Борьба с знаменскими самостороями довела до следственного комитета
В редакцию "ПУНКТ-А" через общественника Игоря Глуховского обратились жители ЗАТО "Знаменск", которые попросили опубликовать авторский текст о весьма любопытной правовой коллизии, которая волнует местное предпринимательское сообщество. Дело в том, что на протяжении двух десятилетий местный малый бизнес вел дела "на птичьих правах", не имея возможности законно построить павильоны для торговли, услуг общественного питания и т.д. Администрация на это закрывала глаза и вроде бы шла навстречу. Однако когда законодательство поменялось, чиновники предпочли умыть руки и перестраховаться, оставив бизнес наедине с проблемой и перспективами долго решать все через суд. Притом, есть подозрения, что в попытках обезопасить себя, чиновники довольно творчески обошлись с документацией. Авторы материала сообщают, что ситуацией уже заинтересовались органы охраны правопорядка.
БОРЬБА С САМОСТРОЯМИ "ПО-ЗНАМЕНСКИ"
Авторы: Ольга Поль, Игорь Глуховский (Знаменск, Астрахань).
Подход Знаменской администрации и астраханских судей к узакониванию самостроев в Северном ЗАТО Знаменск заинтересовал следственный комитет.После развала Союза у людей наиболее актуальным стал вопрос выживания и поиска источника постоянных доходов для семьи. Одним из таковых многие увидели создание собственного бизнеса. Во многих случаях его начало не могло обойтись без получения земельного участка. И Знаменск не стал исключением.
В конце 90-х и начале нулевых у тех знаменцев, кто был готов "собственным потом" строить благополучие своей семьи, появилась дилемма. Землю под павильон можно было взять лишь в аренду: на весьма короткий срок (до пяти лет) или на 49 лет. Закон в молодой России только вставал на ноги, так что выбирать действительно было можно.
************************************************************
СПРАВКА:
"Приобретать земельные участки в собственность в ЗАТО Знаменск запрещают законы, регулирующие оборот земель обороны и безопасности. Земли закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) имеют уникальный способ эксплуатации: они могут быть заняты лишь на временное использование. В этом случае они не отчуждаются, а составляется срочный договор аренды. После использования земли должны приводить в состояние, пригодное для использования. Теоретически".
************************************************************
ВРОДЕ БЫ ВСЕ БЫЛО ХОРОШО
Вроде бы особо сложного не было ничего. Ну кроме определенных бюрократических моментов. Чтобы получить разрешение на строительство капитального «павильона» необходимо было собрать целый ряд документов. И вот здесь настигало первое разочарование – это требовало весьма определенных затрат. И не всегда в плане "цены справки". Не случайно же, прозвище заместителя главы администрации было Палыч-полтинник? Не станем иронизировать по вопросу цены такого «счастья», так как «Палыч-полтинник» в 2008 или 2009 году убыл по этапу… правда, за другую провинность.
Хотя и здесь альтернатива была. Некоторые соглашались построить свой павильон по всем правилам «капиталки», но при этом получить участок на пять лет, как бы под «нестационарный объект».
И вроде бы гарантия "несиюминутности" сделки с администрацией была: Генеральная прокуратура подтвердила, что согласно имеющимся у владельцев павильонов, техническим паспортам (копии которых обязаны храниться и в администрации ЗАТО Знаменск) все здания имеют монолитные фундаменты, у всех собственников павильонов имеются договоры электроснабжения, водоснабжения, водоотведения (и что соответственно известно администрации ЗАТО Знаменск).
Кроме того, указанные нежилые помещения были приняты в эксплуатацию с участием представителей администрации ЗАТО Знаменск, соответствующими постановлениями тогдашнего главы администрации Виктора Лиха. Правда, без разрешения на строительство.
Таким образом, «совершенно случайно» почти 20 лет назад в Знаменске сформировался целый деловой центр… состоящий, де юре, из «самостроев». Это порядка 150 торговых павильонов, в которых трудятся порядка 500 человек. Предприниматели работали на свой страх и риск. Впрочем, до 2014 года Земельный кодекс предусматривал, что новый договор аренды земельного участка БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА заключается с прежним арендатором первоочередно, если он подал такую заявку по завершении истекшего договора.
ШИРОКО ЗАКРЫТЫЕ ГЛАЗА
На местном уровне вопрос «проблемного самостроя» технично заминали. Деловой центр города «радовал глаз». Как сегодня поясняют предприниматели, с которыми мы побеседовали, в администрации города уверяли: «Законодательство вот-вот изменится, и всем-всем-всем дадим легальные разрешения на строительство».
Согласно актам приемки-передачи земельных участков, предназначенных для «эксплуатации павильонов», тех самых, которые точно, по всем параметрам подходили под «капитальный самострой» (о чем администрация не могла не знать), ведь многие павильоны даже при беглом взгляде – похожи на недвижимость (потому что просто взять и сдвинуть их с места, без разрушения невозможно), которые точно подписала руководитель Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Знаменск Нина Егупова – участки СВОБОДНЫ.
