В поисках позитива
Каждые три месяца «Стройгазета» подводит итоги прошедшего квартала в разных сегментах коммерческой недвижимости. Однако начало 2020 года оказалось столь богатым на события, что мы решили изменить традиции и попросить участников рынка сделать прогноз — как будет складываться ситуация в тех или иных сегментах. Отрадно, что опрошенные «СГ» эксперты видят в перспективах офисного сегмента не только «темную сторону», но и возможности развития.
В целом, обстановка, с точки зрения аналитиков, выглядит, конечно, не слишком оптимистично. Так, по прогнозам JLL, годовой объем купленных и арендованных площадей только на офисном рынке Москвы в 2020 году снизится и составит 1,2 млн кв. м, тогда как в начале года прогноз составлял 1,5 млн кв. м.
«Дальнейшего активного роста показателя ввода офисных площадей Москвы в эксплуатацию в 2020 году не ожидается, несмотря на трехкратное увеличение объемов нового строительства на рынке офисной недвижимости Москвы в 2019 году, — считает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. — Если не произойдет дополнительных переносов сроков ввода объектов, то ввод по итогам года сократится по сравнению с предыдущим на 6% и составит около 365 тыс. кв. м».
По мнению старшего директора отдела офисных помещений CBRE Елены Денисовой, в краткосрочной перспективе ожидается еще и снижение активности со стороны арендаторов. «Принятие решений компаниями может затягиваться вследствие возможных сложностей с выездом на объекты и бизнес-поездками ответственных сотрудников, а также с ухудшением финансовых показателей компаний в первом полугодии 2020 года. При этом активность крупных пользователей в отношении офисной недвижимости, скорее всего, сохранится», — говорит эксперт.
По ее оценкам, возможные сложности в логистике, удорожание импорта товаров, используемых в строительстве, а также сокращение спроса со стороны арендаторов повлияет на снижение девелоперской активности. Соответственно, сроки ввода в эксплуатацию по строящимся объектам, а также начало строительных работ по заявленным проектам офисных зданий могут переносится.
Но это только вершина айсберга, меняться, по мнению участников рынка, будут, в первую очередь, бизнес-процессы.
«Предсказывать сейчас какие-либо сценарии развития очень сложно, многое будет зависеть от сроков, в которые удастся справиться с пандемией и ее глобальными последствиями, — рассказывает руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. — Существующая ситуация во многом ускорила те процессы, которые и так происходили: удаленная работа и интернет-торговля получили дополнительный стимул к развитию. Я далек от мысли, что после преодоления последствий большинство людей будет работать только удаленно и покупать товары по интернету. Однако какая-то часть рынка может не вернуться в традиционные офисы, а какая-то доля рынка торговли останется в интернет-магазинах. В секторе торговой недвижимости все больше будут востребованы услуги, связанные с уникальностью опыта покупки офлайн или впечатлениями и развлечениями. Главное, чтобы после этой истории мы сняли маски и снова вернулись к общению офлайн, но когда это произойдет, предсказать сложно».
Вместе с тем, сейчас политика всех собственников офисных площадей сводится к одному: сохранению доходности своих объектов. На этом фоне всячески сокращаются затраты, в том числе эксплуатационные расходы.
«Я ожидаю стагнацию таких форматов, как коворкинги и прочие общественные пространства, но многофункциональные комплексы будут по-прежнему востребованы — работать в непосредственной близости от места проживания станет важным трендом в мире «после» пандемии, — уверен директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров. — Если же говорить о сроках, как минимум 1,5 года после окончания эпидемии мы будем в состоянии «после» — все бизнес-процессы, действия и решения компаний будут этим продиктованы».
По словам официального представителя A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis Евгении Лучицкой, офисы сейчас пустуют, и арендаторы инициируют процесс пересмотра условий договоров аренды. Пока стороны находятся в процессе обсуждения, поскольку никому не ясно, как будет развиваться ситуация. «На днях стало известно, что правительство РФ пообещало отсрочку по арендным платежам компаниям малого и среднего бизнеса, арендующим площади в коммерческих (негосударственных) объектах недвижимости, — отмечает она. — В обмен на это собственники таких объектов получат скидку по налогу на имущество, однако размер скидки пока назван не был. Видимо, каждый регион будет решать этот вопрос самостоятельно. И сроки исполнения данной меры также пока не озвучены. Насколько эта мера поможет собственникам коммерческой недвижимости, будет ясно, когда появятся подробности».
