Снизить риски для бизнеса: на международной конференции в Томске оценили перспективы градостроительства и КРТ
На пленарном заседании были, среди прочего, рассмотрены общие проблемы градостроительства, кадрового обеспечения отрасли и комплексного развития территорий (КРТ).
Положительный опыт
С проблемами и лучшими практиками КРТ участников конференции ознакомил координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) по СФО, вице-президент Российского союза строителей Максим Федорченко. Он подчеркнул, что КРТ — основной тренд жилищного строительства на ближайшие годы. По данным Минстроя России, на конец 2023 года общий градпотенциал в РФ составил 403 млн кв. метров, включая КРТ — 76,3 млн кв. метров, а к 2030 году этот потенциал должен достичь 502 млн кв. метров, из них КРТ — 198 млн кв. метров (то есть доля КРТ возрастет с 19% до 40%). В настоящее время принято 713 решений о КРТ с градпотенциалом 124 млн кв. метров. Самый распространенный вид КРТ — это КРТ на незастроенных территориях (229 решений, 32%), на втором месте КРТ жилой застройки (205 решений, 29%), на третьем КРТ по инициативе правообладателей (197 решений, 28%), на четвертом КРТ нежилой застройки (82 решения, 11%). В рамках реализации проектов КРТ получены разрешения на строительство 4,95 млн кв. метров объектов, введено в эксплуатацию в рамках реализации проектов КРТ 1,4 млн кв. метров недвижимости. При этом переселено из аварийных домов более 6 тыс. человек. На стадии подготовки документации по планировке территорий находится 288 КРТ с градпотенциалом еще 31,5 млн кв. метров недвижимости.
Самыми «КРТ-активными» регионами России вполне предсказуемо стали Москва и Подмосковье. За ними следуют Краснодарский край, Тюменская и Челябинская области.
В Сибирском федеральном округе реализуется 129 проектов КРТ, лидерами являются Новосибирская область (32 проекта КРТ), Красноярский край (29 проектов) и Иркутская область (25 проектов). Далее — Кемеровская (19 проектов) и Томская области (10), Алтайский край (4), Республика Хакасия (4) и Республика Алтай (3), Омская область (2), Тува (1).
Максим Федорченко уверен, что качественные проекты КРТ должны базироваться на реальных перспективах социального, пространственного развития конкретного региона, исходить из четкого видения экономического и социального эффекта от их реализации. А такие проекты могут и должны инициировать органы власти субъектов РФ.
Как подчеркнул координатор НОСТРОЙ в СФО, сейчас, несмотря на то, что механизм КРТ еще не заработал в полную силу, в ряде субъектов РФ уже накопилась положительная практика подготовки проектов КРТ по инициативе органов власти.
Лучшие региональные практики
Нижегородская область вполне может стать отличным примером для других регионов по предварительной подготовке проектов КРТ. Представители Нижнего Новгорода разработали детальную пошаговую инструкцию, как составить качественный проект КРТ так, чтобы им заинтересовались крупные инвесторы. Здесь создали проектный офис, организовали взаимодействие между различными региональными ведомствами, выпустили региональные методические рекомендации по формированию мастер-плана, проведению общих собраний собственников и т. д. Нижегородцы тщательно исследовали площадки КРТ, сделали историческую справку, определили природно-экологический каркас территории, подробно рассчитали потребность в инженерной, социальной инфраструктурах, планируемое транспортное обслуживание, все затраты застройщика и его прибыль.
«Мы рекомендуем воспользоваться опытом Нижегородской области в части грамотного и качественного проведения подготовительных работ, от которых, собственно, и зависит успех проекта», — подчеркнул Максим Федорченко.
Важное значение при разработке проектов КРТ имеет правильное перераспределение полномочий между региональными и муниципальными органами власти, например, в части наделения муниципальных органов правом внесения изменений в генплан и правила землепользования и застройки на основании утвержденного проекта планировки территории в целях КРТ жилой застройки. Именно такие полномочия были переданы, например, муниципальным органам в Свердловской области. В результате необходимые изменения в градостроительную документацию здесь вносятся в короткие сроки (от 2 недель до месяца), что позволяет ускорить реализацию проекта, тем самым повысив его инвестиционную привлекательность.
В Екатеринбурге введена практика выдачи градостроительных планов земельных участков на основе проекта межевания территории КРТ — это помогает быстрее приступить к реализации проекта, исключив ошибки в принимаемых решениях.
В Тюмени «покрыли» весь город актуальной документацией по планировке территории: это избавляет от необходимости тратить время и деньги на ее подготовку, а также открывает застройщику полную информацию о развитии улично-дорожной сети, красных линиях, коридорах для инженерных сетей.
В Московской области к решению о КРТ всегда прилагается мастер-план, где, среди прочего, содержатся подробные сведения обо всех объектах жилого и нежилого назначения, подлежащих сносу или сохранению на территории КРТ, а также об объектах, находящихся в собственности Московской области. Располагая такой информацией, девелопер может с высокой точностью прогнозировать эффективность реализации проектов.
