Сегмент, который уже имеет системных девелоперов, взращивает системных арендаторов и ждет системных инвесторов
Динамичный рост новых проектов и при этом сохраняющийся серьезный дефицит площадей — такова картина первых месяцев 2024 года в столичном сегменте light industrial, которую рисует совместное исследование консалтинговой компании IBC Real Estate, девелоперской компании Parametr и инвестиционной компании «Альфа-капитал»
Согласно данным департамента исследований и аналитики компании CMWP на конец прошлого года*, в столичном регионе объем рынка light industrial достиг 424 тысяч квадратных метров, дополнительно 209 тысяч квадратов находятся на стадии строительства с заявленным сроком ввода до конца 2024 года.
А совместное исследование компаний IBC Real Estate, Parametr и «Альфа-капитал»* гласит: с начала 2024 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили семь объектов light industrial совокупной площадью 221 тысяча квадратных метров, что стало историческим максимумом и превысило значение прошлого года на 45%. В целом ввод 2024-2025 годов должен составить 374 тысячи квадратных метров, уже находящихся в стройке, и есть еще 2 млн квадратов в объектах, строительство которых планируется, но пока не начато.
Валерий Жуков генеральный директор компании Instone Development «Новый формат очень востребован девелоперами, особенно в Московском регионе. Основная причина в том, что все промышленные площадки Москвы сейчас выносят за пределы города, а производственники не будут идти в индустриальные объекты, которые развиваются в рамках КРТ, — бизнес ищет новые локации. В сегменте сейчас есть всего несколько системных игроков, которые анонсировали более 600 тысяч квадратных метров ввода еще год назад. Для light industrial это огромные цифры, так как на тот момент (в 2023 году) весь рынок насчитывал около 200 тысяч квадратов. Эти проекты реализуются по плану, насколько мы знаем, и последние очереди по ним должны ввестись в 2025-2026 годах. Если речь идет о строительстве light industrial Light девелоперами жилья (а таких большинство), то дорогое кредитование с лихвой компенсируется льготами по созданию мест приложения труда (МПТ). Кроме того, проекты реализуются в основном на продажу, что позволяет сократить кредитное плечо. Итого системные девелоперы пока загружены уже анонсированными проектами, а несистемные больше зависят от планов по строительству ЖК. Говорят, что рост ключевой ставки замедлил темпы анонсирования и начала строительства новых проектов. Но если «просадка» по проектам и будет, то ожидать ее стоит в третьем-четвертом кварталах».
Словом, несмотря на рост ключевой ставки и в целом непростой финансово-экономический расклад, в Москве и ее окрестностях появляется немало современных индустриальных помещений, разделенных на небольшие блоки, имеющих индивидуальный вход, а в некоторых случаях и административный блок, и позволяющих объединить в одном здании производство, склад, шоурум и офис. Однако, как подчеркивается в исследовании, дефицит площадей сохраняется, и доступное предложение остается весьма и весьма ограниченным: совокупно по классам А и В в готовых объектах маркетируется 59 тысяч квадратных метров, в строящихся — 138 тысяч квадратов, или 37% от объема стройки.
Александр Манунин управляющий партнер компании Parametr «Только за прошлый год мы получили запросов на более чем 5 млн квадратных метров light industrial, что в разы превышает объем доступного предложения на рынке. Основными драйверами роста спроса являются импортозамещение (56% клиентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса) и программа комплексного развития территории (согласно собственному исследованию Parametr, до 40% резидентов промзон являются потенциальными клиентами формата). Оба этих фактора в среднесрочной перспективе продолжат свое воздействие на сегмент, что обеспечит высокую динамику роста спроса. У такой ситуации есть и обратная сторона: на фоне роста популярности сегмента и отсутствия готового предложения некоторые клиенты начинают рассматривать вариант строительства объекта light industrial своими силами. Однако этот путь далеко не всегда экономически оправдан и зачастую приводит к затягиванию сроков строительства или замораживанию объекта. Мы сталкиваемся с клиентами, которые, приняв решение реализовывать проект самостоятельно, через некоторое время возвращаются к идее покупки помещения в уже строящемся промпарке. В результате в моменте появляется большое число «разовых» проектов, которые фигурируют в прогнозах по будущему выходу площадей, но рискуют остаться только на бумаге, что негативно сказывается на рынке в целом. Специфика light industrial требует системного подхода: компетенций в управлении себестоимостью, создания сопутствующей инфраструктуры, выстраивания комплексной системы маркетинга и продаж. На сегодняшний день на рынке представлены всего несколько девелоперов, кто системно готов строить light industrial и развивать продукт. Поэтому дефицит предложения и выход на рынок новых проектов в наименьшей степени зависит от роста ключевой ставки, подчиняясь другим рыночным факторам».
