NAI Becar подводит предварительные итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы
Несмотря на рост доли иностранного капитала, общий объем инвестиций в столице снизился. Отмечается предельно низкий ввод новых офисных центров. Вакансия в торговых центрах сохраняется на уровне докризисного периода. Рынок апартаментов показывает наибольшие темпы роста спроса и предложения.
Инвестиции
В 4Q 2018 года объем инвестиций вернулся на уровень аналогичного периода прошлого года и составил 150 362 млн руб. (2 267 млн долл.), в 3 раза превышая показатели предыдущего квартала.
Среди значимых сделок отчетного периода: Сбербанк приобрел БЦ «Суворов Плаза» (класс А) за 60 млрд. руб., МТС купил БЦ «Декарт» (класс В+) за 4,2 млрд руб.; киргизский фонд KLS Eurasia Venture Fund приобрел ТРК «Ривьера» за 20 млрд руб.; ООО «Гиперглобус» купил 49,5 тыс. кв.м в «Логопром Медведково» за 2,2 млрд руб.; «Яндекс» приобрел участок площадью 4 га за 145 млн долл. под реализацию штаб-квартиры. Кроме того, продан имущественный комплекс Минобороны РФ на Садовнической ул. 62 (1,36 га и 13 зданий площадью 7886 кв.м) за 2,4 млрд руб.
На долю иностранных инвестиций в последнем квартале 2018 года пришлось 15% сделок против 13% в предыдущем.
Всего в 2018 году объем инвестиций составил 262 990 млн руб. (4 082 млн долл.), что на 16% в RUB и на 24% в USD ниже объема 2017 г.
Структура инвестиций выглядит аналогичной прошлому году – наибольшее количество сделок (80%) приходится на коммерческую недвижимость. По-прежнему преобладает офисный сегмент - 59 % (44% в 2017 г.). На 10 п.п, с 5% до 15%, выросла доля складского сегмента.
На инвестиции с иностранным капиталом в 2018 году пришлось 15% сделок против 6% в 2017 г.
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar: «Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы оказался самым минимальным за последние 4 года. Зарубежные инвестиции вот уже несколько лет также находятся на низком уровне – активность проявляют в основном азиатские партнеры или международные инвестиционные компании, работающие в BTS-проектах. Ключевая тенденция этого года - крупные инвесторы, учитывая экономическую и политическую ситуацию в стране, стали уходить на задний план, в то время как у частных инвесторов появились деньги и желание вкладываться в проекты девелопмента».
Офисы
В 4Q 2018 г. на рынок вышло 27,1 тыс. кв.м. GLA в БЦ «Амальтея» (Сколково), что в 10 раз меньше объёмов 4Q 2017г. В отчетном периоде во всех классах отмечался рост ставок: в классе А - на 4,6%, классе В+/В – на 1,2%, в классе С – на 1,1%.
Наибольшее снижение вакансии наблюдалось в классе А (на 2,1 п.п.). В среднем сегменте падение произошло за счет класса В+ (-0,5 п.п.), вакансия в классе В, напротив, выросла на 0,1 п.п. В классе С вакансия достигла 7,7%, снизившись за квартал на 0,7 п.п.
В 2018 году аналитики NAI Becar зафиксировали рекордно низкий объём ввода – 114,1 тыс. кв.м GLA (в 3,5 раза ниже объёмов 2017 г.). Доля класса А в общем объёме ввода занимает 54%. За год в классе А средняя ставка аренды увеличилась на 9%, в классах В+/В и С изменения незначительны: +1,2% – в классе В+/В и +1,1% - в классе С.
В 2018 году вакансия сократилась во всех классах, но существеннее всего в классе А – на 5,7 п.п.
Среди крупнейших сделок аренды: «Аэрофлот» арендовал 18,4 тыс. кв.м в БЦ «Арбат, 1» (класс А), ПАО «ФСК ЕЭС» - 16,0 тыс. кв.м в БЦ «Новион» (класс А), «Транснефть-Технологии» - 12,0 тыс.кв.м в БЦ «ВЭБ Арена» (класс В+).
