Стрит-ритейл Москвы: итоги 1 квартала 2017 года

<p>За первые 3 месяца 2017 года вакантность в стрит-ритейле сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на сегодняшний день на Тверской и Мясницкой улицах, Кузнецком мосту и в Столешниковом переулке вакантность сократилась в 2 и более раз после проведения реконструкции.</p>

Стрит-ритейл: итоги 1 квартала 2017 года

За первые 3 месяца 2017 года вакантность в стрит-ритейле сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на сегодняшний день на Тверской и Мясницкой улицах, Кузнецком мосту и в Столешниковом переулке вакантность сократилась в 2 и более раз после проведения реконструкции. В остальных торговых коридорах из таблицы этот показатель колебался на несколько процентов.

Существенное снижение вакантности на благоустроенных улицах даст собственникам больше аргументов в пользу того, чтобы делать меньше уступок арендаторам на время 3 этапа реконструкции.

После проведения 3 этапа реконструкции в 2017 году ожидается дальнейшее сокращение вакантности. Однако следует отметить, что сдерживающим фактором в этом процессе будет ограниченное предложение ликвидных помещений. Имеются арендаторы, готовые переплачивать за помещения на главных улицах и с наиболее выгодным расположением, но вакантных помещений среди них нет.

Динамика вакантности по некоторым реконструированным улицам Москвы

Улица

Год завершения работ

Q1 2015

Q2 2015

Q3 2015

Q4 2015

Q1 2016

Q2 2016

Q3 2016

Q4 2016

Q1 2017

1 этап реконструкции

2 этап реконструкции

Столешников пер.

2015

9%

9%

8%

8%

10%

13%

8%

8%

3%

Кузнецкий мост

2015

9%

8%

8%

10%

11%

8%

10%

9%

5%

Рождественка

2015

4%

4%

7%

4%

7%

11%

11%

8%

8%

Новослободская

2015

3%

8%

8%

7%

6%

9%

3%

4%

3%

Мясницкая

2015

9%

6%

6%

9%

9%

5%

4%

2%

2%

Малая Бронная

2015

6%

10%

8%

11%

10%

6%

6%

6%

6%

Тверская

2016

15%

13%

10%

10%

10%

9%

9%

9%

4%

Петровка

2016

7%

15%

13%

13%

14%

18%

16%

11%

8%

В среднем по рынку

9%

11%

9%

9%

9%

9%

8%

7%

6%

Основной спрос на помещения по-прежнему формируют общепит и продовольственная розница

Ровно половину (50%) от общего объема спроса на помещения формируют рестораны, кафе и продукты питания. Значительных изменений в структуре спроса за 1 квартал не произошло и не ожидается в ближайшее время. Но по ряду сегментов можно выделить интересные тенденции:

Арендаторы продуктового профиля (24% от совокупного спроса) стали все чаще открываться в уменьшенном формате около 150-200 кв. м. Можно выделить 2 причины этого. Во-первых, ритейлеры подстраиваются под рынок, на котором сейчас мало помещений от 1 тыс. кв. м до 1,5 тыс. кв. м. Во-вторых, они подстраиваются под поведение покупателей, которые все чаще стали пользоваться магазинами в шаговой доступности. В них удобно зайти после работы, потратив минимальное количество времени на покупки. Так, например, Азбука вкуса и Перекресток все чаще наряду с большими форматами рассматривают и маленькие (для AB Daily и экспресс-форматов Перекрестка соответственно).

Некоторые собственники, чувствуя спрос со стороны небольших форматов, сдают помещения нескольким мелким арендаторам. Например, в продуктовом профиле к ним относятся такие специализированные магазины, как кондитерские, кулинарии, икра, мясо, рыба, вино. Это имеет смысл, если в результате собственник получит больший доход и не боится риска того, что придется чаще менять своих арендаторов. Иногда собственники делают один общий вход и небольшую общую зону.

Многие аптеки (4% запросов), наоборот, начинают увеличивать свои форматы. Появляются дрогери-сторы площадью около 350-400 м (например, DM). Почему такой формат стал востребованным? Одна из причин заключается в том, что таким образом аптеки стремятся увеличить свои продажи в условиях высококонкурентного рынка. Известно, что рынок Москвы уже перенасыщен аптеками.

Возможно, мы постепенно приходим к распространенному в США формату аптек площадью около 1 тыс. кв. м, которые включают в себя не только товары для здоровья, но и для красоты (парфюмерия, косметика), продукты питания и даже товары для дома. Также про аптеки следует отметить, что они стали более избирательно подходить к выбору помещений. По-видимому, это связано с тем, что ритейлеры подобрали себе значительное количество помещений в 2014-2015 годах. Сейчас рынок перенасыщен, спрос уменьшился, и аптеки могут позволить себе выбрать лучшие условия из имеющегося предложения.

Салоны связи (4% от общего спроса) уже практически не ищут помещения в стрит-ритейл. Дело в том, что основные продажи салонов связи осуществляются через интернет, а также в ТЦ, где имеется большой поток потребителей, настроенных на покупки. Поэтому содержать сейчас точки в стрит-ритейл арендаторам просто нерентабельно.