Понятно, что на фоне дефицита предложения в сегменте продолжают дорожать и аренда, и продажа. «Средневзвешенная базовая ставка аренды в существующих и строящихся объектах составляет 9270 рублей за квадратный метр в год», — говорили в самом начале 2024 года аналитики CMWP. «На март 2024 года индикаторы по аренде и продаже для объектов класса А составляют 12 тысяч рублей за квадратный метр в год и 101 тысяча рублей за квадрат соответственно. На конец года ставка аренды ожидается на уровне 12,5 тысяч рублей (с ростом в 25% год к году), стоимость продажи — 105 тысяч рублей (с ростом в 10,5% год к году)», — утверждают авторы «тройного» исследования.
По статистике Parametr, основной спрос вроде бы приходится на блоки до тысячи квадратных метров, однако с приходом на рынок более крупных игроков, которые продолжают сталкиваться с нехваткой площадей в сегменте big box, ситуация постепенно меняется. По факту завершенных продаж в компании отмечают, что уже свыше 67% сделок приходится на лоты площадью от 2 тысяч квадратов.
При этом более половины покупателей или арендаторов — производители (чаще всего оборудования, товаров народного потребления, мебели, косметики, упаковочных материалов). «Основной спрос формируют три сегмента компаний: производители (55% запросов), оптово-розничная торговля (15%), логистика и е-commerce (25%); доля инвесторов — не более 5%. Соотношение спроса между сегментами меняется в зависимости от локации. Так, при удалении от МКАД растет доля производства и уменьшается интерес со стороны торговых компаний. В городской локации наблюдается обратный процесс: производители по-прежнему находятся на первом месте по уровню спроса, но существенно увеличивается доля торговли, e-commerce и логистики», — делится подробностями Александр Манунин.
«По сравнению с классическим складом тут требуется больше офисных помещений. Зачастую коробка с потолками 8-9 метров высотой делится мезонином условно на два этажа, потому что более 4,5 метра под производство или «последнюю милю» не требуется (это не паллетное хранение). Нагрузки на пол достаточно в районе 4 тонн на квадрат, а подведенной мощности — около 500 киловатт», — продолжает Валерий Жуков.
По оценкам Александра Манунина, спрос на покупку и аренду — примерно 50 на 50, но по итогу сделок получается преимущественно покупка. «Арендовать light industrial практически невозможно, все предложение вымывается конечными пользователями с рынка еще до ввода в эксплуатацию. А арендаторы приходят на этапе, когда объект уже построен, но все площади в нем оказываются распроданными», — поясняет эксперт. При этом часть покупателей приобретают площади «на вырост» и лишние метры временно сдают в аренду.
И еще одно интересное наблюдение Александра Манунина: сегодня покупатель воспринимает индустриальные объекты не только с точки зрения выполнения утилитарной функции, но и учитывает комфортабельность, архитектуру, наличие инфраструктуры. Другими словами, на рынке уже сформировался запрос на качественные проекты light industrial (и не только light industrial, о чем BFM.ru только что подробно рассказывал в материале «Архитектура равнодушных»).