«В этом году на рынок вышло рекордно низкое количество новых площадей. В 2019 г. ситуация кардинально не изменится. Основной ввод будет происходить в области редевелопмента, а не нового строительства. В следующем году офисные пространства продолжат свою модификацию. Все больше будет развиваться сервисная составляющая. Глобальные договоры на аренду традиционных офисов будут уходить на задний план. Девелоперы будут реализовывать офисные проекты исходя из потребностей современного клиента», - считает Дарья Канева.
Торговля
В 4Q 2018 г. было введено 5 ТЦ совокупной площадью 82,5 тыс.кв.м GLA. ТЦ «Пушкино Парк» стал наиболее крупным открытием отчетного периода (GLA 35 тыс.кв.м). Также на рынок вышли ТЦ MetroMall (GLA 10,6 тыс.кв.м), ТЦ «Пять планет» (GLA 14,2 тыс.кв.м), ТЦ «Арена Плаза» (GLA 18 тыс.кв.м), ТЦ «Багратионовский» (GLA 4,7 тыс.кв.м).
Арендные ставки выросли как для якорных операторов (+ 0,7%), так и для операторов торговой галереи (+ 1,8%).
Вакансия в 4Q продолжила снижение и составила 8,6%, сократившись за квартал на 0,1 п.п.
Всего в 2018 году было введено 13 объектов совокупной площадью 208,6 тыс.кв.м GLA, что на 20% ниже показателей прошлого года. Крупнейшим введенным в 2018 г. ТЦ стал «Каширская Плаза» (71 тыс.кв.м GLA).
Рост средней заявленной ставки для якорных арендаторов и торговой галереи в 2018 году составил 1-2%. Текущий уровень вакансии сопоставим с уровнем второго полугодия 2015 г. За год снижение доли вакантных площадей с учетом нового ввода составил 1 п.п.
Среди крупнейших сделок аренды - фитнес-клуб «С.С.С.Р.» в ТЦ «Бутово Молл» (4,9 тыс.кв.м); коворкинг «WeWork» в реконструируемом ТЦ «Якиманка, 26» (3,2 тыс.кв.м); семейный парк развлечений Joki Joya в ТЦ «Эдельвейс» (2,6 тыс.кв.м).
«Ритейл все больше перетекает в онлайн и становится мультиформатным. Несмотря на то, что сегмент чувствует себя относительно стабильно, объем торгового предложения не претерпевает кардинальных изменений, как это было несколько лет назад. Сейчас собственники стараются делать упор на качество и синергию с онлайн», - отмечает Дарья Канева .
Апартаменты
На сегодняшний день в продаже находится 11 403 ап. в 120 комплексах, в т.ч.: buy-to-live – 10 375 ап. в 113 комплексах (91%); buy-to-let – 1028 ап. в 7 комплексах (9%). В 4Q новое предложение составило 934 ап. в 8 комплексах, что на 8,5% ниже показателей 3Q 2018 г. Так на рынок вышли проекты RED7 (премиум, 289 ап.); «Данилов дом» (премиум, 28 ап.), Quartet House (элит, 4 ап.), Fairmont & Vesper Residences (элит, 36 ап.), Sinatra (премиум, 70 ап.), Mitte (бизнес, 117 ап.), «Красная стрела» (бизнес, 88 ап.), The Book Apartments (элит, 228 ап.). Также в продажу вышли 394 ап. в 4 корпусе проекта «Серебряный фонтан».
Структура предложения не изменилась по сравнению с предыдущим периодом: на долю комфорт-класса приходится 16%, бизнес-класса – 59%, элит-класса - 25%.
Спрос на апартаменты остается стабильным и составляет 613 ап./мес. (+6% к уровню 3 кв. (579 ап./ мес.). Спрос на апарт-отели находится на уровне 37 юн./мес. (-21% к уровню 3 кв. (47 юн./мес.)
Средние темпы продаж в бизнес-классе составляют 5-6 ап./проект/мес., в элит-классе - 2-3 ап./проект/мес., в комфорт-классе - 8-10 ап./проект/мес. (повышение с 7-8 ап./проект/мес. в 3Q за счет высоких темпов продаж в проекте «Спутник»).