Практически у всех банков (2% от рыночного спроса) уже сформированы планы по развитию на этот год. По сравнению с прошлым годом, они позитивнее и шире. В первую очередь это связано с тем, что для развития любой сети важна стабильность, которая сейчас и наблюдается.

Начиная с прошлого года, стало появляться много запросов от специализированных продуктовых магазинов (винных, булочных и т.д.). Ниже представлен сегмент продуктов питания в разрезе 4 основных типов ритейлеров.

Специализированные магазины формируют около 60% всех запросов

продуктового профиля

​

Можно выделить 4 причины, по которым специализация магазинов набирает популярность. Во-первых, она позволяет представить широкий ассортимент, которого обычно нет в супермаркетах и даже гипермаркетах. Во-вторых, в этот ассортимент входят качественные продукты: в специализированных магазинах легче контролировать качество, и покупатель это знает. В-третьих, в них хорошее обслуживание: клиент может получить консультацию у продавца, чего нельзя сделать, например, в супермаркете. Наконец, ритейлерам несложно найти небольшие помещения рядом с метро, где потребители могут делать покупки каждый день.

Еще несколько тенденций и новостей рынка:

С 2017 года правительством Москвы проводится эксперимент на Пятницкой улице. Как известно, с 2014 года правительство ежегодно формирует Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости. В 2017 году в него вошел Перечень пешеходных зон общегородского значения, включающий адресный перечень зданий, расположенных на первых линиях Пятницкой и Новокузнецкой улиц. Теперь собственники помещений по приведенным в перечне адресам, в случае если их фактическим использованием является размещение офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, будут уплачивать налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости - вне зависимости от площади здания или вида разрешенного использования участка. Целью властей является увеличение налоговых сборов с собственников помещений, сдающих их в аренду наиболее востребованным профилям на пешеходных улицах. Таким образом, городские власти сделали еще один шаг в сторону увеличения возможностей для стимулирования развития одних форм предпринимательства в помещениях стрит-ритейл и сдерживания других. В идеале, набор профилей арендаторов каждой торговой улицы должен соответствовать некой логике, концепции. В ряде европейских городов уже сформирована практика контроля муниципальных властей над направлением развития городских пространств, в том числе торговых улиц. Московские власти движутся в этом же направлении.

В феврале 2017 года прошла четвертая волна принудительного сноса самостроя. Всего таких волн было 4, начиная с прошлого года. В результате было снесено около 130 тыс. кв. м ликвидных площадей, что сопоставимо с ТРЦ Vegas на Каширском шоссе или ТРЦ Columbus.

Этап сноса

Количество снесенных объектов

Площадь ликвидированных объектов, тыс. кв. м

1 волна (февраль 2016)

104

50

2 волна (август 2016)

107

30

3 волна (декабрь 2016)

43

30

4 волна (февраль 2017)

54

20

Всего

308

130

В результате, вырос спрос на легальные помещения около станций метро в зонах сноса. После демонтажа все освободившиеся участки будут благоустроены, там воссоздадут дорожное покрытие, разобьют клумбы и высадят зеленые насаждения, установят лавочки. Скорее всего, будет организована нестационарная торговля.

Коммерческие условия: ставки аренды не изменились. Ставки остались такими же по сравнению с концом 2016 года. Тенденций к снижению арендных ставок не наблюдается.

Стоимость аренды помещений* по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор

Q1 2017, тыс. руб./мес.

Столешников переулок

2 000 2 500

Петровка

1 200 - 1 400

Кузнецкий Мост

1 200 - 1 600

Никольская

1 200 - 1 400

Тверская (четная сторона улицы от Охотного Ряда до Пушкинской площади)

1 100 - 1 300

Тверская (нечетная сторона улицы от Охотного Ряда до Пушкинской площади)

900 - 1 100

Маросейка

800 - 1 000

Новый Арбат (участок улицы от центра до Новинского бульвара)

750 - 900

Старый Арбат

750 - 900

Тверская (четная сторона улицы от Пушкинской площади до ст.м. Маяковская)

700 - 900

Кутузовский проспект (участок улицы от центра до ТТК)

600 - 700

Большая Дорогомиловская

600 - 700

Покровка (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара)

750 - 850

Ленинский проспект (участок улицы от центра до ТТК)

500 - 600

Мясницкая (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара)

800 - 1 000

Проспект Мира (участок улицы от центра до ТТК)

300 - 400

*Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на март 2017 года.

Диапазон средней стоимости аренды помещений в основных торговых коридорах Москвы

Профиль

Формат, кв.м

Q1 2017, тыс. руб./мес.

Банки

100 300

500 - 1 000

Общепит

< 100

500 - 650

100 300

700 - 1 000

300 1 000

1 000 - 2 000

Одежда и обувь

< 200

600 - 800

Продукты

100 - 250

600 1 000

500 1000

1 000 - 1 800

1 000 3 000

1 500 - 2 500

Мебель и предметы интерьера

150 500

300 - 500

Услуги

30 100

350 - 500

Электроника и связь

30 100

350 - 500

Косметика и парфюмерия

200 400

700 - 1 000

Товары для детей

500 1 700

700 - 1 200