В любом случае, по мнению эксперта, офисный сегмент в перспективе будет меняться в сторону большей гибридизации пространств — ухода от открытых планировок в сторону грамотного смешения разных по функциям и в целом небольших по площади зон. Это позволит соблюдать баланс в плане уединения и приватности для комфортной работы малых групп людей и все-таки совместного рабочего пространства. Плюс будут повышены требования со стороны арендаторов к характеристикам вентиляционных систем в офисных зданиях, а также в целом к регулярным дезинфицирующим процедурам общественных зон и поверхностей.
«Процесс реализации основной доли новых сделок приостановился, — продолжает тему партнер компании S.A. Ricci Дмитрий Жидков. — Арендаторы, В поисках позитива Что ждет впереди рынок офисной недвижимости? рассматривавшие аренду или покупку здания, на сегодняшний день не понимают, как дальше будет развиваться экономическая ситуация в стране, и в каком виде и объеме будут существовать их собственные компании. В результате большинство игроков «взяли паузу», а для многих эта кризисная ситуация послужила толчком для полного переосмысления реалий бизнеса. Сейчас никто не может спрогнозировать, когда закончится кризис и какими будут последствия. Поэтому принимать поспешных решений пока что никто не готов. Да, активность рынка сильна уменьшилась. Да, есть компании, которые в силу тех или иных причин продолжают рассматривать те или иные предложения. Но как таковых сделок на сегодняшний день практически не происходит. Разумеется, будут и исключения, и мы увидим закрытие некоторых сделок. Но второй квартал 2020-го нельзя будет сопоставить по количеству сделок с аналогичным периодом 2019 года. Отмечу, что их будет гораздо меньше, в отличии от первого квартала 2020 года, который был сопоставим с аналогичным периодом прошлого года».
В свою очередь, эксперт по формированию концепции и наполнению коммерческой инфраструктуры с применением искусственного интеллекта из консалтинговой компании AMPM Никита Титов предполагает, что офисные пространства станут еще более гибкими. Это будет обусловлено не только экономической ситуацией и потребностью среднего и малого бизнеса, но рынком труда. Корпорации и крупные компании все чаще будет привлекать сотрудников на проекты по принципу гибкой команды, когда рабочее место необходимо на непродолжительное время. Сами бизнес-центры станут более гибридными по своим функциям с целью получения прибыли с каждого свободного квадратного метра, включая общественные пространства.
«Рецессия в российской экономике в 2020 году и, скорей всего, также и в 2021 году, не даст нашей отрасли активно развиваться, — считает генеральный директор и член совета директоров компании Metrika Investments Александр Островский. — Объем ввода новых площадей, инвестиции, а также спрос на офисные площади будут скорректированы в сторону сокращения. Надо быть готовыми к тому, что нас ожидает длительный путь по восстановлению рынка — на наш взгляд, восстановления рынка не стоит ждать ранее конца 2021 года. Да и вряд ли рынок восстановится в полном объеме в эти сроки. В сегменте московской офисной недвижимости класса А я не ожидаю снижения ставок аренды, выраженных в рублях, в связи с достаточно ограниченным предложением качественных офисных площадей».
Отдельные компании, по мнению большинства экспертов «СГ», безусловно, начнут искать варианты сокращения своих операционных расходов, рассматривая опции по переезду в офисы меньшей площади или в более дешевые сегменты офисной недвижимости, будут рассматривать варианты использования формата удаленной работы своих сотрудников полностью или частично, но вряд ли такая ситуация будет иметь значительный охват в офисном сегменте в 2020-2021 годах.
Мнение
Алексей МОГИЛА, глава представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils в России:
«Нынешний кризис, хоть и самый мощный, но проходит гораздо мягче, чем предыдущие, так как рынок коммерческой недвижимости оказался более подготовленным к нему, чем в 2008-2009 и в 2014 годах. Сказались санкции, которые ужали рынок инвестиционных денег. Мы практически потеряли внешние инвестиции, и последние несколько лет находились в ситуации, когда основные деньги привлекались с внутреннего рынка. В итоге сложившихся факторов (политика, пандемия, финансовый кризис) видно, что часть крупных (потенциальных) инвесторов остались в кэше. Причем часть из них в рублевом. И с учетом ситуации на мировых рынках недвижимость в целом остается реальным средством сохранения средств» На 6% (до 365 тыс. «квадратов») может сократиться ввод новых офисных объектов в Москве по итогам 2020 года по сравнению с 2019 годом (если не произойдет дополнительных переносов сроков их сдачи в эксплуатацию)