Сегмент апартаментов заканчивает год в плюсе. Объем предложения вырос от 12% в бизнес-классе до 34% в элит-классе. Рынок апарт-отелей развивается благодаря проектам YE’S ГК «Пионер» (885 юн. в продаже в конце 2018 года, 15 юн. в конце 2017 года).
В структуре предложения комфорт-класс в 2018 году занимал 16% (22% в 2017 г.), бизнес-класс – 59% (58% в 2017 г.), элит-класс - 25% (20% в 2017 г.).
В комфорт-классе в 2018 году произошло снижение цен на 10% (в связи с завершением продаж ряда проектов), в бизнес-классе цены увеличились на 4,5%, элит-классе – на 7,0%. Количество реализованных за 2018 год апартаментов не изменилось (6,9 тыс.), количество же реализованных юнитов в апарт-отелях выросло в 10 раз (с 26 до 268 шт.).
По мнению Дарьи Каневой , спрос на апартаменты колоссально вырос за последние несколько лет, но все равно пока не превышает предложение. «Даже такому крайне стабильному сектору приходится трансформироваться, чтобы не потерять клиента. Параллельно с изменениями экономическими, меняется и потребитель. Выживать будут мультиформатные проекты с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой», - считает эксперт.
Гостиницы
На сегодняшний день в Москве действует около 450 отелей 3-5* на 50,4 тыс. номеров. Число международных операторов - 11, под их управлением находится 62 отеля на 15,7 тыс. номеров (31%).
В 4Q гостиничное предложение увеличилось на 661 номер в 3 отелях, 92% из которых - под международными брендами. Речь идет о Raddison Blu Olympiyskiy Hotel (Radisson Hotel Group, 5*, 381 номер ); Pentahotels Moscow-Arbat (Rosewood Hotel Group, 4*, 228 номеров); «Сити отель 1905» (4*, 52 номера).
Стоимость размещения по сравнению с 4Q 2017 в гостиницах 3* и 5* снизилась на 2% и 5% соответственно, в гостиницах 4* рост составил 8%. Средний показатель загрузки находится на уровне 75% (+10 п.п. к 4Q 2017).
В 2018 году рынок рос умеренными темпами, сопоставимыми с уровнем 2017 г. Так, открылось 34 новых отеля на 2 225 номеров, в т.ч. 4 отеля на 1 212 номеров (54%) под международными брендами. Средняя стоимость размещения выросла на 10% и составила 6 700 руб., в отелях под международными брендами рост составил 28% (до 9 100 руб.). Средняя загрузка отелей в 2018 году выросла на 13 пп. (с 62% до 75%). По подсчетам аналитиков NAI Becar, рост турпотока в 2018г. составит более 8% (около 23,5 млн. чел.).
Коворкинги
В 4Q 2018 года суммарная площадь коворкингов увеличилась на 21 тыс. кв.м. Крупнейшими открытыми в отчетном периоде коворкингами стали: SOK «Арена Парк» (7000 кв.м.), SOK «Сады Пекина» (3 200 кв.м.), CEO Rooms Empire 8 (3 000 кв.м.), GrowUp (2 800 кв.м.).
В классическом и специализированном коворкинге за нефиксированное место ставка аренды выросла на 2% и 4% соответственно, за фиксированное место - снизилась на 2% и выросла на 1%.
Средний уровень загрузки увеличился на 1 п.п. и составил 76%.
По итогам 2018 г. на территории Москвы и ближнего Подмосковья действует 153 коворкинга (включая некоммерческие) совокупной площадью 103 тыс. кв.м. На долю специализированных коворкингов приходится около 6,5% (6 700 кв. м). Общее количество рабочих мест – 16 000 шт.
С начала года средняя ставка аренды нефиксированного и фиксированного места в классическом коворкинге повысилась на 3% и 11% соответственно. В специализированном коворкинге за нефиксированное место выросла на 17%, за фиксированное - снизилась на 15%.