ГК «ПИК» потратит на войну в Екатеринбурге 15 миллиардов. Застройщики отказываются сдавать рынок миллиардеру Гордееву
Эксперты и строители оценили риски для федерального игрокаАмбициозные планы одного из крупнейших федеральных застройщиков, ГК «ПИК», по освоению стройрынка Екатеринбурга, с большой вероятностью, могут быть сорваны. Представители региональных девелоперов указывают на целый перечень проблем, ожидающих проект развития бывшей территории «Уралпластика», инвестиции в который оцениваются в сумму, близкую к 15 миллиардам. Пока в «ПИКе» говорят о расширении своего присутствия, создании производственных площадок, новых строительных проектах и четырехкратном превышении планов по продажам, наблюдатели ссылаются на тотальную экономию в компании, «сложности с обеспечением качества продукта» и суды, развернувшиеся еще в самом начале работ. Эксперты полагают, что «столичных» ждет жесткая адаптация своей экономической модели под реалии екатеринбургского рынка, где традиционно сильны местные игроки. Это потребует от «ПИКа» привлечения дополнительных ресурсов, как финансовых, так и административных. Иначе, заключают аналитики, от крупных потерь не спасут «ни сверхбюджетные предложения, ни крупнейшие вливания в маркетинг, ни связи с чиновниками».
ПАО «Группа компаний «ПИК» бизнесмена из списка Forbes Сергея Гордеева сегодня официально оформило свое присутствие на рынке Екатеринбурга. Застройщик 15 мая презентовал журналистам свой первый проект в столице Среднего Урала – ЖК «Космонавтов, 11», обсуждение которого началось еще в прошлом году, когда стало известно о планах «ПИКа» по редевелопменту промтерритории, ранее занятой «Уралпластиком».
Строительная площадка на Космонавтов, 11
Фото: pik.ru
Уточним, в планы федерального застройщика входит возведение на участке 27 га, в границах переулка Полимерного – проспекта Космонавтов – улицы Завокзальной, порядка 300 тысяч квадратных метров жилья. Высота домов составит от 16 до 25 этажей. Предполагаемое количество жильцов – 10 тыс. человек. Кроме того, анонсируется строительство школы на 1150 учащихся, двух детских садов на 550 мест и поликлиники на 100 посещений за смену.
При этом вице-президент по региональному развитию ГК «ПИК» Александр Лефель сегодня дал понять, что этим амбиции застройщика не ограничиваются. По словам менеджера, группа сейчас совместно с городскими властями ведет работу над концепцией развития всего района Завокзальный. «Надеемся, что общими усилиями сможем вернуть в городскую ткань эту большую территорию, которая на сегодняшний день выпала из жизни Екатеринбурга», – отметил Лефель.
Источники, близкие к застройщику, утверждают, что рассматриваются и другие площадки в Екатеринбурге для комплексного освоения, не исключается участие и в так называемых гринфилд-проектах. Между тем местные строительные боссы весьма неоднозначно оценивают перспективы экспансии ГК «ПИК» на рынок Екатеринбурга, указывая на череду рисков, с которым может столкнуться федеральный игрок.
«Первый вопрос – цена. Изначально, когда только стало известно о проекте «ПИКа» в Екатеринбурге, от компании, обладающей большими финансовыми возможностями, ожидали серьезного демпинга. Этот сценарий, как отмечают коллеги, был реализован частично. Выбрасывать на рынок жилье в этой локации за 1,3 миллиона рублей – это просто выжигание рынка. Причем происходит это в момент, когда цены только начали восстанавливаться», – делится своими размышлениями представитель одного из региональных застройщиков.
Отметим, что, по мнению части девелоперов, «низкие цены, которые эксплуатирует сейчас «ПИК», – это попытка агрессивно закрепиться на рынке». Однако застройщики полагают, «что московский опыт, не адаптирован для регионального рынка, где достаточно сильны позиции местных игроков, и уже в ближайший год в группе могут понять, что экономика проекта не работает».
В частности, ранее собеседники издания указывали, что региональную команду «ПИКа» сформировали люди, «способные решать проблемы во властных кабинетах, но слабо представляющие нюансы региона». Свое мнение они иллюстрировали примером Валентина Грипаса, «за кем тянется внушительный негативный инфошлейф еще с работы в правительствах ХМАО и Свердловской области».
Тем не менее, другой собеседник издания среди застройщиков указывает, что цены ГК «ПИК» только условно можно назвать «низкими» – речь идет, скорее, о психологическом эффекте.
«Надо понимать, что студия за 1,3 миллиона – это 20 квадратных метров. То есть 65 тысяч за квадрат. Это далеко не низкая цена. Плюс само предложение очень ограничено. Если смотреть стоимость 2 млн за однокомнатную квартиру, то такие предложения на рынке есть и без них. Поэтому не вижу повода говорить о каком-то серьезном демпинге. Кроме того, «ПИК» использует достаточно недорогие материалы, в отличие от многих местных застройщиков, – экономят каждую копеечку», – поделился своими расчетами топ-менеджер екатеринбургского застройщика.
Схожие суждения высказывает и руководитель аналитического отдела «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков. По словам эксперта, с учетом стадии развития проекта и окружения, в котором реализуется стройка, предлагаются рыночные цены. Аналитик отмечает, что сегодня средняя цена за квадратный метр в Екатеринбурге на первичном рынке находится в районе 63-64 тысяч.
