Что происходит на рынке недвижимости России
Объем предложения снижается – цены ставят новые рекорды. Обзор ЦИАН
Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в 1 квартале 2020 года. Количество сделок снизилось за квартал на 19%.
Средняя стоимость квадратного метра бьет новые рекорды при одновременном снижении объема предложения на четверть. Но даже нераспроданных квартир и апартаментов с полученными разрешительными документами хватит еще на два года продаж, по данным экспертов.
● В 1 кв. 2020 года в Московском регионе заключено 33,6 тыс. ДДУ. В годовой динамике спрос снизился на 13%.За квартал падение составило 19%.
● В годовой динамике падение спроса в Москве и области оказалось сопоставимым: - 12% и -14% соответственно. За последний квартал количество сделок в Москве уменьшилось на 11%, тогда как в Подмосковье – на 26%.
● Выручка девелоперов, как и год назад, в 1 квартале составила 266 млрд рублей. Основной вклад внесли столичные проекты: 73%. На Подмосковные ЖК пришлось 27% выручки.
● Средняя стоимость квадратного метра побила очередной рекорд. В «старой» Москве «квадрат» на первичном рынке обходится в среднем в 218 тыс. рублей (+4% за квартал и +8,5% за год). В Новой Москве – в 141,9 тыс. рублей: (+6,9% за квартал и + 16,4% за год). В Московской области – в 98,4 тыс. рублей: (+6,6% за квартал и +17,7% за год).
● Девелоперы вывели на рынок 1,86 млн кв. м – на 23% меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43% - в 1 кв. 2020 года рынок пополнился 10 новостройками.
● Объем предложения первичного рынка снижается: сегодня в продаже доступно 82,9 тыс. квартир и апартаментов - на 10,6% меньше, чем в конце 2019 года и на 23% меньше в годовой динамике.
● Средний чек на первичном рынке «старой» Москвы по итогам 1 квартала достиг 12,96 млн рублей (+на 1,56 млн рублей за год). В Новой Москве - 6,53 млн рублей (+0,73 млн). В Московской области - 4,49 млн рублей (+0,33 млн).
● Самая высокая доля ипотеки– в Новой Москве (61%), средний срок кредита – 221 месяц. В Подмосковье показатель равен 60%/215 месяцев, в «старой» Москве – 52%/213 месяцев.
● 15% сделок прошли в 10 новостройках. ТОП-3 новостроек-лидеров продаж строятся в Новой Москве.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
I. Количество сделок за год снизилось на 13%
В 1 кв. 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 17,6 тысяч ДДУ с физическими лицами. Относительно 4 квартала 2020 года спрос просел на 11%. В годовой динамике (относительно 1 квартала 2019 года) число заключенных договоров снизилось на 12%.
На первичном рынке Московской области аналогичная динамика. В 1 кв. 2020 года застройщики заключили 16 тысяч ДДУ с физическими лицами. В сравнении с предыдущим кварталом количество сделок оказалось ниже на 26%. В годовой динамике число заключенных договоров снизилось еще на 14%.
В целом по Московскому региону в 1 квартале подписано 33,6 тысяч ДДУ (-19% на квартал и -13% в годовой динамике).
Самым продуктивным месяцем 1 кв. 2020 года в Москве оказался март. Несмотря на объявленный в последнюю неделю месяца режим самоизоляции, столичные девелоперы продали за март 6,85 тысяч ДДУ (39% всех сделок квартала). В сравнении с февралем спрос вырос на 18% - тогда было подписано только 5,8 тысяч договоров (33% от квартала). На январь пришлось 4,9 тысяч ДДУ или 28% спроса в квартале.
В Московской области распределение сделок внутри квартала оказалось иным. На март пришлось только 30% сделок (4,8 тысяч ДДУ), на февраль – 37% (5,9 тысяч), на январь – 33% (5,3 тысячи ДДУ).
Эксперты Циан объясняют активный март, несмотря на «нерабочую» неделю, девальвацией рубля, в результате чего на рынке оказался реализован отложенный спрос.
Динамика сделок на первичном рынке Московского региона:
I. «Карантин» - не повод снижать цены. Стоимость недвижимости бьет новые рекорды
Несмотря на объявленный в конце первого квартала режима самоизоляции, девелоперы не успели отреагировать на снижение спроса коррекцией цен. По итогам 1 квартала 2020 года средняя стоимость квадратного метра в старых границах Москвы достигла нового рекорда в 218 тысяч рублей: +4% за квартал и +8,5% за год. На первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась и впервые преодолела отметку в 140 тысяч рублей. Средний «квадрат» обойдется в 141,9 тыс. рублей: +6,9% за квартал и + 16,4% за год. В Подмосковье средняя цена квадратного метра вплотную приблизилась к отметке в 100 тысяч. «Квадрат» в новостройке обойдется в среднем в 98,4 тыс. рублей: +6,6% за квартал и +17,7% за год.
Стабильный рост цен на жилье связан с переходом застройщиков на проектное финансирование, а также ростом спроса в марте. Однако уже в апреле аналитики прогнозируют снижение стоимости из-за резкого падения спроса во время «карантина».
II. Девелоперы вывели на рынок 1,86 млн кв. м – на 23% меньше, чем год назад
Количество стартующих проектов в Московском регионе продолжает снижаться. По подсчетам Циан, в 1 квартале 2020 года в Москве вышли на рынок 13 новостроек (в Московской области – нет новых проектов). За аналогичный период прошлого года рынок пополнился 23 новостройкам (три из них – в области).
