Таиланд: выгоды и риски инвестирования в курортную недвижимость
Статистика рынка недвижимости
Цены на жильё в Таиланде неторопливо, но растут. Спрос на недвижимость улучшается вслед за восстановлением турпотока.
По данным Банка Таиланда, в третьем квартале 2023 года средняя стоимость дома в стране выросла на 3,6% в годовом исчислении. С поправкой на инфляцию получается 3,3% годовых. В Бангкоке и окрестностях цены на частные дома поднялись в среднем на 3,8%. Кондоминиумы подорожали на 4,5%, таунхаусы – на 3,4%. В остальных регионах показатели чуть более скромные – в среднем плюс 2,3%.
На 2024 год прогнозы более оптимистичные. До ковида страну ежегодно посещало почти 40 млн человек, а в 2023-м, когда границы только открылись, не набралось и 30 млн. Вместе с восстановлением турпотока должен увеличиться и спрос на недвижимость.
Зарубежные покупатели недвижимости в Таиланде
Традиционно первое место по числу сделок у покупателей из материкового Китая и Гонконга. Много инвесторов из США, Сингапура, Тайваня, Японии и Великобритании. И конечно, из России.
По данным Информационного центра недвижимости, за первые девять месяцев 2023 года иностранцам было продано 10,7 тыс. квартир на сумму 52,3 млрд батов ($1,5 млрд), что на 38% больше, чем годом ранее.
Главные покупатели – россияне и китайцы. На представителей Поднебесной приходится 4,9 тыс. объектов, или почти 47% от общего объёма продаж. Россияне с большим отрывом от лидеров на втором месте – 962 сделки.
Аналитики наблюдают и рекордный спрос на виллы в Таиланде.
-
Алексей Шуховцевэксперт по недвижимости в Таиланде
-
Паттайя, Пхукет и Бангкок – основные города-магниты для иностранных инвесторов в недвижимость. Пхукет наиболее популярен среди россиян, порог входа здесь $50 тыс. за небольшую студию. Более бюджетная Паттайя на втором месте – от $35 тыс. Курорт пользуется большим спросом среди китайских инвесторов, как и Бангкок – от $45 тыс. Для россиян же Бангкок стоит на третьем месте по популярности.
-
Алексей Зайченкоброкер
-
Первенство по количеству проданных кондоминиумов за провинцией Чонбури, Паттайя, – почти 42% всех продаж. По прогнозам, рост здесь продолжится в 2024 и 2025 годах. Пхукет также остаётся лидером по интересу со стороны иностранных инвесторов, но с более высоким порогом входа. В 2023 году курорт привлёк инвестиций на сумму более $100 млрд. Это исторический рекорд.
Туристический потенциал
Таиланд притягателен для туристов. В первую очередь благодаря местному климату. Здесь можно отдыхать круглый год. Огромный выбор пляжей, нет ярко выраженного сезона дождей. Радушные и гостеприимные местные жители – не зря Таиланд называют Страной улыбок. Нет особых строгих норм поведения, миролюбивая «комфортная» религия. Всё это позволяет туристам и собственникам недвижимости со всего мира чувствовать себя в стране легко.
-
Алексей Зайченкоброкер
-
В Паттайе сезон дождей фактически отсутствует. Также преимуществом курорта можно назвать отсутствие угроз цунами и других природных катаклизмов.
-
Алексей Шуховцевэксперт по недвижимости в Таиланде
-
Таиланд – единственная страна, к которой нет равнодушия: ты либо влюбляешься раз и навсегда, либо она тебя раздражает. Согласитесь, инвесторы тоже люди. Но и, конечно, большой потенциал никто не отменяет. На мой взгляд, местный рынок будет расти активно как минимум ещё пять лет, потом возможна небольшая стагнация, но это не касается Пхукета.
Ещё один весомый фактор за Таиланд – доступный визовый режим. Сегодня туристы из России и других стран могут находиться здесь без визы в течение 90 дней. Есть варианты виз для желающих жить в стране постоянно. Самые популярные: пенсионная (от 50 лет), студенческая (на основании обучения в языковой школе), мультивизы от 5 до 20 лет, опекунская, деловая.
Недвижимость – обыкновенная и брендированная
В Таиланде представлены почти все крупные международные гостиничные операторы, которые в последние десять лет активно заключают договоры с местными застройщиками. Кроме обычной строится брендированная недвижимость. На Пхукете выбор апартаментов ведущих отельных сетей шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
-
Алексей Шуховцевэксперт по недвижимости в Таиланде
-
Сейчас строятся современные комплексы с очень развитой инфраструктурой, заходят крупные отельные игроки, застройщики предлагают высокую доходность (в среднем 6–9% годовых), некоторые дают дополнительные преференции в виде долгосрочных виз для инвесторов. По данным из официальных источников, на сегодня из 20% возможных мест застройки освоено 12%. Выводы делайте сами. И это касается всех островов Таиланда.
-
Алексей Шуховцевэксперт по недвижимости в Таиланде
-
Благодаря высокой конкуренции качество комплексов растёт. Тенденция связана с высоким спросом среди европейцев и американцев, которые предъявляют строгие требования к качеству застройки, так называемому европейскому стандарту.
Низкие цены, высокие доходы
Низкий порог входа на местный рынок также привлекает иностранных инвесторов именно к Таиланду. Стоимость качественных видовых апартаментов начинается от $100 тыс. Первоначальный взнос – от $8 тыс. И за эту сумму вы получите полностью укомплектованную оборудованную техникой квартиру, готовую как для собственного пользования, так и для сдачи в аренду. Виллы с несколькими спальнями продаются от $200 тыс.
