30% строящихся квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы
На московском рынке недвижимости значительная доля предложений новостроек – это квартиры и апартаменты в корпусах, запланированных к сдаче в 2025 году. Такие объекты составляют 30% от общего объёма строящегося жилья, подсчитали аналитики «Метриум». Однако картина меняется в зависимости от сегмента. В массовом сегменте преобладают варианты недвижимости со скорым сроком сдачи – около 40%. А вот в бизнес- и премиум-классе – в большинстве объектов недвижимости планируется ввести в эксплуатацию только в 2027 году.
Эксперты компании «Метриум» изучили московский рынок новостроек, проанализировав распределение предложений по срокам сдачи. Вложение средств в объекты с высокой степенью готовности обычно обходится дороже, чем приобретение квартир и апартаментов в домах, которые будут сданы через один-два года. Таким образом, распределение предложений по срокам ввода в эксплуатацию напрямую влияет на возможности покупателей. Клиент может сэкономить, выбрав вариант недвижимости с более поздним сроком сдачи, а также потенциально заработать, инвестируя в объекты на начальной или средней стадии строительства, поскольку цены в таких домах, как правило, ниже, чем в почти готовых.
Согласно исследованиям «Метриум», 30% строящихся квартир и апартаментов на московском рынке новостроек будут сданы в 2025 году. Это свидетельствует о том, что большая часть предлагаемых объектов недвижимости уже находится на высокой стадии готовности. Доля строящихся вариантов недвижимости со сроком сдачи в 2026 году составляет 29% – почти столько же. На 2027 год запланирован ввод в эксплуатацию 32% предлагаемых объектов недвижимости, а на 2028 – всего 10%.
Эксперты «Метриум» подчеркивают, что возможности выбора квартир и апартаментов по срокам сдачи существенно разнятся в зависимости от сегмента московского рынка новостроек. В массовом сегменте преобладают варианты недвижимости со сдачей в 2025 году – они составляют 40% предложения. На 2026 год приходится 28% квартир и апартаментов, выставленных на продажу. Ввод в эксплуатацию 25% объектов массового сегмента запланирован на 2027 год. И наконец, доля объектов недвижимости в этом сегменте со сроком сдачи в 2028 году составляет 7%.
На рынке новостроек бизнес-класса ситуация иная. Здесь покупателям чаще предлагаются квартиры и апартаменты со сроком сдачи позднее 2025 года. Наибольшая доля строящихся объектов недвижимости в этом сегменте будет построена в 2027 году – это 37% от общего предложения. Далее следует 2026 год – на него приходится 32% квартир и апартаментов в бизнес-классе. Для тех, кто рассчитывает на приобретение недвижимости в этом сегменте со сдачей в 2025 году, выбор ограничен – такие объекты составляют всего 23% рынка. Наконец, 9% предложений бизнес-класса имеют срок сдачи в 2028 году.
«В среднем стоимость приобретенной на начальном этапе квартиры вырастает на 25-30% за 2-3 года, – комментирует Артур Кулешов, директор по аналитике компании MR Group. – В наиболее ликвидных проектах ценовая динамика может быть еще более внушительной, особенно если она совпадает с общим трендом рынка на рост стоимости. В этом случае цены могут увеличиться на 40-50%, как это было в ряде проектов в 2020-2022 гг. Поэтому сейчас имеет смысл вкладываться в новостройки на этапе котлована. Выбор объектов в целом на рынке большой, только наша компания вывела в продажу в 2024 году пять проектов. В частности, в комплексе бизнес-класса CITYZEN средняя стоимость квадратного метра в корпусах со сроком сдачи в 2027 году составляет 386 тыс. рублей без отделки при средней цене по всем новостройкам бизнес-класса Москвы со сдачей в 2025 году 493 тыс. рублей».
На рынке новостроек премиум-класса также преобладают объекты с длительным сроком ожидания. Большинство строящихся квартир и апартаментов (37%) будут сданы в 2027 году. На 2025 год запланирован ввод в эксплуатацию 23% объектов премиум-класса, а на 2026 – 22%. Достаточно велика и доля предложений со сроком сдачи в 2028 году – она достигает 18%.
«Если покупатель рассматривает варианты недвижимости в строящихся жилых комплексах со сроком сдачи через один-два года, рекомендуется выбирать проекты с уже готовыми или почти готовыми корпусами, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь»). – Это позволит оценить качество строительства и соответствие обещаний застройщика реальности. Покупатель сможет увидеть уровень благоустройства, насыщенность инфраструктурой, которая, как правило, к завершению проекта уже функционирует. Например, в ЖК «Преображенская площадь» есть корпуса со сроком сдачи в 2027 году, но также предлагаются квартиры в корпусах, которые будут введены в эксплуатацию уже в первом квартале 2025 года».
На рынке высокобюджетной недвижимости ощущается нехватка объектов со сдачей в ближайший год. При этом много строящихся предложений в элитном и делюкс сегментах со сроком сдачи через два-три года. Максимальная доля (31%) приходится на объекты, которые будут построены в 2028 году. Следом идут объекты со сдачей в 2027 году – 29%. На 2026 год запланирован ввод в эксплуатацию 26% квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента. И только 13% предложений элитной и делюкс недвижимости будут сданы в 2025 году.
«Текущая структура предложения новостроек по срокам сдачи, вероятно, отражает динамику спроса в 2024 году, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Cейчас востребовано сданное жилье, потому что число инвесторов на массовом рынке крайне низкое, в основном клиенты покупают жилье для себя. Помимо этого, высокие ставки по аренде тоже могут стимулировать брать готовые квартиры. Между тем, покупатели массового сегмента имеют большой выбор квартир и апартаментов в почти готовых домах. А вот тем, кто хочет сэкономить, инвестируя в объекты со сроком сдачи через один-два года, придется тщательно изучать рынок. Стоит обращаться к менеджерам по продажам, уточнять планы по запуску новых корпусов, особенно в масштабных проектах комплексной застройки. Возможно, подождав всего несколько месяцев, удастся приобрести недвижимость на начальном этапе строительства в понравившемся квартале».