Ипотека — стадия принятия. Что видно и чего не видно заёмщикам в прогнозах ближайших лет

Новости последних двух недель напоминают похороны льготной ипотеки, но судя по объявлениям продавцов на ЦИАН и Авито, они всё ещё надеются продать жильё по высоким ценам. Однако получится ли? Что нам известно на текущий момент? Пройдёмся по фактам и оценим перспективы.

_{Кому всё это строится? Фото: investfuture.ru}

Новости жилищного кредитования

Первое. Лимитировали, лимитировали, да не…

Во-первых, по данным Дом.РФ, на конец февраля 2024 года совокупный лимит выдачи льготной (субсидированной) ипотеки на новостройки исчерпан на 91%, а лимит выдачи семейной ипотеки — на 88,5%. Семейную ипотеку обещано продлить, а вот насчёт продления льготной ипотеки на новостройки (эта та, что для всех граждан РФ) — ничего не обещано.

В связи с этим любопытно посмотреть, а какой процент выдач в объёме льготных ипотек занимают семейные ипотеки? По итогам 2023 года «семейную» ипотеку получили около 74 000 россиян в общей сложности более чем на 419 млрд рублей. По объёму и количеству это почти вдвое превышает показатели за 2022 год, но для оценки перспективы это не главное.

Куда важнее, что в 2023 году банки выдали объём льготной ипотеки по всем программам на 4,7 трлн рублей. То есть, невооружённым взглядом видно, что семейная ипотека — если она останется одна (или вместе с такими не всем доступными продуктами, как IT-ипотека, сельская, дальневосточная и другие ипотеки), не позволит поддерживать прежние объёмы выдачи.

Государство, по-видимому, не готово субсидировать ипотеку по текущей ставке ЦБ в прежних объёмах — действительно, когда расходы на субсидии растут в четыре раза, это слишком накладно.

Второе. О ставке ЦБ

У нас продолжается борьба с инфляцией. Ключевая ставка, на минуточку, 16% — и если вы попробуете получить не льготный, а самый обычный ипотечный кредит на вторичное жильё, то банки предложат оформить его под конские 18-20% годовых. Подозреваю, что мало кто из покупателей готов согласиться и оформить на себя кредит по такой ставке. И мои подозрения подтверждают данные Объединённого кредитного бюро, которое сообщает, что по сравнению с декабрём 2023 года объёмы ипотечного кредитования (считая все ипотеки, а не только льготные) сократились на 70% (на 70, Карл!), а количество выдач на 66%.

Допустим, январь не самый репрезентативный месяц, праздничный. Но увы, отскок дохлой кошки по объёмам и количеству выданных ипотек, который случился в феврале 2024 года, составил лишь 10-11%, то есть никак не компенсировал падение праздничного января.

Третье. Требования к заёмщикам

С 1 марта текущего года Банк России в очередной раз установил для банков новые надбавки к коэффициентам риска при выдаче ипотечных кредитов. Таким образом, требования к заёмщикам снова ужесточаются. А мы помним, что когда в прошлый раз ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска в октябре 2023 года, доля выдачи кредитов с первоначальным взносом до 20% сократилась с 50% в третьем квартале до 15%. Так что март в плане выдач ипотек обещает быть хуже февраля.

Ну и вишенка на торте: ЦБ ополчился против разных мутных схем застройщиков и банков.

Почему продавцы не снижают цены

А почему вы думаете, что они не снижают? Они снижают, но пока это снижение лишь в малой степени не отражено в объявления на ЦИАН и Авито. Зато если с помощью сервиса price. domclick посмотреть, по каким ценам проходили сделки в конкретном доме, то часто можно увидеть, что цены реальных сделок заметно ниже цен в объявлениях. Но то ли ещё будет.

Сейчас уважаемые продавцы ещё ждут инфляции, всплеск которой случится и вызовет новый ажиотаж на рынке жилой недвижимости. Однако инфляция, даже если и будет высокой, вовсе не обязательно приведёт к набегу покупателей на выставленные на продажу квартиры.

Есть, конечно, и такие продавцы, которые не ждут инфляции, а просто не достигли нужной стадии принятия неизбежного. Мы же всё помним, что существует несколько стадий принятия неизбежного: отрицание (человек отказывается принимать то, что с ним случилось), гнев (на этом этапе проявляется агрессия ко всему окружающему миру), торг (появляются мысли о том, чтобы договориться о более лучшей участи), депрессия (на данном этапе человек может круглые сутки находиться в депрессивном состоянии) и принятие (согласие с неизбежной участью).

Покупатели с деньгами в России есть, но денег у них не настолько много. А главное, они им не так легко достались, чтобы покупать жильё по текущим ценам. Поэтому покупатели смиренно ждут, когда продавцы эволюционируют до стадии принятия неизбежного.

Что стало видно?

Вспомним книгу Фредерика Бастиа «Что видно и чего не видно». Этот финансист говорил, что в области экономических явлений (и не только в ней) всякое действие, привычка, постановление, закон порождают не только какое-нибудь одно, но целый ряд следствий. Из них только одно первое непосредственно обнаруживается в одно время с причиной, его вызвавшей, — его видно. Остальные открываются последовательно, одно за другим — их не видно. И хорошо ещё, если можно предвидеть их.

Государственные гарантии и субсидии по кредитам являются не увеличением общего займа, а простым перемещением его. Принимая на себя гарантию за несостоятельных должников (в нашем случае — ипотечных заёмщиков, которые без помощи государства не смогли бы получить кредит), государство может сильно увеличивать общее число заёмщиков и поднимать этим размер процентов (в ущерб плательщикам); но чего оно не может сделать, так это увеличить число заимодавцев и общую сумму ссуд.

Первая несправедливость наблюдается в отношении тех граждан, кто достоин кредита благодаря своей честности и трудолюбию, кто собрал достаточно средств на первоначальный взнос и в обычных рыночных условиях мог бы получить кредит, но теперь лишён такой возможности из-за раздутых цен и высоких процентных ставок.

Вторая несправедливость распространяется на всех налогоплательщиков: мы вынуждены платить долг, который нас вовсе не касается.