Надо брать? Ипотека-2022: прогнозы и парадоксы

Ипотечный сегмент в России постепенно восстанавливается, и результат 2022 года по объемам выдачи жилищных кредитов будет несколько лучше итогов 2020-го, хотя из-за просадки в первом полугодии окажется на 10–20% меньше прошлогоднего рекорда. Парадокс заключается в том, что по количеству выданных кредитов провал по сравнению с 2021 годом будет намного более заметным — 30–35%, следует из аналитического обзора рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги».

Ипотека в первом полугодии: всплеск, провал и начало восстановления

Резкое ухудшение макроэкономических условий и более чем двукратное повышение ключевой ставки в конце февраля — с 9,5% до рекордных 20% — обусловили временный всплеск в жилищном кредитовании, напоминают аналитики: заемщики пытались успеть заключить сделки по прежним ставкам. В итоге в марте объем выдачи оказался больше, чем в рекордном для ипотечного сегмента 2021 году: 520 млрд против прошлогодних среднемесячных 475 млрд рублей.

За всплеском последовала резкая просадка рынка в апреле и мае: среднемесячные выдачи в денежном выражении откатились к уровню 2017 года, а в количественном — к 2011-му. Ипотека на покупку вторичного жилья оформлялась в ограниченных объемах с учетом фактически заградительных ставок, и на нее приходилось меньше 25% рынка, а заемщики переключились на новостройки из-за льготных ставок по госпрограммам. За счет высокой доли льготой ипотеки средняя ставка по новым кредитам уменьшилась до 6,17% годовых в мае; в июне она немного выросла — до 6,36%.

Летом на фоне снижения ключевой ставки и ставок на рынке начал реализовываться отложенный спрос и вернулись средние темпы выдачи 2020 года. Улучшению ситуации в сегменте способствовала и некоторая стабилизация экономики.

Ставки вернутся в прошлый год

По мнению НКР, восстановление ипотечного рынка продолжится в ближайшие месяцы. На рыночных ставках и, соответственно, динамике рынка будет положительно отражаться снижение ключевой ставки, которую Центробанк довел в конце июля до 8% годовых и может еще уменьшить. В агентстве не исключают возврата средних ставок по новым ипотечным кредитам, выдаваемым банками в рамках собственных программ, к значениям осени прошлого года — менее 9% — уже в ближайшие месяцы.

«Снижение ставок по рыночным программам может позитивно отразиться на спросе на "вторичку", а также на покупку новостроек, не отвечающих требованиям льготных программ. Во многом динамика ипотечного сегмента будет зависеть и от того, решит ли правительство сохранить льготные программы и ставки по ним», — рассуждают эксперты.

Число кредитов падает с опережением

Но из-за снижения потребительского спроса и реальных доходов россиян агентство не закладывает в свой базовый сценарий возврат выдачи кредитов к среднему уровню 2021 года. Объем выдачи ипотеки во втором полугодии прогнозируется на уровне 2,6–2,8 трлн рублей, при условии что макроэкономическая ситуация не ухудшится и параметры льготных программ не будут пересмотрены. Это в полтора раза больше показателя первого полугодия и сопоставимо с объемами второй половины 2020 года.

Общий объем выдач в 2022 году прогнозируется в диапазоне от 4,5 трлн до (в оптимистичном сценарии) 5 трлн рублей. Снижение показателя по сравнению с 2021 годом, когда было выдано ипотечных кредитов на рекордные 5,5 трлн рублей, составит, таким образом, 10–20%.

При этом количество выданных кредитов уменьшится по итогам 2022 года еще более заметно — на 30–35%, до 1,2–1,25 млн, — и недотянет даже до показателя 2019 года (1,3 млн кредитов), прогнозируют аналитики.

Частичное восстановление сегмента произойдет за счет существенного, приблизительно на четверть, увеличения среднего размера ипотечного кредита, объясняют в НКР. В агентстве полагают, что уже в августе «средний чек» может превысить 4 млн рублей, а по итогам года составит почти 4,2 млн, оказавшись примерно вдвое больше значения на начало 2019-го.