбат
Апартамент
Без отделки
945,9
181,6
183,1
170,6
174,3
Neva Towers
Пресненский
Апартамент
White box
748,1
208,7
226,4
147
199,6
Клубный дом на Арбате
Арбат
Квартира
Без отделки
542,9
276,3*
150*
*В продаже представлен один лот
«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».