Ажиотаж перешел в депрессию: оживит ли путинская ипотека рынок жилья Казани?
Паническая скупка всего подряд кончилась, риелторы ждут сброса инвестквартир, а государство стимулирует продажи «клетушек» на окраинах
COVID-19 все глубже проникает в рынок недвижимости. Ряд банков увеличил первоначальный взнос, чаще стал отказывать в выдаче ипотеки. Спрос на новостройки в РФ уже упал на 30%, «вторичка» просела из-за закрытия МФЦ. Март показал нездоровый всплеск активности — продажи у застройщиков взлетели в 1,5–2 раза, но апрель явно провалится. Число новых разрешений на строительство в Казани упало в 4 раза. О том, сработают ли предложенные Путиным меры поддержки, — в материале «БИЗНЕС Online».
ИПОТЕКА ОТ ПУТИНА ОХВАТИТ НЕ БОЛЬШЕ ЧЕТВЕРТИ РЫНКА КАЗАНИ?
В конце прошлой недели министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на совещании у президента РФ Владимира Путина озвучил не радужную реальность и перспективу российского строительного рынка. С начала карантина спрос на жилье в регионах упал на 30%, и ситуация усугубляется.
«Когда мы выйдем из изоляции, как говорят коллеги, спрос может упасть как минимум на 50% или больше», — сказал министр и отметил, что отрасль переживает переход на систему эскроу-счетов, поэтому поддержка нужна и тем, кто перешел на новые правила, и тем, кто достраивает по старым.
В помощь отрасли президент РФ поручил запустить льготную ипотечную программу с господдержкой под 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге. Ставка под 6,5% на весь срок кредита, обратиться за такой ипотекой можно будет до 1 ноября 2020 года. В 2020 году на эту программу направят 6 млрд рублей. Смысл принятого решения объяснил и вице-премьер Марат Хуснуллин: «В марте месяце был ажиотажный спрос на ипотеку — на 23% ипотеки было выдано больше. В апреле, в связи с введением ограничений, мы увидели резкое падение. В некоторых регионах — 30%, в некоторых — на 70-80%. Это падение произошло в первую очередь из-за того, что был введен режим изоляции. Люди перестали ходить, смотреть квартиры, покупать. Поэтому мы приняли решение субсидировать ипотеку до 6,5%», — заявил он в эфире программы «Время покажет» на «Первом канале». Он сделал важное уточнение, что льготы распространятся только на первичное жилье. А также дал понять, что за определением «комфорт-класс» ничего не стоит, кроме обозначенного выше ценового порога.
Однако складывается ощущение, что программа задумана в первую очередь для столиц, потому что в Казани найти квартиру в пределах «трех лимонов» непросто. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани по данным «Avito.Недвижимость» в первом квартале 2020 года выросла на 9,6% до 80 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Столица Татарстана находится на пятом месте по стоимости жилья в новостройках среди крупных российских городов. К примеру, на том же Avito поиск находит 4869 объявлений о продаже новостроек. С фильтром цены в 3 млн рублей объявлений становится 1310. То есть, если верить такой грубой оценке, новая программа охватит примерно четверть рынка. На сайте Domofond.ru можно померить температуру по всему Татарстану — всего объявлений 5967, а с фильтром по цене — 2038, то есть процент охвата подрастает до трети. Если же вообще убрать Казань из рассмотрения, то до 64%.
«Это такая „средняя температура по больнице“, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор „СМУ-88“ Илья Вольфсон, компания которого помимо прочих проектов строит ЖК комфорт-класса „Малиновка“, но квартиры до 3 млн рублей там разобрали. — Для каких-то регионов, возможно, это будет полезно, Но в Казани, на мой взгляд, немногие смогут воспользоваться такой субсидией. В городе довольно высокая цена квадратного метра, в рамках этой суммы можно приобрести разве что студию или небольшую „однушку“».
Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что сейчас в «прокрустово ложе» «путинской» ипотеки под 6,5% в Казани попадает большинство небольших квартир и студий, а также «двушки» на периферии города. Эксперт полагает, что по-хорошему в случае с Казанью 3 млн рублей должен быть предельный размер кредита, а не стоимости жилья. «В таком случае это поможет строительной отрасли не уйти в стагнацию и не обвалит рынок недвижимости», — говорит Гизатова.
Похоже, именно так решили в госкорпорации «Дом.рф». Хотя и Путин, и Хуснуллин уверенно говорили, что 3 и 8 млн рублей — это порог именно для цены квартиры, на сайте банка появились предложение оформить ипотеку под 6,5%, где этими суммами ограничено тело кредита. Впрочем, официальных документов пока нет и, возможно, это ошибка, которую скоро исправят. Первоначальный взнос в рамках программы установлен на уровне 20%.
КАК ЕЩЕ ПОДДЕРЖАТ РЫНОК?
В рамках других озвученных Путиным мер госкорпорация Дом.рф получит от минфина госгарантию в 50 млрд рублей на выкуп жилья комфорт-класса у застройщиков — для перепродажи людям в том числе под те самые 6,5% годовых. По оценкам Дом.рф, озвученные президентом РФ, меры поддержки позволят выдать до 300 тыс. ипотечных кредитов в 2020 году, привлечь около 1 трлн рублей со стороны банков и жителей и создать спрос на 15 млн кв. м жилья. Похожая программа субсидирования действовала в 2015–2016 годах, когда рынок спасали после падения стоимости нефти до $60 за баррель. Льготное кредитование завершили в конце 2016 года, выдав 513 тыс. жилищных кредитов на 928 млрд рублей, а государство профинансировало стройку 25 млн кв. м жилья. Но в сравнении с 2015-16 годами уменьшилось число тех, кто у кого есть деньги на первоначальный взнос, упали и доходы россиян.
В числе других «путинских» мер — субсидии процентных ставок для застройщиков на 12 млрд рублей. Но поддержат только избранных: компании, которые сохранят занятость и возьмут обязательство достроить дома в срок. На 30 млрд рублей докапитализируют фонд обманутых дольщиков, расширят программу ликвидации аварийного жилья.
В Татарстане пока идут обратным путем: бюджет принятой в 2019 году программы расселения аварийного жилья в Татарстане ранее уменьшился почти вдвое — до 2025 года в Казани расселят только 51 дом, а не 89 как планировалось ранее. Из-за этого в 2020 году вдвое просели планы ввода жилья Госжилфондом РТ, как основного застройщика квадратных метров для переселенцев. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в ГЖФ — там готовы увеличить объемы строительства исходя из потребности. Есть и где строить — только в микрорайоне «Салават Купере» у застройщика 28 га земли c коммуникациями.
Гендиректор «СМУ-88» полагает, что озвученные меры поддержки — это попытка минимизировать спад. Ведь планы по вводу жилья никто не отменял. «Другой вопрос — какие механизмы будут для этого определены, и как это будет работать на практике», — считает Вольфсон.
Коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова рассказала нашему изданию, что в этой ситуации меры поддержки важны для строительной отрасли, ведь спрос — ключевой фактор дальнейшего развития. В компании заявляют, что пока не ясна скорость выделения озвученных мер поддержки, нет разъяснений по механизму их предоставления. «Время покажет, насколько та или иная мера окажется эффективной», — сказала Галяутдинова.
АЖИОТАЖ СМЕНИЛСЯ ШТОПОРОМ
Озвученные министром строительства РФ «коронавирусные» сложности конца марта-начала апреля отражаются в статистике Росреестра РТ. По итогам первого квартала 2020 года в республике заключили 9,7 тыс. сделок со «вторичкой». Это на 3% ниже аналогичного показателя 2019 года. В Казани по итогам первого квартала вторичный рынок упал на 8%, но на 4% стало больше ипотек. По сравнению с мартом 2019 года март 2020 года показал рост ипотеки в Казани на 13%, а в Татарстане на 10%.
