Кто победит в войне за обманутых дольщиков, здравый смысл, или...?
Государство хочет, чтобы граждане не страдали от мошеннических схем и пикетировали потом у городской администрации или перекрывали федеральные трассы. Поэтому, появился закон, регулирующий отношения застройщиков и дольщиков (214-ФЗ), который в настоящее время совершенствуется.
Среди важных вех в развитии законодательства в сфере долевого строительства – в 2014-м году всех застройщиков обязали страховать свою ответственность по исполнению обязательств перед дольщиками (либо получать банковскую гарантию). Если застройщик застраховал ответственность/получил поручительство, а потом банкротится или не достраивает в срок – страховщик/банк платит дольщикам компенсацию. Без страховки или поручительства банка Росреестр не регистрирует ДДУ и, грубо говоря, застройщик не может собирать деньги дольщиков.
Крупные, профессиональные страховщики и банки тоже не дураки за кого попало поручаться своими деньгами, поэтому они очень тщательно проверяют застройщиков и не берут на страхование таких, которые с большой вероятностью обанкротится, или не имеет нормального опыта строительства, или имеет плохую репутацию. За годы работы страховщики и банки сформировали работающие, эффективные системы которые позволяют точно выявить – какой застройщик надёжный, а какой – нет. Соответственно сомнительные застройщики – из-за которых у дольщиков могут быть проблемы – отсеиваются.
Была определенная категория «страховщиков-пылесосов», которые страховали всех подряд, потому что планировали просто собрать денег, а потом никому не платить. Банкротится застройщик – банкротится страховая, а дольщики остаются без квартиры и непонятно, с кого спрашивать деньги. Поэтому в 2015-м в закон 214-ФЗ добавили строгие требования к страховщикам, работающим с гражданской ответственностью застройщика (ГОЗ). Теперь Центробанк очень строго проверяет страховщиков ГОЗ и быстро отсеивает тех, кто не сможет реально выплатить компенсации при наступлении страхового случая.
Результат: за 2015-2016 страховых случаев не было, ни один из застрахованных в крупных страховых компаниях / имеющий поручительство крупного банка застройщик не обанкротился, т.к. страховщики и банки проводили тщательные проверки и заключали договора только с надёжными девелоперами. Банкротились клиенты «страховщиков-пылесосов», банкротились застройщики, которые не имели страховки, банкротились застройщики, которые собирали деньги дольщиков через мутные схемы (не заключая ДДУ). Случай выплаты по договору страхования ГОЗ был всего один – СК «РЕСПЕКТ» в ходе мониторинга деятельности застройщика в г. Онега выявила признаки наступления страхового случая и приняла решение заблаговременно начать выплаты. Это было необходимо, в том числе, чтобы администрация города Онега (выступавшая дольщиком) успела найти нового застройщика и достроить объекты до окончания срока «Федеральной программы по переселению из ветхого жилья», в рамках которой возводились дома.
Из минусов: долевое строительство в стране развивается, и даже несмотря на то, что крупные страховщики имеют достаточные объёмы страховых резервов и надёжную перестраховочную защиту, в списке допущенных Центробанком страховщиков всего 16 компаний – а застройщиков в стране тысячи.
В 2016 государство решило, что существующих инструментов защиты дольщиков недостаточно и нужно создать Компенсационный Фонд долевого строительства. Этот Фонд будет собирать отчисления со всех застройщиков (предварительно названа ставка 1% от стоимости объекта) и осуществлять полномочия арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он делал взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта; осуществлять выплаты возмещений гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика; предоставлять займы, в том числе беспроцентные, а также оказывать финансовую помощь застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства.
В 2017-м году Компфонд должен заработать, Минстрой уже отрапортовал, что с 1 июля будет готов собирать деньги. Но до проект до сих пор сырой в нем много недоработок. Среди главных проблем – в структуре Фонда нет инструментов оценки рисков и отбора застройщиков, неизвестно вообще, как будет проводится проверка застройщиков. Есть вероятность, что Фонд будет брать на себя ответственность за всех застройщиков, оплативших взнос в 1%. При этом чиновники Минстроя говорят, что Комфонд заменит страхование ГОЗ. То есть инструмент с работающей системой отсеивания «плохих» застройщиков хотят полностью убрать с рынка. А вместо него будет структура, в которой проверка застройщиков не предусмотрена – со всеми вытекающими. Это будет плохо и для государства, и для рынка, а самое главное – для дольщиков, которые останутся без полноценной защиты.
К чему это приведет? Во-первых, доступ к деньгам дольщиков запросто смогут получить недобросовестные, непрофессиональные и финансово-неустойчивые компании. Все те, кто раньше не мог начать собирать деньги дольщиков, потому что ему отказывали в страховании/поручительстве страховщики и банки. Во-вторых, собственных средств Компфонда в случае необходимости «финансировать непрофессионализм» всех подряд застройщиков явно не хватит (планируемый объём – 10-30 млрд рублей, этого может не хватить даже на решение проблем 1-2 крупных застройщиков), так что придётся запрашивать дофинансирование из государственного бюджета и повышать ставку для всех застройщиков. В том числе – добросовестных. А растущие расходы застройщиков, естественно, скажутся на цене квадратного метра.
22 февраля прошел пресс-завтрак, на котором представители страхового рынка и бизнес-сообщества озвучили главную мысль – обеспечить надёжную защиту дольщиков можно только совместными усилиями страховщиков, у которых есть опыт и экспертиза в проверке застройщиков, оценке рисков, и Компенсационного Фонда. Представители всероссийского союза страховщиков планируют встречу с руководством Компфонда, на котором будет обсуждены варианты будущего сотрудничества Компфонда и страховщиков ответственности застройщиков.
Один из вариантов - разделение рисков: страховщики с их богатым опытом и арсеналом всех нужных инструментов проверки застройщиков берут на себя предварительную экспертизу («просеивание» застройщиков) и перестрахование, а компенсационный фонд – достройку проблемных объектов. Тогда при банкротстве застройщика дольщик сможет на своё усмотрение вернуть вложенные средства от страховщика, или ждать достройки объекта новым застройщиком, которого выберет и будет поддерживать Компенсационный Фонд.
Дольщикам и застройщикам остаётся только надеяться на то, что здравый смысл победит, Минстрой и страховщики договорятся, и инициатива государства принесёт пользу, а не вред – структуру Компфонда доработают таким образом, чтобы он реально помогал в решении проблем обманутых дольщиков и профилактике возникновения таких проблем.