-
Алексей Зайченкоброкер
-
Доходность от аренды, конечно же, диктуется расположением. Пляжные локации хоть и проседают в межсезонье, но зато хорошо компенсируют потери в сезон. Один застройщик сообщил мне, что при гарантированной доходности в 7% он только за декабрь и январь может заработать 9%. В среднем же доходность от сдачи в аренду достигает 7–10% в год. При этом в некоторых случаях инвестор может получать до 15%.
Низкие налоги на покупку и обслуживание
-
Алексей Зайченкоброкер
-
При приобретении новостроек покупатель платит лишь 1%, остальные налоги на застройщике. В случае вторичного рынка получается около 6,3%. При этом сумма делится пополам между покупателем и продавцом. А ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,3% от оценочной стоимости объекта.
Две формы собственности
Иностранцы по закону имеют право приобретать недвижимость на своё имя. В Таиланде есть два основных типа владения:
- полная частная собственность (freehold – фрихолд);
- долгосрочная аренда (leasehold – лизхолд).
Оба типа позволяют инвестору свободно распоряжаться квадратными метрами: жить, сдавать в аренду, продавать или дарить. Контракт лизхолда хоть и не даёт права полной собственности, но заключаются на очень длительный срок – 90 лет (30+30+30) или более.
-
Алексей Зайченкоброкер
-
Покупка недвижимости в лизхолд – стандартная практика, которая называется «тайская квота». Такой формат оформления даёт возможность не уведомлять о приобретении налоговые органы в стране гражданства собственника. Из-за непрофессионализма отдельных местных брокеров по недвижимости словосочетание «тайская квота» в восприятии многих россиян означает сомнительное владение, по факту таковым не являющееся.
Покупки на первичном рынке
Сделки с недвижимостью регулируются гражданским кодексом, а также коммерческим кодексом, которые направлены на защиту интересов иностранных инвесторов. Поэтому основные риски сводятся к выбору надёжного и добросовестного застройщика.
-
Александр Давыдовскийуправляющий компании
-
Если девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, заслужил достойную репутацию, то риски близки к нулю. Но всё же они есть. Например, долгострой – существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также замораживание строительства на неопределённое время.
Связано это с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика. Клиентам повторяю одну и ту же мантру: внимательно читайте контракт. Особенно в части сроков сдачи объекта застройщиком. Договор должен ясно говорить о сроках сдачи и, самое главное, о тех условиях, при которых они переносятся. Контракт не должен подразумевать, что сроки могут быть отодвинуты по причинам, выходящим за список форс-мажорных обстоятельств, бесчисленное количество раз.
Покупки на вторичном рынке
В отличие от первичной недвижимости, где существует готовый контракт купли-продажи от застройщика, здесь необходимо составить контракт самостоятельно. А значит, без привлечения юриста провести сделку невозможно. Естественно, лучше, чтобы юрист был со стороны покупателя или его представителя, а не со стороны продавца.
Кроме того, существуют нюансы при оплате сделки.
-
Александр Давыдовскийуправляющий компании
-
Одним из важных моментов при заключении сделок на вторичном рынке считаю использование счёта условного депонирования. Это моя субъективная норма, не все любят к ней прибегать, особенно продавцы недвижимости. Часто продавец просит покупателя перевести деньги на его зарубежный счёт вне юрисдикции Таиланда, обязуясь в будущем зарегистрировать недвижимость на нового собственника. Но если регистрация не проводится, доказать оплату становится проблематично. Поэтому лучшим выходом будет совершить перевод на счёт условного депонирования. Открыть его можно, например, на базе юридической компании, которая ведёт ваши дела в Таиланде. Далее ваш юрист переведёт платеж продавцу в момент регистрации недвижимости.
Две стратегии для инвесторов
Универсального предложения для всех инвесторов не существует. Всё зависит от бюджета и целей покупателя. Исходя из них выстраиваются стратегии инвестирования. Риелторы выделяют два самых выгодных и популярных варианта.
Заработок на приросте стоимости недвижимости по ходу строительства
-
Алексей Шуховцевэксперт по недвижимости в Таиланде
-
На стадии пресейла цена минимальная, а застройщик готов предоставить дополнительные скидки, рассрочки. В нашей практике есть клиенты, которые перепродали недвижимость уже через год и заработали почти 100% на вложенный капитал.
-
Алексей Зайченкоброкер
-
Компания подбирает для клиента объект, обладающий некими уникальными характеристиками, которые в дальнейшем будут в дефиците у застройщика. Например, расположение. Приобретаем и фиксируем стоимость квадратного метра на этапе пресейла. Далее отслеживаем максимально выгодный момент для выхода инвестора из проекта, то есть перепродажи. Таким способом можно получить профит до 40%. А в некоторых случаях и больше, когда накладываются дополнительные факторы. Например, изменение курса рубля.
-
Александр Давыдовскийуправляющий компании
-
В среднем цена квартиры за период между началом строительства и сдачей объекта в эксплуатацию возрастает на 25%.
Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду
-
Алексей Зайченкоброкер
-
Исходя из финансовых возможностей инвестора подбирается наиболее востребованный на рынке аренды объект. И в дальнейшем по желанию инвестора компания может взять на себя распоряжение имуществом, в результате которого собственник будет получать стабильный пассивный доход 7–10% годовых.
Для таких целей лучше всего выбирать объекты в пляжных локациях. Именно здесь наиболее высокий спрос на аренду жилья.
Фото: Unplash (Sara Dubler, Ryutaro Uozumi, Vitaly Sacred, Paul Szewczyk, Andreas Johansson, note thanun, Frugal Flyer)