Тайная перепланировка: какими будут последствия самоуправства

Что грозит желающим не согласовывать свою новую планировку квартиры.

За 2019 год в Москве было выявлено 1917 помещений с незаконной перепланировкой. По данным Мосжилинспекции — главного надзорного органа, к наиболее распространенным нарушениям относятся:

1. Изменение расположения и размера санузлов и кухонь, то есть нарушение «мокрых зон».
2. Нарушение границ жилого помещения при объединении газифицированной кухни с жилой комнатой. Зачастую это происходит в однокомнатных квартирах, которые хотят превратить в студии, то есть квартиры с объединенной кухней и гостиной.
3. Демонтаже вентиляционных коробов, вместо которых устанавливают, например, стиральную машинку или холодильник.
4. Присоединение балкона к жилой комнате.

Почему возникают проблемы?

Многие собственники допускают типовую ошибку: сначала реализуют перепланировку, начав или полностью осуществив глобальный ремонт, а только потом — идут в проектную организацию за проектом, чтобы получить разрешения от надзорных органов. Есть и те, кто считает нормальным игнорировать закон и не согласовывать перепланировку вовсе.

Эту процедуру регламентируют статьи 25 и 26 ЖК РФ: «Переустройство и (или) Перепланировка помещения в многоквартирном доме должны проводиться с соблюдением требований по согласованию с органом местного самоуправления и на основании принятого им решения».

Другими словами ремонт можно начинать после получения разрешения на перепланировку. Нарушение процедуры регулируется статьями 7.21 и 7.22 КоАП. Забегая вперед, важно отметить: реализованную перепланировку возможно согласовать. Но придется заплатить штраф, размер которого устанавливается исходя из типа помещения и формы собственности. Однако, есть виды перепланировки, реализация которых может привезти к серьезным финансовым потерям и даже потере права собственности! А что, собственно, запрещено? Это самые страшные правонарушения. Собственник может провести косметический ремонт без согласования, но любые другие манипуляции, что затрагивают стены и перегородки, функциональную нагрузку комнат, должны сначала пройти согласование. А уже после, по факту получения разрешения, должны быть реализованы в течении календарного года! Приведем самый страшный список переделок, согласование которых не представляется возможным. В гостиной строго воспрещены:

1. снос несущих стен или колонн
2. увеличение жилой площади за счет кухни или ванной.
3. демонтировать или переносить вентиляционные каналы на кухне
4. уменьшать площадь кухни до 5 кв.м. и меньше
5. подключаться к системе общего отопления для устройства, например водяных теплых полов
6. снос стены для присоединения балкона к комнате может быть под запретом, если стена является несущей
7. в санузле запрещено игнорировать гидроизоляцию полов
8. сносить порожек между санузлом и коридором
9. выстраивать выход из туалета в жилую комнату
10. переносить радиаторы из комнаты в лоджию или балкон
11. объединять балкон и комнату без установки французского окна и проверки статуса стены, которую требуется снести
12. сносить порожек между балконом и внутренним помещением в панельных домах
13. надстраивать балкон и менять внешний облик дома

Создание студии с объединением кухни и гостиной возможно, если на кухне установлена электрическая плита, и все приборы остаются на своем месте.

Чем грозит нарушение?

Штраф. Для физических лиц - от 2000 до 2500 руб. за незначительные изменения. Для юридических лиц — от 300 000 руб. Сложности при продаже. Такую квартиру сложнее продать, ее стоимость резко снижается, поскольку именно новому собственнику придется взять на себя процесс согласования или штрафы, если не повезет. Если действия в части перепланировки не совместимы с законодательной базой и нарушают целостность многоквартирного дома, тогда согласно жилищному кодекс РФ прийдется вернуть помещение в соответствии с первоначальным планом БТИ. То есть собственник самостоятельно и за свой счет должен восстановить разрушенные стены, вернуть на место дверные и оконные проемы и тд. И если в установленные надзорными органами сроки собственник не сделает этого, то в судебном порядке его ждет лишение права собственности на квартиру.

Кто и как обнаружит незаконную перепланировку?

1. при осмотре и сверке с техническим планом квартиры во время продажи или поиска покупателя
2. при плановой проверке или замене общедомовой коммуникации (газового оборудования, например)
3. в случае затопления
4. при плановой замене коммуникаций
5. по жалобе соседей в надзорные органы

Ремонт сделан, но не согласован?

Что делать в этом случае?

1. Выбрать проектную организацию, желательно с доступом СРО для выполнения всего комплекса работ, и заказать проект перепланировки.
2. Подать проект и заявление о свершенной перепланировке в БТИ, МФЦ. Либо доверить согласование проблемного объекта агентству по согласованию недвижимости.

В любом случае, такое согласование пройдет только через уплату штрафа. Но москвичи исправляются. По оценкам экспертов, квартира с грамотной и, самое главное, согласованной перепланировкой оценивается примерно на 5% выше своей средней рыночной стоимости. Таким образом, действительно ценным вложением будет обращение к дизайнеру или архитектору за помощью в разработке планировочного решения в соответствии с имеющейся на руках документацией по квартире. Кстати, в 2019 году в Мосжилинспекцию поступило более 21 тысячи заявлений на предоставление государственной услуги по переустройству и перепланировке, что на 5% больше чем в 2018 году.