На редкость объективное и вдумчивое письмо в личку
Регулярно Вас читаю. Прочитав Вашу последнюю публикацию решил написать Вам небольшое письмо. Так сложилось, что я много лет занимался недвижимостью. Как торговой, так и офисной. Я полностью с Вами согласен, что действующие сейчас договора аренды с точки зрения их расторжения очень плотно обложены штрафами. Разумеется имеются обеспечительные взносы за 1-2 месяца (бывают существенно более жесткие условия, но на текущий момент для Москвы практика такова) и при съезде арендатор обязан предупредить за 2-3 месяца. То есть суммы получаются приличные. Но предлагаю посмотреть и с другой стороны. В Москве владельцы ТРЦ платят налог на имущество по кадастровой стоимости. Что это значит? Это значит что Москва привлекает независимого (?) оценщика, который говорит, сколько стоит это здание. Когда всё начиналось, ставка налога была 0,9 процента. И сумма налога примерно была равна исчисленной от балансовой стоимости (стоимости строительства), но исчисленной по ставке 2,2 процента. Сейчас ставка 1,7 процента (почти в два раза!) и кадастровая стоимость тоже не стояла на месте. А еще Москва получает аренду за землю. И самое главное - многие строятся в кредит. И в договоре (можете мне поверить) объектом обеспечения выступают и центр, и земля, и личные поручительства бизнесмена. Там жесткие условия и возвратов и предоставления (и досрочного возврата тоже). Поэтому с одной стороны - малый бизнес вылетает в трубу. С другой стороны - налоги и земля в Московский бюджет. Да, сейчас есть отсрочка. Но что такое отсрочка? Сейчас у тебя в центре половина бутиков закроется. После конца этой истории количество свободных площадей на рынке вырастет - результат вырастет среднее время ваканта и ставки уйдут вниз. Услуги брокеров полетят вверх. И с каких денег это платить? А еще банк со своими процентами и залогами..... Так что я бы не стал говорить, что ТЦ на этом наживаются. Нужен комплексный закон, распределяющий издержки беды на всех. Если давать арендаторам возможность уйти тут и сейчас, то ТЦ надо давать возможность не платить аренду и налог (совсем, а не отсрочка - не спасает она!) скажем с марта по июнь включительно. (Не говоря уже о том, что кадастровая так же не должна рости). А банки за это время не должны получать проценты и часть долга. Долг перенести на последний период договора, а проценты за этот период - списать совсем (без пеней, штрафов и взысканий). Тогда - вместе переживем.
С уважением, Алексей
...
Всё так. По идее, если обеспечить торговым центрам льготу по налоговым платежам и банковским кредитам, при условии предоставления ими скидок по арендной плате арендаторам, это был бы правильный компромисс. К слову, знаю что в Екатеринбурге нечто подобное (в части налогов) власти реализовали напрямую с несколькими крупными ТРЦ, например, Гринвич. Но это единичный, редкий как алмаз случай.
В текущем же виде законопроект подходит ко второму чтению - как передача на убой арендаторов, то бишь тысяч и тысяч представителей малого бизнеса. Представьте, что ваша арендная плата - 400.000 рублей в месяц (это сравнительно немного кстати). За март-апрель-май при закрытом ТРЦ и своей нулевой выручке вы уже должны 1,2 млн. А если у вас три таких точки? А если пять? И это еще без учета выплат работникам, врочем последних многие отправили в отпуск без содержания.
Таким образом, реализуемый законопроектом криминальный принцип "умри ты сегодня, а я завтра", безусловно, поддержит крупные торговые центры. На время. Они высосут досуха арендаторов, которые потеряют все и уйдут в банкротство. А когда кончатся арендаторы, посыплются уже и сами торговые центры. И в дополнение к уже имеющимся проблемам мы получим волну банкротств и толпы безработных. И далее, через снижение покупательской способности это ударит уже по целым отраслям.
Знаю, что кто-то скажет про предпринимательские риски и т.п. Нет ребята, закрытие торговых центров из-за пандемии это не риски, а форс-мажор. Но торгово-промышленные палаты в регионах не подтверждают его, ибо у них прямой запрет. В итоге ситуация откровенно идиотская, твои магазины закрыты, но это не форс-мажор, поэтому гони аренду, плюс каникулы оплати сотрудникам. Банки льготные кредиты по-прежнему не дают, у меня товарищ из сферы производства пытается получить такой с марта, под обеспечение. Но нифига. Такие вот реалии.