Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов III квартала 2024 для инвестиций
В III квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 12 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности. Общие черты большинства новинок – стартовые цены без дисконта относительно рынка, квартальная застройка, развитая инфраструктура. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 1,1 млн рублей: в массовом сегменте – 300,2 тысяч рублей, в бизнес-классе – 450 тысяч рублей, в премиум-классе – 1 млн рублей, в элитном сегменте – 2,5 млн рублей.
Методика анализа: Все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.
Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и конкурентоспособность (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.
Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.
Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны и составляют по 50%.
Массовый сегмент
Первое место среди самых перспективных для вложений массовых девелоперских проектов со стартом в III квартале занял жилой комплекс комфорт-класса «Москворечье». Он строится в Москворечье-Сабурово (ЮАО). Комплекс реализует девелопер «ПИК», планирующий получить разрешение на ввод в IV кв. 2027 г. Проект набрал 6,28 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет выгодной стартовой цены, невысокого уровня конкуренции в локации и надежности застройщика. Минусы «Москворечья» – удаленность от метро и бывшие промзоны в окружении. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 308,6 тысяч рублей.
На втором месте находится ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский», который компания SIS Development строит в Рязанском районе (ЮВАО). Ввод намечен на IV квартал 2025 года. «Первый Рязанский» получил 6 из 10 баллов. Основные преимущества комплекса – близость к метро и доступность инфраструктуры. Недостаток проекта – довольно высокая цена для Юго-Восточного округа. Квадратный метр в «Первом Рязанском» по итогам III квартала обойдется в среднем в 345,2 тысяч рублей.
Тройку замыкает проект комфорт-класса Smart Garden, реализуемый в Коммунарке (Новая Москва) девелопером «Горакс». Получение РВ запланировано на IV кв. 2026 г. Комплекс набрал 4,36 из 10 баллов. Главные плюсы Smart Garden – экологичное окружение и высокий потенциал развития локации, так как в 2027 году возле ЖК откроются станции метро «Мамыри» и «Бачуринская». Основные минусы комплекса заключатся в том, что с ним соседствует много конкурентов и в окружении наблюдается дефицит инфраструктуры. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 283,9 тысяч рублей.
Бизнес-класс
Первое место среди самых перспективных для вложений девелоперских проектов бизнес-класса со стартом в III квартале занял жилой комплекс SET от девелопера MR Group. ЖК строится в Можайском районе (ЗАО). Ввод проекта запланирован на III квартал 2028 года. SET набрал 6,7 баллов из 10 возможных. Столь высокой оценки комплекс заслужил благодаря привлекательной стартовой цене, масштабной инфраструктуре, развивающейся локации и надежности девелопера. Минус проекта – сравнительно невысокая транспортная доступность. Средняя цена квадратного метра в SET по итогам III квартала – 370,1 тысяч рублей.
«В Москве неуклонно растет популярность проектов комплексного развития территории, – комментирует Леонид Савков, заместитель генерального директора по продажам и digital-маркетингу MR Group (девелопер ЖК SET). – Такие кварталы, несмотря на значительный масштаб, обладают высокой ликвидностью. Это связано с их продуманной концепцией по принципу «города в городе» (pocket city). Например, новый проект SET от MR Group предусматривает создание масштабной рекреационной и оздоровительной инфраструктуры. Комплекс строится в Западном округе, который занимает второе место после ЦАО по средней цене квадратного метра на первичном рынке Москвы. Средняя цена кв. м у локальных конкурентов составляет 450 тысяч рублей, а в SET – всего 370 тысяч рублей».
На втором месте находится ЖК Sokolniki от компании Stone в районе Сокольники (ВАО). Проект планируется ввести в эксплуатацию в IV кв. 2027 г. Sokolniki набрал 5,9 баллов из 10. Столь высокая оценка обусловлена небольшим масштабом проекта (точечная застройка), пешей доступностью до крупного парка, а также близостью к двум станциям метро и МЦД, насыщенной внутренней инфраструктурой, надежностью девелопера и гибкими программами приобретения от застройщика. Недостаток ЖК Sokolniki – активная динамика повышения цен со старта реализации, что обусловлено в том числе отложенным спросом в районе, где отсутствует предложение квартир в новостройках бизнес-класса. Квадратный метр в комплексе по итогам III квартала обойдется в среднем в 459,1 тысяч рублей.
«Основной объем нового строительства бизнес-класса сегодня представлен проектами квартальной застройки, – рассказывает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki). – Это тенденция объясняется активной реорганизацией промышленных зон и территорий девелоперами в пользу жилой застройки. В свою очередь, точечные комплексы остаются редкостью среди новостроек. Интерес клиентов к ним высок за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг. Данный тренд наглядно подтверждает опыт ЖК Sokolniki, который располагается в сложившемся жилом районе, где земельный банк ограничен, и более 5 лет не выходило проектов в сегменте бизнес-класса, а средняя цена квадратного метра квартиры в готовых новостройках составляет 597 тысяч рублей. Отложенный спрос и отсутствие конкуренции в районе позволили проекту стал лидером по продажам среди новостроек бизнес-класса со стартом в III квартале».
Топ-3 замыкает жилой комплекс MyPriority Mnevniki от ГК «Гранель». Проект реализуется в Хорошево-Мневниках (СЗАО). Его ввод намечен на II квартал 2028 г. Комплекс получил 5,89 баллов из 10. Попасть в тройку MyPriority Mnevniki смог за счет доступности инфраструктуры и экологичности локации. Минус комплекса – обилие конкурентов в районе. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам III квартала – 529 тысяч рублей.
Премиум-класс
Единственный премиальный ЖК Москвы со стартом в III квартале – Springs от Uniq Development. Проект реализуется в Фили-Давыдково (ЗАО). Комплекс набрал 6,02 баллов из 10. Высокий результат объясняется относительно низким уровнем конкуренции в локации, транспортной доступностью, зелеными зонами и современными социальными объектами в окружении. Главный минус проекта заключается в том, что он является очень дорогим для своего района. Средняя цена квадратного метра в Springs по итогам III квартала – 1 млн рублей.
Элитный сегмент
Первое место по перспективности для вложений из двух элитных проектов со стартом в III квартале занял комплекс «Татарская 35» от «Донстрой». Он расположен в Замоскворечье (ЦАО). Проект набрал 7,32 баллов из 10. Стать первым «Татарской 35» позволили цена ниже средней по сегменту, транспортная доступность, исторический статус района, насыщенность локации инфраструктурой и достопримечательностями, надежность девелопера. Квадратный метр в проекте по итогам III квартала обойдется в среднем в 1,4 млн рублей.
На второй позиции – «Фрунзенская набережная» от Sminex. Жилой комплекс находится в Хамовниках (ЦАО). Проект получил 7,02 баллов из 10. Хороший показатель связан с активным обновлением локации, наличием в окружении современной инфраструктуры, превосходными видовыми характеристиками, надежностью застройщика. В комплексе запроектировано много квартир, что отрицательно влияет на инвестиционную привлекательность. Правда, этот фактор может играть и положительную роль для тех, кто хочет жить в элитном и приватном «городе в городе». Средняя цена квадратного метра во «Фрунзенской набережной» по итогам III квартала – 2,8 млн рублей.
«В III квартале 2024 года на рынок выходили комплексы различного масштаба – от камерных проектов до больших кварталов, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем почти все будущие новостройки объединяет наличие развитой инфраструктуры. В некоторых проектах установлены выгодные стартовые цены. Но они, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке. В совершении сделки могут помочь беспроцентные рассрочки, которые застройщики активно предлагают на фоне дорожающей ипотеки и сворачивания госпрограмм».