Администрация Ульяновска формирует сразу пять больших участков для сноса существующего жилья и дальнейшего комплексного развития территорий (КРТ) в Правобережье. Планы озвучены, но сроки их реализации пока размыты - проекты большей частью находятся в зачаточном состоянии. 73online.ru узнал мнение участников рынка, с какими сложностями могут столкнуться девелоперы. Перспективные проекты В выпуске газеты Управдом73 сообщается о планах мэрии по проектам КРТ, затрагивающих целые микрорайоны. На данный момент обсуждается пятьтерриторий общей площадью 15,72 га. Расселить запланировано жителей 49 домов. Ранее 73online.ru отправлял в мэрию запрос о планах по одному из участков вграницах улиц Фурманова, Олега Кошевого и третьего переулка Тимирязева в Ленинском районе. На градостроительном совете при губернаторе был рассмотрен мастер-план его развития.После полного согласования проекта решения КРТ городская администрация начнет проводить работу с жителями по вопросу включения их многоквартирных домов в проект реновации. Следом путем проведения открытого аукциона определятзастройщика.На месте расселённых МКД предполагается строительство четырех новых зданий со встроенными нежилыми помещениями площадью 18876 кв.м., размещение детского садика на 60 мест площадью 1000 кв.м., озеленение и паркинг. Планируемый срок расселения и строительства десять лет. Согласно проекту решения, застройщик должен обеспечить за свой счет разработку документации по планировке территории, взяв за основу согласованный мастер-план, расселение МКД, подготовку проектной документации на снос объектов капитального строительства, возведение домов и дошкольного учреждения. На комиссии, кроме того, рассмотрена возможность реновации участка проспект Нариманова Урицкого Немировича-Данченко Пархоменко. По остальным территориям конкретики пока нет - прорабатывается только возможность их комплексного развития. Процедура согласования весьма сложна, рассказала начальник Управления по строительству администрации Ульяновска Мария Зацепина.Сначала ведется разработка мастер-планов, потом их согласовывают в правительстве, следом идут обсуждения с гражданами. Последнее пока в далекой перспективе. Мария Зацепинаранее говорила, чтона начало 2024 года в городе на считывается 660 МКД, проживание в которых небезопасно.Учитывая утвержденную стратегию развития областного центра, рассчитанную до 2030 года, ориентированную на сохранение его текущих границ, особенно важными становятся проекты обновления существующего облика Ульяновска. -Переход к комплексной застройке, в том числе, продиктован необходимостью обеспечить более безопасный процесс строительства и комфортное проживание людей в соседних с ним домах. Это и сокращение производственных издержек строительных компаний. А самое главное - обеспечение красивого и гармоничного внешнего вида города, - отметила начальник управления. Высокие риски? В Управдом73 пишут, что для застройщиков КРТ выгодно тем, что цена за квадратный метр в таких кварталах обычно выше, чем в отдельных точечных проектах в том же районе, что позволяет получить больше прибыли. Однако трудность развития застроенных участков существенно превышает строительство в чистом поле. Считается, что привлечь инвесторов в такие проекты крайне сложно. Экс-советникгубернатора по архитектуре и градостроительству Ольга Мельникова отмечала, что всвязи с обременениями, который берет на себя застройщик по переселению, экономика проекта КРТ жилой застройки намного сложнее незастроенной. Тем не менее, добавляла, что это очень важная работа: Инициатива по запуску подобных проектов присутствует в регионе. Коммерческий директор компании DARS Дмитрий Софронов пояснил, что основные трудности данных проектов связаны с объемом жилых помещений и, как следствие - граждан, требующих переселения, с технико-экономическими показателями, которые будут учтены при строительстве новых зданий. По его словам, цена квартир в проектах КРТ не выше, примерна равна средней по рынку: -Сложности могут возникнуть и с сетями, так как старые рассчитаны на меньшее потребление с учетом квадратных метров - придётся к участкам протягивать новые.Но КРТ могут накрывать не только аварийные дома, но и производственные площадки, которые уже не используются по назначению, как к примеру в Москве. За последнее время в столице разыграли большое количество таких площадок.Однако возникают трудности при достижении соглашения со всеми владельцами, - рассказывает он. Директор ООО Новая жизнь Дамир Абдрахмановзанимается КРТ в Нижнем Новгороде и считает, что в таких проектах нет ничего сверхъестественного. По его словам, модель понятна и является отличным способом развития городов, но не исключает и возможные: Все зависит от составляющих, внесенных администрацией и условий реализации планов. Сейчас невозможно оценить проекты без подробных деталей. При расселении в любом случае кто-то будет против. Гендиректор MN Group Владислав Перфильев,в свою очередь, отметил, чтоКРТ, как финансовый проект, для застройщика обходится довольно дорого: -У муниципалитета бюджет на расселение аварийных домов практически отсутствует, и основная финансовая нагрузка ложится на застройщика.А здесь важно отметить, что выкупать, сносить и осуществлять реновацию всех сетей намного дороже, чем строить проект с нуля, - объясняет он. Что касается обязательств по расселению граждан, то по мнению девелопера, далеко не все готовы брать их на себя, поскольку это достаточно объемные вложения - каждый застройщик должен совершить их ещедо начала строительства: При этом, срок выкупа слабо управляем, процесс может затянуться и повлиять на всю финансовую модель проекта, ведь коммуникации с людьми по расселению очень тонкий и сложный процесс, не всегда все стороны быстро приходят к общему знаменателю. Именно поэтому у проектов КРТ должен быть весомый приоритет, зеленый свет везде, на всех уровнях начиная с предельных сроков согласований, освобождения от платы за подключение к инженерным сетям и заканчивая налоговыми льготами самим переселенцам и специальными кредитными продуктами для входа в проект для застройщика. Без подобных мер развитие направления КРТ будет сильно отставать от потребностей городской инфраструктуры. Перфильев предполагает, чтоучастников в аукционах окажется не много, поскольку город имеет минимальный опыт в части реализации КРТ по сравнению с такими флагманами, как Тюмень, Челябинск и Екатеринбург: Подобные масштабные проекты подразумевают отлаженный системный подход для реализации на должном уровне - прежде всего, за счет привлечения ведущих проектно-архитектурных бюро России, имеющих успешный опыт реализации КРТ в других регионах России.