Сложнее ситуация с долевым строительством. В сравнении первым кварталом 2019 года «долевка» упала на более ощутимые 28 процентов. Но, если сопоставить цифры «бешеного марта» прошлого года и «коронавирусного» марта этого, мы увидим: разница невелика. Как говорят источники «БИЗНЕС Online», целый ряд компаний успели воспользоваться паническими ожиданиями — да и куда было деваться от желания людей срочно переложить сбережения в незыблемый бетон? В марте продажи у большинства застройщиков выросли как минимум в полтора-два раза. Но затем началось падение спроса, говорит директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.
И это только начало. В апреле по «вторичке» больно ударит решение прекратить на две недели прием документов в МФЦ из-за самоизоляции. Рынок встал: показы и сделки приостановились. 13 апреля регистрации возобновились, в двери многофункциональных центров «постучались» те, кто вышел на подписание договоров до начала карантина. Очередь на две недели вперед, а посещение возможно только по предварительной записи. Несмотря на открытие МФЦ, у риелторов, офисов продаж застройщиков не до конца развязаны руки. Есть проблемы с показом объектов из-за пропускного режима.
«Провала в апреле не избежать. Количество сделок на „вторичке“ упадет в два раза, а может и больше из-за невозможности подать документы, — говорит Садреев. — Во втором квартале рынок продолжит ощущать падение спроса. А на вторичный рынок выйдут владельцы инвестиционных квартир, чтобы гасить текущие задолженности, возникшие из-за сложной экономической ситуации. На рынке появятся интересные объекты — по рыночным, не завышенным ценам».
ИПОТЕКА ДОРОЖАЕТ, А В КАЗАНИ ВСЕГО ТРИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОЙКУ
Тормозом для рынка стала и осторожность банков. Несмотря на то, что ЦБ сдерживает ключевую ставку, многие кредитные организации подняли процентные ставки по ипотеке на полтора-два процента, вырос и минимальный первоначальный взнос — с прежних 10% до 20-30%. Плюс к этому риэлторы говорят, что банки стали придирчивее оценивать заемщиков. А ведь еще в начале года эксперты рассчитывали на то, что спрос на рынке жилья РТ разгонит сельская ипотека под 2,7% (на нее в масштабах страны в 2020 году выделили скромный 1 млрд рублей) и новый путинский маткапитал. А премьер-министр Михаил Мишустин поручал сделать ипотечную ставку ниже 8%. «Теперь это на втором плане, — говорит Садреев. — О какой ипотеке под 2,7% идет речь, если отказывают в выдаче даже под 10 процентов?! А программа сельской ипотеки еще не успела набрать обороты, часть сделок по новой программе состоялась, но их не много».
Застройщики же продолжают манить покупателей докризисными акциями. Сельская ипотека под 2,7%, ипотека с господдержкой от 1% для семей с детьми, рассрочками, квартирами с ремонтом, лоджиями и террасами в подарок. Есть и новинка — онлайн-покупка квартир, онлайн-экскурсии. Да и в целом застройщики ускорили процессы цифровизации, работают над удаленным заключением ипотечных сделок. «Жизнь ограничила офлайн? ОК, мы переходим в онлайн-режим», — выкручиваются застройщики.
При этом, как оказалось, застройщики Казани не торопятся с получением разрешений на новое строительство. Управление градостроительных разрешений в первом квартале выдало 15 разрешений, из которых всего три — на многоквартирные дома, остальное — таунхаусы. Для сравнения: в первом квартале 2019 года выдали 13 разрешений, и которых 12 МКД и один индивидуальный жилой дом! Разница по числу заявленных проектов — в 4 раза.