Вице-президент по региональному развитию ГК «ПИК» Александр Лефель сегодня в разговоре с обозревателем «Правды УрФО» не стал подробно описывать экономику проекта, сославшись на то, что это относится к коммерческой тайне. «Мы делаем наш стандартный продукт в большом объеме, понимаем, сколько он стоит, и трезво оцениваем инвестиции в инфраструктуру. Что касается цены продаж, я предполагаю, что она все-таки будет расти. Это все же стартовая позиция. Я вас уверяю, что экономика нами просчитана неоднократно, и все свои обязательства мы выполним», – отметил менеджер ГК «ПИК». При этом в компании подчеркивают, что первые месяцы продаж уже показали 4-кратное превышение установленного плана.
Вице-президент по региональному развитию ГК «ПИК» Александр Лефель
Фото: rbk.ru
Второй вопрос, на который обращают внимание собеседники издания, говоря о масштабном проекте ГК «ПИК» в Екатеринбурге, – «соотношение цены и качества».
«Если исходить из того, что демпинга нет, то встает вопрос, за счет чего они собираются захватывать рынок. Удивить местных потребителей каким-то особым качеством, полагаю, у них точно не выйдет», – отмечает собеседник издания на строительном рынке. Напомним, что ранее с критикой проекта ГК «ПИК», в частности, выступал глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев, заявлявший, что «планы застроить панельным жильем практически центр Екатеринбурга – это шаг назад для отрасли». Диссонансы возникали у группы и с мэрией. Так, замглавы администрации Алексей Белышев говорил о попытках найти компромисс с «ПИКом» по «безликим» фасадам.
«Я думаю, что сейчас они пытаются прощупать реальный спрос и для этой локации, и для своего продукта в целом, и попробовать смоделировать, сколько у них реально будут покупать, чтобы определиться с ценовой политикой в дальнейшем. Поэтому я бы не стал придавать существенного значения данному этапу. Мы съездили, посмотрели, из чего они строят, поняли, что у нас лучше, и нам этого достаточно. Мы за умного покупателя», – дал свою личную оценку один из застройщиков. «Мне кажется, они планируют пока брать объемами и дисконтированием, не качеством. Качество, как я думаю, с такой организацией работ сложно сделать», – высказывает личное мнение еще один застройщик.
Другой представитель девелоперов замечает, что качество во многом зависит от производственной базы, которой ГК «ПИК» пока не обладает в новых для себя регионах. «Они производственники. И это важная составляющая экономической модели, которую они планируют реализовать в регионе. Пока мощностей нет, административные издержки большие, процессы не отлажены. Все это говорит о рисках проекта на данном этапе», – рассуждает источник издания.
Говоря о производственной базе, Александр Лефель сегодня отметил, что сейчас «большой производственный кулак» сконцентрирован в Москве. «У нас в группе достаточно высокая степень индустриализации продукта. Мы делаем многие вещи, которые не могут другие застройщики, например, шахт-пакеты, сантехкабины, стеновые панели, фасадные решения. Что касается присутствия в Екатеринбурге. Для меня производство — это функция от девелопмента: сейчас мы вышли только с первым проектом, по мере нашего развития, увеличения присутствия мы, безусловно, будем смотреть на создание собственной промплощадки. Сейчас мы присутствуем в Перми, в Тюмени и Екатеринбурге. Не исключаю организацию единого производственного ядра, которое будет обслуживать весь этот регион», – рассказал менеджер ГК «ПИК».
Третий блок вопросов, возникающий у наблюдателей, касается редевелопмента в целом и образа промышленной территории, для изменения которого группе потребуются масштабные инвестиции и время.
«Для многих будет оставаться важным экологический вопрос, в свете того, что там был «Уралпластик». Более того есть ряд инфраструктурных сложностей, связанных с дополнительными транспортными развязками. Пробки в этой части города глобальные – это ни для кого не секрет. Если говорить, что застройщик сейчас продает образ территории, а не ЖК, то у «ПИКа» очень сложная в этом смысле история», – замечает собеседник издания.
Четвертая проблема, указанная застройщиками, – это суды с владельцами смежных земельных участков, с которыми уже столкнулась ГК «ПИК» в Екатеринбурге. «Правда УрФО» ранее сообщала о разбирательствах, на тот момент завершившихся в пользу строителей. Впрочем, впоследствии была подана апелляционная жалоба, но кроме того, в арбитраж с иском к Министерству строительства и развития инфраструктуры региона обратилось ООО «ПепсиКо Холдингс», потребовав признать недействительными разрешения на строительство.
Александр Лефель, говоря сегодня об указанном конфликте, отметил, что в группе не видят рисков для реализации проекта, связанных с судебными процессами, – застройщик находится в переговорах и надеется на их успешное завершение в ближайшей перспективе.
Площадка «ПепсиКо Холдингс» вблизи стройки ГК «ПИК»
Тем не менее, резюмируя, собеседники издания на строительном рынке Екатеринбурга констатируют, что ГК «ПИК» при текущих условиях «придется буквально отвоевывать себе место под солнцем», что потребует привлечения дополнительных ресурсов, как финансовых, так и административных. К прочему, инсайдеры указывают на сложности, которые могут возникнуть у федерального игрока в Тюмени, что также способно стать «отягощающим фактором». «Если риски не будут нивелированы, экспансия рискует оказаться не долгой и крайне убыточной. Война со всеми стоит больших денег», – заключают собеседники.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий.
Фото превью: Денис Абрамов, «Ведомости»