Кейс: отель на горнолыжном курорте в Австрийских Альпах. Восемь подсказок инвестору

Досье
Проект: шале «Отель Зенгер» (chalet Hotel Senger)
Расположение: Южная Австрия, Каринтия, Хайлигенблут у Гроссглокнера (Heiligenblut am Großglockner) посреди горнолыжного курорта и национального парка Hohe Tauern
Расстояние: до вершины Гроссглокнер – 15 км, до Целль-ам-Зе – 50 км летом и 130 км зимой, до Кицбюэля – 130 км, до Зальцбурга – 200 км, путь в Грац – 295 км
Инфраструктура: «Отель Зенгер» (1042 кв. м) и прилегающий земельный участок Ост (2629 кв. м)
Цена: €1,4 млн

Совет № 1. Изучите сильные стороны объекта

В каждом объекте важна его история. В ней скрывается масса преимуществ, идей.

Шале «Отель Зенгер» основан в 50-х годах. Гостиницей на 15 номеров поначалу владел известный австрийский горнолыжник Ганс Зенгер – легендарная по местным меркам фигура. Он участвовал в Олимпийских играх 1952 года в Осло, катался с Тони Зайлером и Карлом Шранцем, поставил рекорд по скоростному спуску с вершины Гроссглокнер. А после горнолыжной карьеры занялся гостиничным бизнесом. Кстати, среди лыжников такое «хобби» на пенсии популярно: взять хотя бы олимпийского чемпиона Отмара Шнайдера, что построил роскошный отель в Лехе.

Небольшое уютное шале «Отель Зенгер» построено в очень живописном месте, в центре горнолыжного курорта Хайлигенблут (Каринтия) и национального парка «Высокий Тауэрн». С территории гостиницы открывается wow-вид на высочайшую гору в стране – Гроссглокнер (3798 м). Сейчас гостиницей управляют дети Зенгера, Андреас и Розмари. Они хотят отойти от семейного бизнеса и найти нового владельца.

Чем полезна инвестору история?

• Формат отеля – семейный. Это эксклюзивный объект, поэтому необходимо подчеркнуть его уникальность.
• Гостиница небольшая. Логично обдумать расширение и перепланировку.
• Отель основан знаменитостью, это привлечёт на отдых поклонников спорта.
• Идея: оформление мини-галереи или выставки, посвящённой жизни Ганса Зенгера.
• Возможность организовать пешие прогулки, походы, велнес и спа-процедуры для любителей природы и тишины.
• Часть постояльцев могут быть паломниками, и для них стоит разработать специальную экскурсионную программу.

Совет № 2. Оцените силу конкуренции

Во всей Австрии структура гостиничного бизнеса такова, что многие хозяева не только владеют, но и управляют отелями. Часто это семейный бизнес. В Хайлигенблуте, к счастью, конкуренция несильно беспокоит Зенгеров. В этих краях гостиниц не так много, а их шале славится дружелюбной, комфортной, семейной атмосферой.

Единственное, о чём стоит заботиться усердно, – это благосклонность клиентов. В небольших отелях постоянные клиенты делают кассу, поэтому новые владельцы на первых порах должны быть особенно внимательны к гостям, к их потребностям.

Но клиенты как море в прилив и отлив – приходят, уходят.

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

Это было, есть и будет. Какие-то клиенты со сменой владельцев могут больше не приехать, зато приедут другие. Здесь ничего страшного нет. Всё зависит от того, как новый владелец будет вести дела гостиницы, как он будет стратегически управлять бизнесом.

Совет № 3. Определите уровень вовлечённости в бизнес

Шале «Отель Зенгер» – это четырёхзвёздочная гостиница. Хозяева сами занимаются продажами, бронированием номеров, бухгалтерией и финансами, утром и вечером приветствуют гостей, общаются, подают блюда в ресторане для важных гостей. Но владельцы уже немолоды, их двое, а наёмных работников шестеро. Вполне возможно, что прежний персонал пожелает остаться при отеле и со сменой начальства. Но в гостиничном бизнесе постоянно случаются флуктуации сотрудников – текучки не избежать.

Только от нового владельца зависит, всецело он посвятит себя бизнесу или отдаст отель в управление, а сам станет редким гостем. Стоит до покупки или в процессе обсуждения сделки решить, какой из вариантов вам по плечу и привлекает сильнее: активное управление или удалённое, какие обязанности прежних владельцев вам будут в радость.

Совет № 4. Взгляните на отель глазами постояльца

В Хайлигенблут чаще остальных приезжают туристы из Германии и Австрии. При этом немцев больше, чем австрийцев. В отеле гостят также американцы, британцы, французы, бельгийцы, голландцы. В 2001 году на Гроссглокнер даже поднялись 17 тибетских монахов.

Постояльцев интересуют природа, спорт, оздоровительные процедуры. До местных развлечений минут семь-десять. В центре селения – кафе, и рестораны, и занятная архитектура. Популярны итальянская и австрийская кухни.

Спортсменам в отеле понравится. Шале построено рядом с трассой.

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

Его можно назвать даже ski-in, но со ski-out посложней пока, потому что этим вопросом надо отдельно заниматься, необходимы инвестиции в подъёмник. С трассы до отеля добраться смогут опытные горнолыжники, так как для новичков тут не самая простая трасса.

