В Краснодаре растут цены на квартиры в новостройках. Что происходит?
В России зафиксированы самые высокие цены на квартиры в новостройках за всю историю рынка.
По данным исследования федерального портала «Мой мир» (есть в распоряжении «Известий»), в крупных городах с 2014-го по 2019-й новое жилье подорожало почти на 40% — в среднем до 107,3 тыс. руб. за кв. метр. Сейчас рост цен продолжается. За январь этого года цена за кв. метр в среднем увеличилась на 0,3%. С чем это связано, «КИ» спросили у экспертов.
Статистика по Краснодару
— Цены на новостройки в Краснодаре действительно растут в последние годы. В 2018-2019-х их средний уровень вырос на 16% и составил на начало 2020 года 55,3 тыс. руб. за кв. метр. Это максимальный показатель за всю современную историю наблюдений. Предыдущий максимум цен был зафиксирован в конце 2008 года: тогда квартиру в новостройке можно было купить в среднем за 50,2 тыс. руб. (рост за 10 лет всего 10%).
Такой незначительный показатель роста в долгосрочной перспективе связан с высокими объемами строительства в городе и, следовательно, высокой конкуренцией между застройщиками, что способствовало сдерживанию роста цен. Однако за последние шесть лет совокупный рост составил 28%. Это несколько ниже, чем в среднем по России, поскольку на общероссийские цифры значительно влияют показатели по Москве и Санкт-Петербургу, где рост традиционно выше.
Материалы, инфляция, тарифы
— На стоимость квадратного метра жилья влияет ряд факторов. Во-первых, это уровень инфляции, рост цен на стройматериалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС. Во-вторых, переход отрасли на проектное финансирование. Все больше девелоперов начнут брать кредитные деньги для строительства.
Ставка варьируется от 8,5 до 10,5%, поэтому застройщики вынуждены распределять процентную нагрузку между покупателями квартир. Разумеется, с таким подходом мелкие фирмы и недобросовестные застройщики уйдут с рынка, так как банки заинтересованы в сотрудничестве с надежными и проверенными компаниями.
Спрос превышает предложение
— В том, что цена на квартиры растет, нет ничего удивительного. Во-первых, это связано с изменениями в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Застройщики переходят на проектное финансирование, из-за этого себестоимость строительства возрастает. С появлением эскроу-счетов фирмам придется платить больше с каждого квадратного метра. Несмотря на это, спрос на квартиры в новостройках растет быстрее, чем предложение. Это еще одна причина, по которой цена будет только подниматься.
Виновата ли новая схема?
Напомним, что с 1 июля 2019 года на смену долевому участию пришло проектное финансирование. Теперь при покупке жилья в новостройке сделку нужно проводить через эскроу-счет. Это банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя до момента сдачи дома в эксплуатацию. Девелопер возводит объект за счет собственных или кредитных средств. Если дом не достроят в срок — деньги с эскроу-счета вернут дольщику либо строительство завершит другая компания.
Эксперты отмечают, что сейчас рост цен на квартиры в новостройках в основном происходит не из-за перехода на проектное финансирование, так как бОльшая часть объектов достраивается по старой схеме, а из-за стоимости материалов и «белых» зарплат, которые застройщики начали платить, заметив, что отрасль становится более прозрачной.