Новосибирская область, по оценке Максима Федорченко, выгодно выделяется пока еще редким в стране опытом работы с оператором КРТ. «Понятие «региональный оператор КРТ» введено в законодательство совсем недавно, а в Новосибирской области такой оператор уже активно и успешно работает, — пояснил Максим Федорченко. — Все крупные проекты КРТ реализуются АО «Агентство развития жилищного строительства», созданным правительством области. Организован эффективный механизм взаимодействия АО «АРЖС НСО» с застройщиками, ресурсоснабжающими организациями, банками и гражданами. Осуществляется своевременное финансирование строительства инженерной инфраструктуры, в том числе за счет средств федерального бюджета по программам «Инфраструктурного меню», что позволяет в полном объеме обеспечивать территорию КРТ инженерными сетями и иной инфраструктурой, предусмотренной нормативами градостроительного проектирования, еще до объявления торгов на право заключения договора о КРТ. Опыт Новосибирской области и АО «АРЖС НСО» по подготовке и реализации проектов КРТ также заслуживает одобрения и масштабирования».
Теперь, поскольку в стране уже накоплен достаточно большой пул положительных практик, регионы, которые пока отстают в реализации проектов КРТ, могут, опираясь на имеющийся опыт, браться за эту сложную работу.
По оценке Максима Федорченко, сейчас для систематизации полученного опыта полезно будет создать реестр успешных проектов КРТ и, возможно, организовать конкурс на лучший проект КРТ.
Великое в малом
Стратегически необходимо увеличить количество проектов КРТ с малоэтажной и индивидуальной жилой застройкой. Пока, по имеющейся информации, во всей стране реализуются только шесть проектов малоэтажных жилых комплексов (МЖК) с использованием механизма КРТ. «В масштабах России это микроскопические объемы, а ведь именно по этому пути должно идти развитие нашей страны, — отметил Максим Федорченко. — Поэтому, пока механизм КРТ еще не заработал в полную силу, его нужно развернуть в правильном направлении, обеспечив приоритетное развитие именно КРТ с малоэтажной и индивидуальной жилой застройкой». Сейчас, несмотря на рост ипотечного кредитования в данном секторе жилищного строительства, все равно остается много проблем. Они в основном связаны с несовершенством нормативных требований к уровню инфраструктурной обеспеченности таких территорий, дефицитом банковского кредитования в секторе МЖК, отсутствием закона об управлении МЖК и т. д. Все эти вопросы должны быть решены в приоритетном порядке.
Максим Федорченко напомнил, что в целях совершенствования механизма КРТ был принят Федеральный закон от 25 декабря 2023 года №627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Этот акт, в частности, расширил полномочия оператора КРТ, узаконил право «ДОМ.РФ» проводить «аукционы за долю», установил возможность включения в границы территории КРТ земельных участков с сервитутами, а также исключил правообладателей линейных объектов из числа лиц, с которыми нужно согласовывать проекты КРТ по инициативе правообладателя, ввел ряд других нужных новелл.
«Однако это еще не все, что строительное сообщество предлагало внести в закон. Сейчас нам обещают вторую итерацию закона, и самое время обсудить, что же мы еще хотим увидеть в нем, чтобы добиться настоящего прорыва и радикально увеличить объемы строительства в рамках КРТ», — подчеркнул координатор НОСТРОЙ по СФО.
На законодательном поле строительному бизнесу нужно продолжать бороться за возможность включения в КРТ территорий, полностью занятых ИЖС, за вовлечение в КРТ большего объема земельных участков, включая сельхозземли, за доступное банковское обеспечение проектов КРТ, в том числе на ранней стадии реализации, за оптимальное распределение затрат при строительстве соцобъектов. Кроме того, следует законодательно снизить риски для застройщиков. «Пока ни один из рисков не ликвидировали, и даже почти согласованный запрет на выход многоквартирного дома из границ КРТ после принятия решения о проведения торгов исключили из окончательной редакции закона в последний момент», — пояснил Максим Федорченко.
Чудо-юдо КРТ: страх жителей изгоняется надежными гарантиями
Отдельный вопрос — участившиеся случаи сопротивления граждан проектам КРТ: люди боятся «принудительного выселения» с «мизерными компенсациями». Это противостояние тормозит развитие городов и говорит о том, что обеспечение гарантий прав граждан требует усиления и доработки. Законодательство должно гарантировать людям лучшие жилищные условия и лучшую городскую среду в результате реализации проекта КРТ (реновации). Нужно дать собственникам объектов ИЖС право голосовать за включение территорий, на которых располагаются объекты, в границы КРТ, а также предоставить им такие же жилищные гарантии, как собственникам помещений в расселяемых МКД в соответствии с Жилищным кодексом РФ. «Негативное отношение народа к КРТ необходимо изменить на противоположное — в первую очередь путем совершенствования законодательства в части обеспечения гарантий прав граждан», — резюмировал Максим Федорченко.