На фоне повышенной активности, высокой потребности арендаторов и резидентов в проектах light industrial, стремительного роста ставок аренды наблюдается значительный интерес к сегменту со стороны инвесторов, так что их нынешняя доля в 5%, о которых говорит Александр Манунин, быстро может вырасти кратно. По словам члена совета директоров, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC Real Estate Евгения Бумагина, «нынешний законтрактованный объем частных инвестиций минимальный и в общей структуре спроса не превышает 1%. Но в среднесрочной перспективе мы ожидаем, что рост интереса со стороны частных инвесторов станет одним из ключевых драйверов спроса и потенциалом для дальнейшего развития формата».
«С точки зрения инвестиций light industrial остается пока недооцененным. Высокий порог входа в проекты, недостаток профессионального опыта и понимания принципов функционирования сегмента являются главными сдерживающими факторами для реализации инвестиционного потенциала. При этом динамика рынка, специфика арендаторов и постоянный рост ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса. На текущий момент доходность инвестиций может составлять до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта», — считает Александр Манунин.
Инвестиционный интерес пока низкий за счет того, что формат еще новый и рынок не исследован, продолжает мысль коллеги Валерий Жуков. «Если в классических складах мы можем сказать, что спрос будет на высоком уровне три года точно, потому что Х5 и «Магниту» в этом горизонте нужно по миллиону, а Ozon и Wildberries — по 2 млн квадратных метров, плюс есть менее крупные игроки тоже с аппетитами, то потенциальный спрос на light industrial так препарировать пока нельзя. В этом сегменте только появились системные девелоперы, а системные арендаторы — еще нет», — утверждает собеседник BFM.ru.
По его прогнозам, инвестиционное будущее light industrial связано с привлечением частного капитала через фонды недвижимости (ЗПИФ). «Пока фонды не рискуют вкладывать в новый формат, но скоро мы увидим такие сделки», — уверен эксперт. А инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями компании «Альфа-капитал» Владимир Стольников отмечает, что банки и крупные инвестиционные фонды уже активно рассматривают возможности по созданию соответствующих ЗПИФ, хотя пока подобный продукт действительно является новым и весьма редким для рынка.
Основная причина в том, что большая часть качественных объектов, как уже было сказано, обычно распродана конечным пользователям, и это ограничивает возможности по созданию рентных фондов. Но в перспективе двух лет, по мере развития и роста рынка будет происходить формирование подобного продукта. По мнению Владимира Стольникова, решением на текущий момент становится создание девелоперских фондов light industrial. «Такие фонды позволят инвесторам участвовать не только в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая существенную потенциальную доходность, но и в развитии промышленного сектора», — резюмирует эксперт.
Конечно, строительство объектов формата light industrial — не прерогатива одного только столичного региона, в других частях страны этот формат тоже пытается укорениться. Но вот какими соображениями поделился с BFM.ru управляющий партнер компании IBC Global Станислав Ахмедзянов.
Станислав Ахмедзянов управляющий партнер компании IBC Global «Московский регион для получения высокой доходности — лучший для проектов light industrial в России. Безусловно, рост ключевой ставки замедлил анонсирование и старт новых проектов, но девелоперы знают о более высокой доходности в этом секторе, поэтому плюс 5-8% ставки никого не испугает. Формат light industrial — это в первую очередь история для малого бизнеса. И если говорить о насыщении рынка, то те площади, которые есть сейчас, не закрывают все потребности бизнеса, особенно в Москве. Для Москвы light industrial имеет большие перспективы, для других регионов, даже для таких крупных, как Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Хабаровск, Владивосток, этот вид бизнеса вряд ли может быть привлекателен».
Однако, «если мы все же говорим о регионах, то light industrial может оказаться в фокусе внимания крупных промышленных агломераций. Возможно, у регионального бизнеса окажутся востребованными около 20 тысяч квадратных метров light industrial, в котором десять «коробок» по 2 тысячи квадратов», — считает Станислав Ахмедзянов.
* Есть в распоряжении BFM.ru