Разрешения выдали на строительство семиэтажного дома ЖК «Яркий», который возводит ГК «ЖИК» депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова. Связанное с «Камастройинвест» ООО «Специализированный застройщик АРОУ ГРУПП» получило разрешение на строительство 9-этажки на ул. Лукина. Это вторая очередь ЖК «Красное яблоко» комфорт-класса в Авиастроительном районе. В конце марта ООО «Комосстрой» получил разрешение на строительство дома с подземной парковкой в проблемном ЖК «МЧС». Напомним, в обмен на выделение земли девелопер из Удмуртии взялся за достройку блока «А» второго дома ЖК «МЧС» на 87 квартир.
И это — все! Конечно, еще в 2018 году строители Казани запаслись разрешениями на пять лет вперед. Напомним, месяцем «парада разрешений» стал июнь 2018, когда казанские застройщики решили «надышаться» перед отменой долевого строительства, объявив о планах «поднять» по старым правилам более 60 домов. Вдобавок на этот год в результате встреч с президентом РТ застройщики «подписались» под выполнением четких планов ввода жилья — и будут стараться не ударить в грязь лицом. Но что будет через год-два, сейчас непонятно.
ЦЕНЫ ВРЯД ЛИ УПАДУТ — НО СПРОСОМ БУДУТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ «КЛЕТУШКИ»
Подытожим. Опрошенные риэлторы, застройщики называют три главные причины падения спроса на жилье. Первая — пандемия коронавируса и режим самоизоляции. Вторая — снижение доходов у покупателей. Третья — осторожность банкиров, которые чаще отказывать в выдаче ипотечных кредитов. Ситуацию усугубляет и рост цен на стройматериалы из-за валютных колебаний.
Застройщики в беседе с «БИЗНЕС Online» отмечали, что продажи до введения изоляции выросли кратно, но потом упали и пока не очень-то растут. В начале марта предпосылки роста процентных ставок подтолкнули людей к сделкам и рефинансированию ипотечных кредитов. Те, кто держал сбережения в рублях, на вкладах, перебегали в недвижимость, сделав жилье «новой гречкой».
«Снижать цены застройщики не планируют, а повышать некуда — спроса нет, доходы у людей снизились, — говорит Садреев. — К рынку первичной недвижимости клиенты стали относиться с осторожностью. Цены высокие даже на этапе строительства, да и риски „долевки“ никто не отменял».
По словам гендиректора «НЛБ-Недвижимость», главы гильдии риелторов Андрея Савельева, цена «квадрата» в новом жилье резко не растет, держится. «Прогноз на апрель — ждать провал, — говорит эксперт. — И на „первичке“, и на „вторичке“. Для новостроек глубина проседания — до 30-40 процентов, для старого жилья — до 70-80 процентов».
По данным Domofond.ru, в марте средняя стоимость квадратного метра жилья в Казани снизилась на скромные 0,02% до 78,8 тыс. рублей по сравнению с февралем. Средняя цена однокомнатной в Казани уменьшилась на 30 тыс. рублей до 2,9 млн, цена «двушки» осталась прежней — 3,9 млн рублей, как и «трешки» — 5,2 млн рублей. А по сравнению с мартом 2019-го цена «квадрата» в марте 2020-го выше 2,5%.
Аналитики «Avito.Недвижимость» наоборот отмечают, что россияне интересуются недвижимостью, несмотря на режим самоизоляции, а цены и спрос продолжат расти. «Прогнозировать, как и во все предыдущие кризисные ситуации, сложно, — считает исполнительный директор „Ак Барс Дом“ Антон Вассерман. — В отличие от опыта прошлых лет, вряд ли произойдет падение цен. В этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства за счет внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке, но и резкого роста ожидать не стоит. Покупательская способность населения, возможно, будет падать, но потребность в приобретении жилья останется. Поэтому вполне вероятно, что в ближайшие годы спросом в стране будет пользоваться жилье наименьшей площади». За «клетушками» будущее? Видимо, такова правда жизни, которая просматривается в текущий момент.