«Метриум»: В 2023 году в Москве ускорился рост цен на новостройки
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадрата в крупнейших сегментах рынка новостроек Москвы по итогам 2023 года выросла больше, чем в 2022 году: на 12% против 4% в 2022 году. Заметнее всего подорожали массовые новостройки – на 23%. В разрезе округов больше всего поднялась средняя цена «квадрата» в ЮЗАО.
В конце IV квартала 2023 года средняя стоимость массовых новостроек Москвы достигла 326 тыс. рублей против 265 тыс. рублей в аналогичный период 2022 года. Таким образом, за год показатель повысился на 23%. Это самый заметный рост цены среди всех сегментов столичного рынка новостроек.
Значительный рост средней цены произошел в сегменте рынка высокобюджетных новостроек (элит и делюкс). В конце 2023 года они в среднем продавались по 1,8 млн рублей за кв. м против 1,65 млн рублей в конце 2022 года, то есть в среднем эти помещения подорожали на 10%. Впрочем, этот прирост произошел из-за роста цен и предложения делюкс-новостроек, тогда как цены на элитные новостройки стагнировали.
Новостройки премиум-класса также в среднем стали дороже. В конце 2023 года «квадрат» в них в среднем продавался за 641 тыс. рублей против 587 тыс. рублей в IV квартале 2022 года. Цены, таким образом, поднялись на 9%.
В Новой Москве, где преимущественно продаются массовые новостройки, квадратный метр за год подорожал в среднем с 225 тыс. рублей до 242 тыс. рублей (на 7%).
Квартиры и апартаменты в комплексах бизнес-класса (второй по величине сегмент рынка после массового) подорожали за год в среднем с 410 тыс. до 434 тыс. рублей за квадратный метр, прибавив к цене 6%.
«Несмотря на сдержанную динамику цен в 2023 году, новостройки бизнес-класса на длинной дистанции показывают очень высокую капитализацию, – рассказывает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Всего за пять лет средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве повысилась на 85%, и это без учета динамики цен в каждом конкретном проекте, которая зависит от строительной готовности, качественных характеристик, транспортной доступности и прочих нюансов. Это значит, что как апартаменты, так и квартиры в новостройках этого класса являются высоколиквидным продуктом и отличным инструментом для инвестирования. В частности, в нашем новом проекте Emotion со старта продаж в сентябре 2023 года к декабрю, то есть всего за четыре месяца, средняя стоимость квадрата выросла на 9%».
В целом средняя стоимость московских новостроек (во всех сегментах и на локальных рынках) за 2023 год выросла с 404 тыс. рублей до 451 тыс. рублей за квадратный метр, то есть на 12%. Для сравнения: в 2022 году этот показатель увеличился только на 4%. Таким образом, темпы роста цены в 2023 году выросли по сравнению с 2022 годом.
В разрезе сегментов рынка в предыдущие годы динамика цен была
разнонаправленной. Так, за 2022 год го массовые новостройки подорожали только на 1%, в 2021 году – на 25%, в 2020 – на 17%, в 2019 – на 10%. В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра в 2022 году увеличилась на 5%, в 2021 году – на 32%, в 2020 – на 20%, в 2019 – на 5%. В новостройках премиум-класса помещения в среднем подорожали в 2022 году на 6%, в 2021 и 2020 году они подешевели соответственно на 4% и на 1%, но в 2019 году они показывали ценовой рост на 16%. Квартиры и апартаменты делюкс-класса в среднем подрожали за 2022 год на 18%, в 2021 году – на 40%, в 2020 – на 1%, а в 2019 – на 9%. В Новой Москве в 2022 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 8%, в 2021 году – на 26%, в 2020 году – также на 26%, в 2019 – на 13%.
«Средняя цена в новостройках премиум-, элит- и делюкс-сегментов более волатильная, чем в массовом или бизнес-классе, в силу небольшого числа помещений в продаже, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – Появление на рынке более дорогого или доступного комплекса влияет на среднюю цену. К примеру, на проект “Дом Дау” со средней стоимостью 750 тыс. рублей за кв. м приходится 5% от предложения премиальных новостроек при средней цене по рынку – 640 тыс. рублей. То есть динамика цены может указывать не столько на изменение в ценовой политике застройщиков, сколько на перемены в структуре предложения. Можно обратить внимание на скидки: в конце 2022 года в премиальном сегменте часто встречались дисконты около 20%, тогда как сейчас они стали редкостью, и чаще размер скидки не превышает 10%».
В разрезе округов заметнее всего в 2023 году повысилась средняя цена новостроек всех сегментов рынка в Юго-Западном административном округе (АО): с 326 тыс. до 407 тыс. рублей или на 25%. Далее следует Северный АО, где квадратный метр в среднем подорожал за год с 338 тыс. до 398 тыс. рублей, то есть на 18%. В Северо-Западном АО квадратный метр подорожал с 389 тыс. до 455 тыс. рублей, а в Юго-Восточном АО – с 290 тыс. до 340 тыс. Таким образом, в обоих округах цены прибавили по 17%.
Самым дорогим округом Москвы остается Центральный, где новостройки в среднем продаются по 1,3 млн рублей за кв. м (на 7% больше, чем год назад). Далее следует Западный АО (487 тыс. рублей за кв. м; плюс 7% за год) и упомянутый выше Северо-Западный АО.
Самые доступные новостройки продаются в Троицком административном округе, где квадратный метр в среднем стоит 125 тыс. рублей (на 2% меньше, чем в конце 2022 года). Далее следует Новомосковский административный округ (248 тыс. рублей за кв. м; плюс 6% за год) и Зеленоградский АО (235 тыс. рублей за кв. м), в котором год назад еще не было актуальных проектов застройки. Аналитики «Метриум» отмечают, что на уровне округа динамика средней цены новостроек может сильно зависеть от структуры предложения по классам. Скажем, сокращение в продаже числа квартир в комфорт-классе может привести к росту средней цены, если число помещений в бизнес-классе сохранилось или увеличилось. Впрочем, для покупателя это также означает удорожание округа, так как у него сокращается выбор более доступных вариантов квартир или апартаментов.
«В 2023 году произошло закономерное ускорение роста цен на московские новостройки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – С точки зрения внешней конъюнктуры прошлый год был намного спокойнее, чем 2022. Действовали программы поддержки спроса, наметилось восстановление экономики. При этом предложение сократилось, что также способствовало повышению средних цен на московском рынке. В 2024 году более вероятный сценарий – замедление роста цен на фоне ужесточения условий кредитования. Доля ипотечных сделок при сохранении или еще большем усложнении требований к заемщикам может снизиться на треть во всех классах жилья. В I-II кв. 2024 года мы ожидаем стагнацию цен во всех сегментах. На этом фоне получат распространение рассрочки и индивидуальные условия продажи между продавцом и покупателем без участия банков. Дисконтные программы, как и в 2023 году, в большей степени будут направлены на субсидирование ставок по ипотеке. Реальные скидки могут составить до 10%».