Один из юристов, с которыми мы консультировались во время подготовки данного материала, прокомментировал ситуацию так: «Де юре- землю можно было бы назвать свободной: она не в аренде у другого предпринимателя, нет претензий третьих лиц.
С этим можно было бы «поиграть» в другом городе, но в ЗАТО это действительно чревато. Для ЗАТО, коим является Знаменск, «свободная земля» очень ясное понятие. Нужно понимать, что на участке, где сейчас располагается торговый павильон, Минобороны может решить разместить склад, казарму и так далее.
Или, допустим, они в Россимуществе вот прямо сейчас уверены, что участок с кадастровым номером таким-то реально свободен. А если это фактически не так, то нужно найти владельца объекта и так далее. По закону для этой процедуры отведено от трех до 12 месяцев. Но не менее 3-х месяцев.»
Обращаем внимание, что согласно договорам, цель использования земельного участка: для размещения и эксплуатации павильона – на котором не предусмотрено размещение объекта капитального строительства.
Причина, почему заключавший договор предприниматель «не видел» на арендуемом участке свой же капитальный «самострой», читателю, полагаем ясна. Но что побудило «ослепнуть» сотрудника администрации?
СВЯЗАННЫЕ ОДНОЙ ЦЕПЬЮ?
И в один момент проблемы, на которые десятилетиями закрывали глаза, дали о себе знать. Администрация Знаменска начала «праведную» борьбу с «самостроями». Для этого отдел по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО (возглавляемый Ниной Егуповой) выбрал весьма любопытные аргументы, о которых некоторые предприниматели с удивлением узнали во время судебных разбирательств и на публичных встречах со знаменскими бизнесменами.
Внезапно оказалось, что знаменские предприниматели «собственноручно» написали заявления о включении их павильонов в реестр владельцев временных объектов. И на основании этих заявлений даже были подписаны соответствующие распоряжения главы администрации. Почему мы поставили слово «собственноручно» в кавычках? Потому что десяток предпринимателей, с которыми нам довелось побеседовать, утверждают: вот именно такого заявления не писали!
Опять же, если умышленные действия предпринимателей понятны (ведь под «капиталку» срок аренды 49 лет, а под «времянку» - всего пять), то действия администрации вызывают недоумение.
Потому, что, напомним, на день подписания указанных документов администрации города было известно о том, что предприниматели построили или приобрели именно капитальные строения, а не временные сооружения!
И ГРЯНУЛ ГРОМ
К 2014 году Земельный кодекс начал терпеть разительные перемены: сперва был внесен целый ряд изменений, который отменил первоочередное право претендовать на участок тому предпринимателю, с которым только что был завершен договор.
Но при этом, если у павильона появлялся новый владелец до завершения действующего договора с прошлым владельцем, с ним заключали новый договор вновь на пять лет.
Новыми владельцами павильонов в Знаменске стали, разумеется супруги и дети предпринимателей. О том, что сделки с самостроем вообще нельзя проводить, конечно «никто не знал». Кто-то воспользовался правом на «реконструкцию»... В общем, спасали свое имущество как могли. Естественно, с глубочайшей благодарностью администрации Виктора Лиха. В июне 2014 года Земельный кодекс отменил полностью возможность распределения участков БЕЗ АУКЦИОНА, если не соблюден целый ряд условий. Среди которых, единственным, подходящим для Знаменского бизнеса остался статус «недостроенного объекта».
А так как все договора, заключенные в 2013-2015 начали истекать, предприниматели забили тревогу.
***************************************************************
ОТСТУПЛЕНИЕ
В 2016 году в славной столице нашей родины – городе Москва – началась огромная кампания по борьбе с самостроем. Благодаря этому появилась обширная практика реакции муниципалитетов на обнаруженный «самострой». К лету 2018 года эта практика была законодательно закреплена обзором дел по «самостроям» Верховного суда. Работа с выявленным самотроем разделись на две большие ветви: узаконивание зданий и снос зданий.
Денис Литвинов, управляющий партнер Содружества земельных юристов:
— В нашем законодательстве понятие объекта самовольного строительства уже давно четко сформулировано. Это тот объект, который либо построен без разрешительной документации, либо построен на земельном участке, не предполагающем размещение такого вида объекта, либо это объект, построенный с нарушениями строительных, санитарно-эпидемиологических норм. Благодаря недавним изменениям в законе, сейчас система правового регулирования проблем, связанных с самостроем, работает достаточно эффективно. Причем как в отношении сноса, так и в отношении защиты собственников, если построенные ими объекты не угрожают жизни и здоровью граждан.