Источник: ski.ru

Дух горнолыжного отеля витает повсюду: в старых чёрно-белых фотографиях, в камине, деревенском уюте и простоте, в сушилке для лыжных ботинок. Сезон начинается в декабре, а заканчивается на Пасху. С мая по сентябрь – время летнего отдыха в Альпах.

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

В Хайлигенблуте действует самый большой национальный парк Австрии – Высокий Тауэрн (Hohe Tauern). Вершина Гроссглокнер видна из окна. Через Альпы проходит Гроссглокнер Хохальпенштрассе, которая ведёт от Целль-ам-Зе в Хайлигенблут, мимо многих ледников и снежных вершин. Правда, зимой её закрывают, но с мая по ноябрь она открыта для движения и является самой красивой горной дорогой Австрии. Это вторая по посещаемости достопримечательность Австрии после дворца Шёнбрунн. Дорога поднимается до 2500 метров. Очень много пеших маршрутов в окрестностях. По горам можно гулять месяцами.

Совет № 5. Прислушайтесь к себе

Как понять, что этот объект ваш на сто процентов?

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

Человек должен немножко влюбиться в это место. Это выбор человека, который хочет что-то иметь за границей в живописном месте, рядом с природой, в окружении гор. Но это не Куршевель, не Кицбюэль, не такой разрекламированный курорт, где тысячи и десятки тысяч туристов каждый сезон, а кругом расположены бутики от Chanel, Louis Vuitton. Нет. Это место, где пейзаж и воздух ценнее всего. Если человек ищет развлечений, то это не его место. Если хочется спокойствия, уединения с природой, то это идеальный выбор.
Новый владелец отеля должен любить горы, горные лыжи. Нужно обязательно приехать, остаться на несколько дней или недель, чтобы не просто посмотреть, но и почувствовать это место, походить по горам, прокатиться на велосипеде. Если человеку время здесь придётся по душе, то он обязательно влюбится в этот скромный курорт.

Совет № 6. Оцените перспективы

Здание гостиницы старинное, но в 1979 году было отстроено фактически заново. Приступать к работе можно и без дополнительных капиталовложений на первых порах. Капитальный ремонт пока точно не требуется.

Помимо чистого воздуха, эксклюзивности предложения, захватывающих пейзажей, аутентичных интерьеров и невысокой цены, у отеля есть и ещё одно, главное преимущество. Самый большой плюс – возможность иметь свой бизнес в ЕС. С ним нетрудно получить ВНЖ и гражданство.

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

Времена сейчас нестабильные, необходимо вложиться в твёрдую валюту, а лучше – в недвижимость. Валюты не так надёжны.
В Кицбюэле подобные объекты менее €10 млн не стоят. Это раскрученный курорт. Если человек ищет престиж, то отель в Хайлигенблуте не для него. Надо захотеть этот объект для себя, для детей, для жизни. Чтобы уехать подальше от суеты российских мегаполисов, от переполненной Москвы.

Совет № 7. Не стесняйтесь попросить совета

Чтобы после покупки не разочароваться и продержаться на плаву, возьмите «спасательный круг». Это рекомендации тех, кто знает местный рынок и гостиничный бизнес не один год. Многое зависит от опыта инвестора, но позиция «я всё лучше знаю» не всегда ведёт к успеху.

Важно соблюдать масштаб: для управления небольшим отелем привлечь компанию крупную, наподобие Hilton, не получится, зато в Австрии можно действовать иначе. Большой сетевой бизнес сможет взять частную гостиницу под крыло, только количество номеров должно быть не менее 50. Поэтому после расширения задумка воплотится без хлопот.

Совет № 8. Разработайте план, который вам по карману

План расширения – это первый путь; второй путь – как проект Олега Тинькова La Datcha, где любители горных лыж найдут роскошь, комфорт, эксклюзив. Третий путь – превратить гостиницу в апарт-отель, чтобы снизить стоимость расходов на обслуживание. На втором и третьем этажах будут апартаменты, на первом этаже – кухня, где подают завтрак. Ресторан можно сдать стороннему арендатору или переоборудовать под другие задачи. В плане с расширением вместо 15 номеров в распоряжении владельца будет уже 51.

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

На реализацию этого плана потребуется порядка €13 млн. На реализацию других, более бюджетных вариантов развития бизнеса нужны инвестиции порядка €1,5 млн.

При этом окупаемость вложений при хорошем раскладе по бизнес-плану может доходить до 10% годовых, а заполняемость отеля за несколько лет можно повысить с 50 до 80%.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА
Отчётный период: 15 лет
Средняя рентабельность собственного капитала в год: 8,6%
Рентабельность собственного капитала (ROE): 12 лет

ВЫВОД

Олег Дзензеря

investment sales advisor

International Department, Moscow Sotheby’s International Realty

Безусловно покупка такого отеля подойдёт инвестору, который любит лыжи и ищет уютное место в горах в том числе и для собственного времяпрепровождения, известное своей историей и привлекающее не массового туриста, а действительно интересующихся горнолыжным спортом. Заработать деньги в таком проекте получится у увлечённого собственника.

Если вас интересует данный объект, обращайтесь в Moscow Sotheby’s International Realty
Адрес: Россия, Москва, Нижний Кисловский переулок, 5, стр. 1
Тел.: +7 (800) 707-28-15
+7 (966) 034-33-68 (менеджер проекта – Олег Дзензеря)
E-mail: odzenzerya@sothebys-realty.ru

Фото предоставлены автором статьи