Итоги 2024 года по спросу на рынке жилья Москвы
По итогам 2024 года число сделок на рынке жилой недвижимости в Москве сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум» на основе свежих данных Росреестра Москвы, количество сделок на рынке строящегося жилья снизилось на 25%, готовых квартир – на 16%. Число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 11%.
В 2024 году московские застройщики и дольщики заключили 87,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 25% меньше, чем в 2023 году, когда аналогичный показатель достиг 115,6 тыс. соглашений. Результаты 2024 года на рынке строящегося жилья сопоставимы с итогами 2022 года, когда в сумме было заключено 85 тыс. ДДУ. Похожий уровень спроса был зафиксирован в 2020 году (82,8 тыс. ДДУ). При этом результат 2024 года оказался хуже, чем в 2021 году (98,8 тыс. ДДУ). Однако в сравнении с более ранними периодами (до 2020 года) активность клиентов остается высокой.
В декабре Росреестр Москвы зарегистрировал 9,9 тыс. ДДУ в Москве, и таким образом последний месяц 2024 года стал вторым по числу продаж дольщикам после июня, когда зафиксировано 10,5 тыс. соглашений. По сравнению с декабрем 2023 года спрос на строящиеся дома в декабре 2024 года снизился на 24%, но относительно предыдущего месяца, ноября 2024 года, сделок стало на 37% больше.
«Решающее влияние на результаты 2024 года на рынке новостроек оказало решение о прекращении программы льготной ипотеки, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Порядка 40% сделок нп рынке обеспечивали доступные кредиты для всех заемщиков под 8% годовых. И этот инструмент больше не работает, что и приводит к снижению числа сделок и уходу части покупателей с рынка. Однако важно отметить, что декабрьские показатели все-таки оказались высокими, то есть на рынке наметился восстановительный тренд. Покупатели адаптируются к непростой ситуации с дорогим кредитом – они берут рассрочки, ищут более доступные помещения, активизируют попытки продать старое жилье, заключают альтернативные сделки. Все это так или иначе стимулирует продажи в сегменте новостроек, которым также существенно помогает семейная ипотека. Возможное расширение этой программы на вторичный рынок в 2025 году может существенно улучшить ситуацию со спросом на новостройки в наступившем году за счет увеличения числа альтернативных сделок».
Банки закончили 2024 год с минусом по числу выданных ипотечных кредитов на строящееся и готовое жилье в Москве. В сумме заемщики получили 120,9 тыс. ипотек, что на 11% меньше, чем в 2023 году – тогда показатель достиг рекордных 136,2 тыс. соглашений. Помимо результатов 2023 года, число ипотечных сделок в 2024 году оказалось меньшим, чем в 2021 году, когда банки выдали 127,6 тыс. ипотек. По сравнению с прочими предыдущими годами спрос на ипотеку в Москве остается высоким.
В декабре 2024 года заемщики получили 11,2 тыс. кредитов на покупку жилья, что на 16% больше, чем в декабре 2023 года, и на 27% больше, чем в ноябре 2024 года. По активности заемщиков декабрь 2024 сопоставим с октябрем (11,9 тыс.) и июлем (почти 12 тыс.).
«Объем выдачи ипотеки в 2024 году закономерно сократился, при этом рынок остается устойчив, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Покупатели перестроили свои стратегии покупки, особенно если мы говорим о сегменте новостроек бизнес-класса, где клиенты стали чаще брать рассрочку. На рынке много покупателей по семейной ипотеке, объемы выдачи которой сегодня также высоки. При этом рассрочка помогает избежать огромных переплат по кредиту, но в то же время снизить разовую нагрузку на семейный бюджет. Мы полагаем, что рассрочка имеет большой потенциал для развития как отдельный продукт в рамках девелоперского бизнеса, особенно если кредитно-денежная политика ЦБ надолго останется жёсткой».
На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в 2024 году покупатели заключили 146,2 тыс. договоров купли-продажи. Это на 16% меньше, чем в 2023 году, когда продажи достигли почти 175 тыс. Результат 2024 года хуже, чем в 2021 году (170,9 тыс.) и 2018 году (156,4 тыс.), но лучше, чем в 2022 (132,6 тыс.). Активность покупателей готового жилья в 2024 году можно сопоставить с показателями 2020 (148,9 тыс.) и 2019 года (145,6 тыс.).
Декабрь 2024 года стал рекордным по числу сделок на рынке готового жилья. В этом месяце Росреестр Москвы зарегистрировал 17,3 тыс. сделок купли-продажи, что на 16% больше, чем в декабре 2023 года. В сравнении с ноябрем 2024 года активность покупателей резко выросла на 27%.
«Готовые новостройки – традиционно дефицитный продукт на первичном рынке столицы, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. –По итогам 2024 года их доля в общем объеме предложения в «старой» Москве составляет 10,7% против 14,1% в декабре 2023 года. На мой взгляд, показатель продолжит сокращаться. В 2025 году будут вводиться в эксплуатацию в основном корпуса и башни, строительство которых стартовало в 2022 году. А тогда темпы вывода объектов жилой недвижимости на рынок существенно замедлялись. То есть, по сути, мы ощутим «эхо» непростой социально-экономической обстановки трехлетней давности. Следовательно, на фоне растущего дефицита готовые новостройки будут дорожать. Соответственно, рекомендую не откладывать покупку квартир с ключами. Тем более, сейчас на рынке распространены различные выгодные маркетинговые опции от застройщиков».
«Несмотря на снижение числа сделок, картина по итогам 2024 года далека от апокалиптичной, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – После отмены льготной ипотеки и быстрого роста рыночных ставок по ипотеке во втором полугодии 2024 года спрос постепенно начинает восстанавливается. Это значит, что рынок адаптируется к реалиям дорогих кредитов, покупатели и продавцы ищут новые механизмы сделок и в итоге их находят. Однако излишний оптимизм пока также был бы преждевременным настроением на рынке. Необходимо понять, какие меры поддержки спроса государство может сейчас себе позволить. Именно решения в области возможной адресной поддержки покупателей, расширения действующих программ определит развитие рынка в 2025 году».