Депутат Госдумы назвала челябинцам сроки для проведения общедомовых собраний
Контрольная проба
Жилищный кодекс РФ предписывает собственникам проводить годовое общее собрание во втором квартале года, то есть с начала апреля до конца июня. При желании с этой нормой разрешается поспорить: установить иные сроки для встречи жителей. Но для большого собрания в середине весны есть особый повод.
— В это время управляющая компания как раз заканчивает формирование отчета о выполнении договора управления за прошедший год и подготовку планов работы на текущий год, — объяснила Светлана Разворотнева. — Нужно пригласить представителей УК на годовое собрание. При рассмотрении отчета собственники смогут оценить, насколько эффективно УК управляла домом, и определить, что необходимо сделать в текущем году и за какую цену.По умолчанию управляющая компания размещает свой отчет в ГИС ЖКХ. Если компания этого не сделает, ее руководство может получить штрафы до 10 тысяч рублей. Такой же штраф грозит за неполные или не соответствующие действительности отчеты. Но эти отчеты не всегда понятны собственникам, в них зачастую не указываются затраты на конкретные работы. Отдельной обязанности очно отчитываться перед жителями и наказания за молчание нет. Точно так же собственники не обязаны непременно утверждать отчет.
Однако готовность компании обсудить свои расходы и результаты работ с нанимателями — или ее нежелание это делать — о многом говорит. Это отличная контрольная проба, если собственники размышляют о смене организации.
— Отчет по договору управления составляется отдельно на каждый МКД, находящийся в управлении, так как дома разные по составу и техническому состоянию общего имущества, соответственно необходимость в работах по содержанию и текущему ремонту, а также размер платы за содержание жилого помещения могут существенно различаться, — уточнила Светлана Разворотнева правила составления отчета.Компания не обязана рассылать собственникам копии отчетов. Она может предложить любопытному хозяину квартиры написать письменный запрос, прийти в офис организации и ознакомиться с документом на месте. Но хозяева квартир в силах обязать компанию предоставлять копии и даже готовить отчеты в другой срок: например, отчитываться о затратах ежеквартально. Для этого нужно включить дополнительные пункты в договор управления. Управляющая компания может оказаться против нововведений — особенно если она же давно управляет домом и не видит необходимости переманивать жителей выгодными условиями. Поскольку договор подписывается между двумя сторонами, в вопросе придется искать компромисс — либо более гибкую организацию.
Выходим на обсуждение
Собственники могут сами организовать собрание, а могут обратиться в управляющую компанию с просьбой это сделать. Она обязана послушаться, если инициаторы владеют не менее чем 10% площадей в доме. Обращение нужно направить в организацию письменно. Уже в этот момент выдвигаются основные вопросы будущего собрания. Помимо рассмотрения отчета это может быть обсуждение работ, запланированных в текущем году, их сроков и стоимости. Также в рамках этого собрания будет уместно утвердить плату за содержание и текущий ремонт — большинство жителей Челябинска не пользуется этим правом.
Собрание проводится в течение 45 дней с того момента, как собственники оформили обращение. Не позже, чем за 10 дней до собрания о нем нужно известить всех жителей.
Очные собрания обычно проводятся на небольших домах. Жителям крупной многоэтажки слишком трудно найти место для сбора и удобное для всех время. Презентацию важной темы и голосование можно перевести в онлайн-формат. Но при этом важна готовность управляющей компании предоставлять понятный отчет с расшифровками расходов, к которому не потребуются обширные устные пояснения. Альтернативой остается очно-заочная форма, при которой актив дома встречается и тщательно разбирает вопрос, а остальным собственникам предлагают подписать протокол на поквартирном обходе. Но этот вариант считается самым рискованным с точки зрения махинаций и подделок документов.
Чья экономия?
Причины, чтобы проводить общее собрание и оценивать итоги года во втором квартале понятны: управляющей компании нужно время на подготовку отчетов, и к середине весны собственники могут максимально полно оценить ее работу. Однако есть достойные причины и у тех, кто добивается промежуточных отчетов, а встречу по поводу денег переносит на конец года.
Если в конце декабря часть собранных компанией средств осталась неосвоенной, собственники могут потребовать, чтобы деньги перераспределили на нужды дома: направили на ремонты в будущем году или создали из них резервный фонд на случай аварий. Это решение необходимо принять на общем собрании и оформить по всем правилам. Но собрание непременно должно проходить в том же году, когда образовалась экономия, а не в следующем апреле.
Если в течение года собственники не позаботились о сэкономленных средствах и правила их распределения не прописаны в договоре, то управляющая компания может оставить излишки себе. Это разрешается, если собственникам оказали все услуги, которые прописаны в договоре, и нет жалоб на качество обслуживания.
— Работы и услуги управляющей организации будут считаться выполненными и оказанными в полном объеме, если отсутствуют письменные претензии к их качеству, а также не составлялись акты о выявленных нарушениях. Акт выполненных работ, подписанный сторонами, подтверждает, что управляющая организация исполнила свои обязательства по договору в полном объеме! — предупредила Светлана Разворотнева.Чтобы остановить компанию, которая увлеклась экономией за счет комфорта собственников, нужно вовремя составлять акты о некачественных работах и оказанных с опозданием услугах. Однако важно помнить, что экономия образуется у управляющих компаний отнюдь не всегда. Учитывая дороговизну стройматериалов и систематические долги отдельных собственников, доступных для перераспределения средств может и не быть.
Для проведения общего собрания может быть и множество других поводов: согласование работ по капремонту, создание проекта для благоустройства двора по программе «Формирование комфортной городской среды». Но отслеживание финансовой ситуации на доме, выполнения работ и отчетности компании — основа управления общим имуществом.