Смещение спроса: почему россияне стали реже интересоваться жильём на вторичном рынке
За год спрос на квартиры вторичного рынка в среднем по России сократился примерно на четверть. При этом в ряде крупных городов интерес граждан к квартирам в этом сегменте упал сразу на 30—40%. По словам экспертов, готовое жильё привлекает всё меньше покупателей на фоне высоких ипотечных ставок. В настоящий момент россияне могут взять кредит на вторичку в среднем под 16,9% годовых, тогда как оформить заём на жильё в новостройке можно под 2—8% за счёт действия льготных программ. В то же время, как отмечают аналитики, цены в старом фонде остаются более привлекательными, а наблюдаемое снижение спроса даёт пространство для торга и возможность получить скидку.
Россияне стали реже интересоваться покупкой жилья на вторичном рынке. Об этом говорится в опубликованном в среду, 6 марта, исследовании сервиса «Авито Недвижимость».
По подсчётам аналитиков, в 2023 году спрос на вторичку в России сократился в среднем на 25% по сравнению с 2022-м. В частности, востребованность студий в этом сегменте снизилась на 7%, однушек — на 26%, двушек — на 28%, трёшек — на 22%, а квартир с четырьмя комнатами и более — на 15%.
Как отмечают авторы доклада, из 33 проанализированных городов страны популярность вторичной недвижимости выросла только в Санкт-Петербурге (на 1%). При этом наиболее заметное снижение спроса было зафиксировано в Челябинске и Саратове (на 42%), Симферополе (на 38%), Ижевске (на 37%), Самаре (на 36%), Кирове и Москве (на 35%).
«Интерес к жилью на вторичном рынке уменьшается во многом из-за высоких ставок по кредитам: люди чаще выбирают съём квартиры или варианты в новостройках благодаря наличию программы «Семейная ипотека» или других льготных предложений», — объяснил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости компании Сергей Ерёмкин.
Отметим, что если ещё год назад средний процент по ипотеке на покупку вторички в России составлял около 11,1%, то на сегодняшний день значение превышает 16,9%, свидетельствуют материалы компании «ДОМ.РФ». Для сравнения: льготные программы, которые действуют в основном на первичном рынке, позволяют оформить жилищный кредит под 2—8% годовых.
«Вторичка испытала серьёзные трудности на фоне того, что власти активно поддерживали именно первичный рынок с помощью разных субсидируемых программ. В то же время Центробанк планомерно ужесточал денежно-кредитную политику (ДКП), из-за чего и выросли коммерческие, то есть нельготные ставки по ипотеке», — пояснил в беседе с RT вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Напомним, в прошлом году для сдерживания инфляции ЦБ более чем в два раза поднял ключевую ставку — с 7,5 до 16% годовых. За счёт такого ужесточения ДКП кредиты в стране всегда становятся дороже, а доходность банковских вкладов увеличивается. В результате население и бизнес начинают реже брать займы, меньше тратить и больше сберегать, общая экономическая активность снижается и со временем ценовое давление должно ослабевать.
По мнению руководства Центробанка, в случае устойчивого торможения инфляции регулятор сможет вернуться к снижению ключевой ставки уже во второй половине 2024 года или даже несколько раньше. Как полагает Олег Самойлов, если ЦБ станет активно смягчать ДКП, а рыночные проценты по ипотеке снизятся до 10—11% годовых, это может вновь привести к оживлению спроса на вторичку.
Ценовой разрыв
Впрочем, в ближайшие месяцы коммерческие ставки по жилищным кредитам, вероятно, продолжат оставаться высокими, уверен Олег Саймойлов. Тем не менее даже в этих условиях у старого фонда остаётся несколько важных преимуществ, считает Сергей Ерёмкин.
«Цены в таких объектах обычно ниже, поэтому за те же деньги можно найти варианты с большей площадью или в лучшей локации. А снижение спроса даёт пространство для торга — квартиру можно купить со скидкой до 10% от изначально указанной в объявлении стоимости», — подчеркнул специалист.
Примечательно, что всего за несколько лет разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках в России увеличилась почти в пять раз — с 9,6 до 44%. Так, если ещё в конце 2019 года 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64,1 тыс. рублей, а на вторичном рынке — за 58,5 тыс. рублей, то по итогам 2023-го показатели достигли 140,4 тыс. и 97,4 тыс. соответственно.
По мнению экспертов, одной из причин наблюдаемого дисбаланса стало длительное действие льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых. Власти запустили эту программу в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Инициатива оказалась полезной на первых этапах, но позже привела к ощутимому удорожанию жилья на первичном рынке.
«Именно ипотека с господдержкой была главным драйвером рынка недвижимости в последние годы. При этом стоит отметить, что сфера остаётся одной из самых стабильных с точки зрения инвестиций: люди предпочитают хранить деньги в бетоне, потому что он не обесценивается. Поэтому даже в условиях охлаждения спроса на вторичку квартиры в старом фонде тоже продолжили дорожать, но меньшими темпами, чем могли бы», — рассказал RT директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Нынешняя ситуация с ценами на жильё уже привлекла внимание правительства России. По словам министра финансов страны Антона Силуанова, в условиях ажиотажного удорожания квадратных метров власти планируют пересмотреть систему ипотечных льгот.
«Важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем наши усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки», — отметил глава Минфина.
По его словам, в конце 2023 года доля льготных программ достигла 90% в общем объёме выданных займов на первичном рынке. Руководство страны, в свою очередь, планирует уменьшить этот показатель до 20—25%.
«Конкретные целевые ориентиры и конкретные параметры ещё будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков», — добавил Силуанов.