Лето-2019 на рынке жилья

Что будет с ценами и спросом на недвижимость в московском регионе в ближайшие два месяца

Спрос на вторичном рынке Москвы в мае сократился на рекорд­ные 26%. Столичные риелторы ожидают, что уровень покупательской активности этим летом будет лишь немногим выше, чем в кризисном 2015 году. Цены, впрочем, пока держатся. А вот в Подмосковье стоимость квадратного метра уже поползла вниз.

Спрос

В мае 2019 года Росреестр зарегистрировал в Москве лишь 11 000 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 26,1% меньше, чем в апреле. Спрос в мае падает каждый год из‑за многочисленных праздников, плавно перетекающих в отпуска, однако в этом году покупательская активность просела значительно больше, чем в предыдущие годы.

– Вторичный рынок недвижимости охлаждается все больше, по уровню активности покупателей прошлый месяц сравним с маем 2015 года (одним из худших периодов в истории этого сегмента), после которого наступило «мертвое» лето, когда было пройдено дно по количеству сделок со вторичной недвижимостью, – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Июнь риелторов тоже пока не радует.

Почти 11 процентов составляет средняя ставка по ипотеке на рынке вторичного жилья

– Пока наши прогнозы по поводу крайне сложного для «вторички» лета оправдываются – первая половина июня по уровню активности покупателей не отличается от того же периода мая, – отмечает Сергей Шлома.

В КР «Мегаполис-Сервис» ситуация чуть лучше – число авансов и сделок понемногу растет, так что рынок вполне может достичь показателей июня прошлого года, надеется президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

– Но напомню, что июнь 2018 года был самым слабым месяцем в плане покупательской активности за весь летний период. Это все укладывается в существующую сегодня на рынке тенденцию снижения уровня спроса, – резюмирует Власенко.

Ипотека

По словам Екатерины Никитиной, директора агентства недвижимости «PROобмен», все большее количество сделок в эконом- и комфортклассе совершается с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Причем для покупателей минимальный взнос – это не ниже 20 % от стоимости жилья, которые являются ориентиром для Центробанка, пытающегося бороться с такими кредитами, а 10 % и ниже.

– Такие клиенты обычно ссылаются на тот факт, что у них нет возможности накопить большую сумму, – поясняет Никитина.

– Более того, в риелторские компании стали приходить клиенты, которым банки не одобряют ипотечный кредит, о чем мы уже стали забывать. Все это говорит о ярко выраженном снижении платежеспособности населения и лишь подтверждает факт того, что цены на вторичную недвижимость пойдут вниз, – добавляет Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

Как отмечает Никитина, даже высокобюджетные сегменты стали сильно зависеть от кредитных средств. В «PROобмен» количество сделок с привлечением ипотеки в бизнес-классе достигло уже 43 %. В сегменте комфорткласса – примерно 68 %.

Учитывая, что ипотека в условиях падения доходов населения стала основным драйвером спроса, оживить рынок могло бы снижение ставок, однако пока этого не произошло, продолжает Сергей Шлома. И вряд ли случится в ближайшем будущем, несмотря на то, что 14 июня Центробанк понизил ключевую ставку.

– Минус 0,25 % годовых – совсем небольшое снижение ключевой ставки, и банки вряд ли серьезно снизят проценты по ипотеке, – считает Сергей Власенко.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, в мае рублевые цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 0,4 % и достигли примерно 175 200 рублей за «квадрат».

4,8 процента составил средний размер скидок на жилье в Москве в мае, по данным «Инкома»

При этом в Подмосковье усредненная стоимость квадратного метра на «вторичке» впервые с июля 2018 года ушла в минус. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в мае цена метра составила 75 161 рубль – это на 0,34 % меньше, чем в апреле.

– Таким образом, подмосковная «вторичка» входит в летний период с плавным снижением цен. Мы предполагаем, что резкого снижения цен происходить, конечно, не будет, однако и их роста предстоящим летом мы точно не увидим. Этот тренд, по сути, завершился. Затоваривание рынка и прекращение роста цен обязательно выльется в уменьшение количества сделок, – уверен Сергей Власенко.

Для покупателей это совсем неплохо – у них будет большой выбор объектов и возможность подходить к вопросу покупки не спеша. Что же касается продавцов, то им Сергей Власенко советует уже сейчас предлагать скидки в 5–10 %, чтобы в приемлемые сроки реализовать объект в летний период.

Впрочем, Власенко не надеется, что собственники быстро осознают изменение рыночной ситуации.

– Когда цены падают, это достаточно тяжелый период с точки зрения того, что покупатели не торопятся приобретать недвижимость, потому что она завтра станет дешевле. Но зато чем больше просядет рынок, тем сильнее будет наблюдаться его рост в дальнейшем. Сейчас же мы находимся на переломном отрезке этих качелей. До этого момента цены понемногу, но росли, а теперь, когда они пошли вниз, многие продавцы по‑прежнему думают, что их недвижимость дорожает, а покупатели уже по этим ценам приобретать жилье не намерены.

И для того чтобы собственники осознали эту тенденцию, должен пройти определенный период времени, к примеру полгода, за которые продавцы поймут, что за желаемую сумму продать уже не получится, и начнут дисконтировать и падать в цене. Поэтому однозначно сейчас мы стоим на пороге нового тренда – плавного снижения цен на недвижимость, – резюмирует Сергей Власенко.

Источники: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»