Под узаконивание в Москве и Московской области очень легко попали здания «исторического наследия». Как и в Знаменске, люди 20 лет назад что-то возвели, пользовались этим, покупали - продавали и очень удивились, узнав, что нарушают закон. При выявлении таких построек, собственнику и по сей день через суд ставят сроки, за которые он должен собрать «первоначальный пакет документов», в том числе получив разрешение на строительство.
Кроме того, существует судебная практика, обязывающая собственника капитального самостроя (который удалось узаконить), выплатить земельные сборы за все время эксплуатации участка под капитальным строением. Стоит ли говорить, что эта сумма весьма отличается от сбора за «времянку». До лета 2018 года даже существовал упрощенный порядок узаконивания «самостроев» без суда.
Почему по этому пути не пошла администрация Знамеснка? Возможно им помешали те самые постановления главы администрации с целым реестром владельцев временных объектов? Возможно. Но существует и другая версия.
**************************************************************
СУДЬБОНОСНЫЕ СУДЫ
С 2017 по 2019 год всех «самостройных» предпринимателей администрация стала отправлять в суд. Чтобы именно суд признал строения капитальными, а предпринимателей – их законными владельцами.
По идее, администрация ничем не рисковала – у них был все тот же пресловутый реестр временных сооружений: «Ничего не знаем, ничего не видим. … Ух ты! Ничего себе!».
А правильный суд должен был тоже не удивляться, почему начальные документы на самострой датированы мохнатыми 2000-ми годами. Суд доложен был не заметить что все это произошло на земле, которая, как следует из решений суда (а мы их просмотрели больше 50-ти) не предназначена для размещения объектов капитального строительства. "Правильный Суд" не должен был читать обзора Верховного суда, где не допускается узаконивать куски самостроя.
То есть нельзя, как это случилось в Знаменске, признать павильон слева и справа на одном и том же фундаменте капитальным, а «серединке» - отказать.
И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.
Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.
Можно ли удивить читателя, что Арбитражный суд Астраханской области за два года выдал несколько десятков решений, согласно которым целый ряд знаменских предпринимателей признаны владельцами капитального самостроя? Больше в решениях судов в общем-то ничего и не значилось. Выдавала как под копирку эти решения практически все время лишь одна судья.
Получив эти решения, Знаменская администрация вообще без лишних вопросов, не оспаривая решения суда, заключала с предпринимателями договора. Ни одной апелляции администрация не направила. Вне зависимости от того, был ли павильон кирпичным зданием с отмосткой, или легкоразбираемой конструкцией, но на фундаменте.
Суд фотографий объектов не изучал (мы не нашли в решениях, что они вообще затребовались или приобщались к материалам дела), а по документам у всех все совпадало.
Реестр временных объектов защищал предпринимателей от лишних затрат, ведь если бы верить ему, то капитальные павильоны и выросли-то в последнюю пятилетку.
Почему опять администрации было «безразлично», что происходит на земле муниципалитета?
СЕКРЕТ ПОЛИШИНЕЛЯ
Летом 2019 года на Совете депутатов, попросили слово предприниматели, которые «почему-то еще не обратились в суд». Выступающие публично заявили действующему на то время Главе ЗАТО Вячеславу Дубровченко, что они не могут платить по 400 тысяч за каждый «узаконенный» павильон.
Там же выяснилось, что администрация направляет всех предпринимателей к одному и тому же человеку, «то ли Андрею то ли Антону из Астрахани». Который и не адвокат вовсе, а в администрации говорили, что адвокат… И вот этот человек из Астрахани «решает вопрос с выигрываем судов» и прочим. С адвокатами не от «астраханского специалиста» по, вроде бы объективным причинам, выиграть предпринимателям, решившим сэкономить, или поторговаться, не удавалось.
Предприниматели, не готовые платить по 400 тысяч не понятно за что – начали писать коллективные письма во все инстанции. Начали со знаменской прокуратуры – дошли до генеральной.
В конце декабря 2019 года начались первые серьезные подвижки, а Виктор Лих и Инна Егупова дают показания. Общественность ожидает, будет ли возбуждено уголовное дело.
На сегодняшний день не узаконенных "капитальных самостроев" осталось около 35, это десятки рабочих мест, налоги, арендная плата – доходы местного бюджета…
Сотрудники администрации, все эти годы «спасавшие» местный бизнес – не те люди, с кем готовы иметь дело оставшиеся «самостройщики». Знаменск замер в ожидании.
********************************************************************
Ответственность за содержание и достоверность сведений, предоставляемых для опубликования, несут авторы. Редакция не несёт ответственности за содержание предоставленного материала. Мнение авторов публикаций не обязательно отражает точку зрения редакции. ПУНКТ-А предупреждает, что материал отражает точку зрения одной из конфликтующих сторон. Редакция готова, в случае обращения, опубликовать аргументированный ответ противоположной стороны.