Количество новых корпусов на рынке в 1 квартале 2020 года в новых и уже строящихся ЖК Московского региона – 99, общей площадью 1,86 млн кв. метров. Год назад (в 1 кв. 2019 года) на рынок вывели 164 корпуса площадью 2,5 млн кв. метров. Таким образом, девелоперы в 1 кв. 2020 года вывели на рынок 23% «квадратов» меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43%.
Объем предложения первичного рынка московского региона продолжает снижаться. По итогам 1 кв. 2020 года на рынке было представлено 82,9 тысячи квартир и апартаментов, что на 10,6% ниже, чем в конце 2019 года (93,6 тысяч единиц). В годовой динамике падение составило 23% (108 тысяч лотов по итогам 1 кв. 2019 года).
На столичные новостройки приходится 56% предложения новостроек региона. Резкое снижение предложения эксперты Циан связывают с политикой застройщиков. В первой половине марта отдельные девелоперы искусственно подогревали покупательский ажиотаж, сокращая число лотов, доступных для изучения на сайтах своих ЖК, удаляя информацию о ценах и так далее.
III. Средний чек сделки увеличивается – доля ипотеки растет
По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,96 млн рублей, на 1,56 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний чек был равен 6,53 млн рублей (+0,73 млн рублей за год). В Московской области средний чек сделки составил 4,49 млн рублей (+0,33 млн).
Средний чек сделки на первичном рынке Московского региона, млн рублей:
Площадь купленной квартиры/апартамента в 1 кв. 2020 года в «старой» Москве достигала 57,8 кв. метров (+ 0,3 кв. метра за год). В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше: 50,8 кв. метров (+2,4 кв. метра за год). В Подмосковье выбирают самые маленькие площади: в среднем 46,6 кв. м (+0,3% за год). Средняя стоимость квадратного метра приобретенного жилья составила 221 тысяча рублей. В Новой Москве – 128 тысяч рублей, В Московской области - 96 тысяч рублей.
I. Выход на рынок инвесторов снизил долю ипотечных сделок
По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в старых границах в 1 кв. 2020 года средняя доля ипотечных сделок составила 54%. В марте зафиксирован самый низкий показатель за три месяца: с (+3 п.п. за год). Эксперты Циан объясняют это выходом на рынок инвесторов с «живыми» деньгами в середине марта 2020 года из-за обесценивания рубля. Средний срок кредита составил 213 месяцев.
На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок традиционно выше. Она составляет 61% (+3 п.п. за год). Недвижимость ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, снижающие бюджет покупки за счет выбора более компактных вариантов. Средний срок кредита равен 221 месяц – покупатели ТиНАО рассчитывают рассчитываться по кредиту в среднем на 8 месяцев позже, чем дольщики проектов «старой» Москвы.
В Подмосковье в кредит приобретаются в среднем 60% квартир (за год доля не изменилась). Средний срок взятого кредита составил 215 месяцев.
II. Рост цен компенсирует снижение спроса: выручка девелоперов растет
В 1 кв. 2020 года девелоперы Московского региона продали жилья на сумму 265,7 млрд рублей – такую же сумму (265,5 млрд) выручили застройщики и в 1 кв. 2019 года. Количество сделок при этом снизилось на 13%, как было отмечено выше. Таким образом, рост цен на недвижимость позволяет девелоперам сохранять выручку при меньших объемах продаж.
61% выручки сгенерировано за счет новостроек «старой» Москвы – 162,3 млрд рублей. На Новую Москву приходится 12% или 32,6 млрд рублей. На Подмосковные ЖК – 27% выручки (70,8 млрд рублей).
В 1 кв. 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 15% всех сделок Московского региона. Среднее количество договоров в самых успешных проектах варьируется от 120 до 267. Тройка новостроек-лидеров – «Саларьево Парк», «Румянцево Парк», «Скандинавия» – находится на территории Новой Москвы, в пешей доступность от станций метро Сокольнической линии.
Из 10 проектов – лидеров продаж – шесть находятся в Новой Москве, два проекта – в старых границах столицы. Причем один из них («Сердце Столицы») вышел в лидеры за счет старта продаж нового корпуса. Еще два проекта строятся в Московской области: на севере и на юге Подмосковья.
«Несмотря на объявленную «нерабочую» неделю в конце первого квартала 2020 года, застройщики по инерции продолжали наращивать стоимость жилья, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – По нашим подсчетам, в период «карантина» 7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены – такое решение во многом обусловлено высоким спросом в первой половине месяца. Однако в среднесрочной перспективе, рост безработицы, сокращение реальных доходов населения, снижение ВВП вынудят девелоперов пересмотреть ценовую политику. Полагаю, прямого снижения стоимости мы не увидим – на рынке появится больше дисконтов – в размере 8-10% за счет сокращения маржи застройщиков. На сегодняшний день средняя скидка в новостройках региона составляет 6,1%.
Наблюдаемое сокращение объема предложения вряд ли позволит удержать стоимость. По нашим оценкам, в строящихся корпусах в Московском регионе представлены в продаже и остаются в «запасах» у застройщиков около 180 тыс. квартир и апартаментов. Еще около 100 тысяч лотов - в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но пока их продажи не начались. Даже при условии сохранения темпов реализации на уровне 2019 года (а это – порядка 150 тысяч проданных лотов) имеющихся нераспроданных остатков (без учета корпусов, которые пока не получили разрешение на строительство) хватит на два года продаж».