Банк России выявил три новые опасные схемы застройщиков в ипотеке
Они связаны с перечислением денег покупателей жилья в новостройках на эскроу-счета
Начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов заявил, что ЦБ нашел на рынке ипотеки три новых рискованных схемы, которыми начали пользоваться банки и застройщики, пишут «Известия».«Мы занимаемся плотным мониторингом того, что происходит. В последнее время мы столкнулись с несколькими отчасти новыми, отчасти трансформированными старыми схемами, которые на рынке присутствуют. По нашему мнению, они риски создают», — сказал Александр Копылов.
Все три схемы связаны с неполным или более поздним перечислением денег покупателей жилья в новостройках на эскроу-счета.
Первая – основана на том, что большую часть суммы, полученной от приобретателя, не зачисляют на специальный счет, а оформляют как будущий платеж в виде аккредитива — бумажной гарантии, определяющей время и условия получения денег компанией, которая строит дом.
«Предположим, для простоты, у нас стоимость приобретаемой квартиры составляет 10 млн руб., из них 2 млн руб. покупатель финансирует за счет собственных средств (первоначального взноса), а оставшиеся 8 млн руб. — берет в ипотеку. Как положено по 214-ФЗ, для расчетов используется счет эскроу», — привел пример аналитик.
Первоначальный взнос по договору долевого участия (ДДУ) перечисляют на эскроу-счет, а ипотечную сумму оформляют как аккредитив, который действует почти до конца возведения новостройки, а к сдаче средства с гарантии тоже переходят на эскроу. Такой срок перевода денег обусловлен нормой, которая требует, чтобы к концу строительства купленная квартира была полностью оплачена.
Однако, средства на аккредитивах, в отличие от эксроу-счетов, страховка не защищает, поэтому покупатель может потерять свои деньги. Схема вредит и застройщикам, потому что банкам становится сложнее финансировать такие компании, и кредиты для девелоперов становятся дороже.
Другая схема, по словам аналитика, пока не очень широко распространена — продажа квартиры связанному с застройщиком человеку или компании по более низкой цене, за которой следует переуступка уже по рыночной стоимости. Эта схема опасна, в первую очередь, для того, кто приобретает квартиру: если девелопер обанкротится, покупатель получит только сумму с эскроу-счета, а остальное потеряет.
Третью схему назвали траншевой ипотекой — это выдача жилищного кредита с оплатой стоимости по ДДУ «в рассрочку». Например, клиент покупает квартиру за 10 млн рублей и выплачивает в виде первого взноса 2 млн. Эти деньги сразу оказываются на счете эскроу, а дальше ипотечный кредит может оформляться частями разного размера, и эти деньги девелопер получает перед самой сдачей дома. Это формально не нарушает никакие законы, такая схема позволяет покупателю платить по ипотеке меньше, но иногда приобретатели могут из-за этого неверно рассчитать свою платежеспособность, что создаст трудности и им самим, и выдавшему кредит банку.
В целях борьбы с опасными схемами, Центробанк разослал кредитным организациям письмо с рекомендациями не использовать такие рискованные способы выдачи ипотеки.
Также регулятор хочет предложить правительству, во-первых, запретить выдавать льготную ипотеку в случае переуступки прав по ДДУ и сохранить такое кредитование только для покупки у строящей компании напрямую. Во-вторых, следует добавить в условия льготной ипотеки полную оплату стоимости по ДДУ с перечислением денег на эскроу-счет. В-третьих, нужно сделать обязательным зачисление суммы субсидии на эскроу-счет с возможностью сделать это до заключения ДДУ.